Първа стъпка

Можете да пропуснете тази стъпка и да започнете със следващата. Но все пак препоръчвам да го направите.
Препоръчвам да се свържете с някой, който знае почти всичко. Тогава изборът на банка ще отнеме много по-малко време, вероятността за получаване на заем ще се увеличи, а в редица банки можете да получите заем по специални програми с по-добри условия. Ползите от такова лечение могат многократно да надхвърлят паричните разходи за плащане на услугите на брокер.

След това препоръчвам да отидете в компания за недвижими имоти и да сключите споразумение с брокер, така че закупуване на апартамент с ипотекабеше просто и нямаше да се превърне в безкрайно „ходене през мъките“. При закупуване на апартамент на кредиттрябва да вземете предвид много функции: ако брокер професионално работи с ипотеки, той знае всички тези функции.
Разбира се, работата както на ипотечен брокер, така и на брокер струва пари, но в случай на ипотека е по-добре да не пестите от това.
Въпреки че изборът е ваш.

Стъпка втора. Банката се съобразява с вас.

Издавайки пари, банката поема рискове. Следователно парите не се дават на всеки. Прегледът отнема от три до пет дни до месец и половина, в зависимост от банката и източниците на вашия доход.

Стъпка трета. Търсим апартамент.

Намирането на апартамент не е трудно: в интернет има много сайтове, както и печатни издания, където се публикуват обяви за продажба на апартаменти. Но! Жилището трябва да бъде огледано, всички документи по него да бъдат събрани. Освен това, тъй като се случва закупуване на апартамент с ипотека, а не за пари, апартаментът трябва да угоди не само на вас, но и на банката.
Предприемаме тази стъпка, когато има положително решение за предходната стъпка. Ако решението е отрицателно, търсим друга банка и преминаваме през предишната стъпка с друга банка

Стъпка четвърта. Степен.

Банката трябва да е сигурна, че не издава заем повече от процента от цената на апартамента, както е предвидено в нейната кредитна програма. Следователно апартаментът трябва да бъде преценен. Удостоверението за оценка се представя в банката.

Стъпка пета. Жилището е одобрено от банка.

Жилището е намерено, документите са събрани и изпратени за проверка в банката и застрахователно дружество. Службата за сигурност на банката, заедно с правния отдел, както и служители на застрахователната компания, оглеждат избрания от вас апартамент. Ако те са доволни от всичко, тогава можете да купите този апартамент.

Стъпка шеста. Договор за заем.

Преди сделката подписвате. По този договор банката подготвя необходимите пари за вас, за да може продавачът на апартамента (в случай на продажба на апартамента) да ги получи.

Стъпка седма. Пари.

В зависимост от банката парите се превеждат на продавача по различни начини. Или чрез сейф, или по сметка на продавача. Ако чрез депозитна кутия, тогава депозирането на пари в кутията става преди държавна регистрация.
Парите могат да се прехвърлят и чрез акредитив.

В случай на нова сграда, банката превежда пари на предприемача по банков път.
Всеки метод за прехвърляне на пари има свои собствени нюанси.

Стъпка осма. Нотариална заверка.

От 2 юни 2016 г. нотариалната заверка стана задължителна за редица сделки. Това са сделки за отчуждаване на дялове от правото на обща собственост върху недвижими имоти, включително отчуждаване от всички участници в споделената собственост на техните дялове по една сделка.
Тоест, ако отчужденият апартамент е регистриран като споделена собственост, например между съпруг и съпруга, тогава такава сделка подлежи на задължителна нотариална заверка, разбира се, с плащане на нотариални услуги.

Ако отчужденият имот е регистриран като индивидуална собственост, договорът не подлежи на задължителна нотариална заверка. Но банката може да изисква нотариална заверка. Ако е необходимо, то трябва да бъде нотариално заверено. Банката може също да изиска нотариална заверка на подписите върху ипотеката. Но дори ако банката не изисква нищо от това, все пак ще трябва да се направи посещение при нотариус: за удостоверяване на съгласието на съпрузите за сделката или обратното: за написване на декларации, че страните по сделката не са женени .

Стъпка девета. Държавна регистрация.

Прехвърлянето на права става в момента на държавна регистрация. Регистрацията на транзакциите продължава от 3 дни до месец.

Стъпка десета. Застраховка.

Понякога тази стъпка предхожда транзакцията.
Банката поема рискове и иска да намали рисковете си. Банката намалява рисковете си, както обикновено, за ваша сметка. Тоест плащате на застрахователната компания.

Пропуснах редица малки стъпки, като например „теглене“. Със сигурност ще научите за тях. Дори и да се сблъскате с факт, всичко е наред: цената на въпроса не е висока.

Днес ще разгледаме инструкции стъпка по стъпка за закупуване на апартамент с ипотека.

Много хора поставят знак за равенство между робството и ипотеките. Никой обаче не казва, че наемането на къща или седенето на врата на роднини е робство. Несъмнено е по-добре да положите всички усилия и да имате свой собствен пълноправен дом, отколкото да се местите от апартамент в апартамент през целия си живот.

Ипотеката евъзможността да реализирате мечтата си - вашето собствено жизнено пространство. Хората стават „роби” на ипотеките не защото са лоши сами по себе си, а защото ги използват неправилно.

Инструкции стъпка по стъпка за закупуване на апартамент с ипотека

1. Оценка на възможностите

Винаги се старайте да оценявате адекватно възможностите си. Можете, разбира се, да седнете на " дошираки“, но за да спечелите пари за тристаен апартамент в центъра на града, но наистина ли е необходимо това? Дали целта на живота ви е да получите апартамент, а не желанието да живеете комфортно? Способни ли сте да живеете с три хиляди рубли на месец само в името на мечтата си и да се лишите от всичко? Покупката на апартамент с ипотека ще ви направи ли по-щастливи?

Основното правило, което трябва да спазвате, когато теглите ипотечен кредит, е способността ви да го плащате. Ипотеката на вашия апартамент не трябва да заема лъвския дял от доходите ви, намалявайки бюджета ви до заплатата, която издържа. Няма нужда да се лишавате от всички благословии на живота. Да, можете да спестите пари, но в разумни граници. Ипотеката не трябва да се превръща в главоболие.

Вашата ипотечна вноска трябва да бъде МАКСИМУМ 30 процента от месечния ви доход минус комунални плащания, данъци, наеми и т.н. Трезво преценявайте доходите си и сумата, която сте готови да платите, без да се лишавате от нещата, с които сте свикнали. Да, ще трябва да намалите бюджета си по един или друг начин, но се уверете, че тази процедура е възможно най-безболезнена. Закупуване на апартамент през 2016гособено задължава да пести.

2. Разумен срок

Много банки са в състояние да ви предложат заем до тридесет години. А някои дори до четиридесет. И ако вярвате на статистиката, тогава ипотечен кредит за апартамент в Русия се взема средно за петнадесет години. И така, дългосрочните заеми, за период от 10 или повече години, са точното робство, за което всички говорят, когато си спомнят за ипотеките.

Не знаеш какво може да ти се случи през тези десет години. Може би този апартамент изобщо няма да ви трябва. Това е кошмар! А какво ще кажете за безумното надплащане, с което се сблъсквате през този период? Дори и да купите апартамент с ипотека от 12 процента годишно, ще трябва да платите 70% отгоре върху сумата, която сте взели! Оптималният срок, за който трябва да теглите ипотечен кредит е 7 години. Ако не сте сигурни, че можете да платите необходимата сума за даден период, вземете 10.

3. Адекватна ставка

Адекватният процент е този, който няма да ви превърне в „кредитен роб“. Надплащането не трябва да надвишава сто процента от сумата на кредита. Оптималната лихва в този случай е 12% годишно. Ако имате нужда от краткосрочен заем, тогава е възможно закупуването на апартамент с ипотека при висок лихвен процент.

Лихвеният процент зависи от:

Срок на заема: дълъг срок означава висок лихвен процент. Това е една от причините ипотеката за апартамент да бъде краткосрочна.
От валутата на кредита. Ако вземете заем в долари, процентът обикновено ще бъде значително по-нисък.
От осигуровките. Ако нямате застраховка, ипотеката на вашия апартамент ще ви струва повече.
От начина на потвърждаване на доходите. ще го съкрати за вас лихвен процентсредно с 2 на сто в сравнение със ставката при предоставяне на удостоверение по банков път.

4. Ранни плащания

Ипотеката върху апартамента трябва да е такава, че да е възможно предсрочно погасяване. Според статистиката руснаците теглят ипотека средно за 15 години, а средният период, през който изплащат плащането, е 7 години. Като направите предсрочно плащане, вие намалявате надплащането, което трябва да платите върху лихвата по кредита.

Трябва обаче да се помни, че отказът от всичко в името на предсрочното изплащане на заема е неприемлив. Балансирайте силите си, планирайте приходите и разходите си, плащайте задължителната месечна вноска по кредита и само ако след всички разходи имате сума за предсрочно изплащане на дълга, не забравяйте да го платите.

Не забравяйте, че колкото по-рано започнете изплати заем предсрочно– толкова по-добре ще бъде за вашия бюджет. В този случай вие ще бъдете победител, тъй като надплащането ще бъде намалено с доста значителен процент и ако решите да погасите заема преди падежа, но след половината от периода на заема, тогава поради инфлацията няма да почувствайте голяма разлика в сумата на плащането. Опитайте се да изплатите ипотеката незабавно и изразходвайте средствата, освободени след плащането, за нещо друго, от което се нуждаете.

Вие също имате избор: можете да вземете ипотека с предсрочно погасяване и да намалите срока на кредита или размера на месечната вноска. Ако изберете първия тип, сумата, която надплащате, ще бъде значително намалена. Ако вашият избор падне върху намаляване на месечното плащане, тогава размерът на плащанията ще бъде по-малко „задушаващ“ бюджета ви всеки месец. Зависи само от вашите индивидуални съображения, както и от размера на кредита - ако ипотеката не задушава бюджета ви, тогава вземете намаление на срока, а ако отнема лъвския пай от бюджета ви, изберете обратния вариант. не е толкова трудно, колкото изглежда.

5. Въздушна възглавница

За да сте подготвени за всяка форсмажорна ситуация, трябва да имате „предпазна възглавница“, възлизаща на сума, с която можете да живеете средно шест месеца, без да се ограничавате особено в нищо и да плащате редовно ипотеката си. Ако се страхувате от дълго боледуване или предстояща криза, увеличете възглавницата така, че да издържи около година. Просто не прекалявайте със спестяванията си. Ако имате останали пари след обичайните си месечни разходи, тогава дайте половината, за да изплатите ипотеката си по-рано и спестете половината. Дори ще се почувствате по-спокойно при дишане от съзнанието, че сте застраховани срещу всякакви нестандартни и форсмажорни ситуации. Покупка на апартамент с ипотека през 2016 гможе да е един от тези случаи, защото при настоящата икономическа ситуация е трудно да се предвиди нещо.

6. Удобна банка

Препоръчително е да изберете банка, която ще ви е удобна, защото ще трябва да имате контакт с нея всеки месец и колкото по-малко нерви и време отнемат тези контакти, толкова по-добре. Признаци на удобна банка:

Удобна локация. Банковият офис трябва да е близо до дома ви. Максимумът е от работа. Тази опция е нежелателна, тъй като е по-вероятно да промените местоработата си, отколкото мястото на пребиваване.
Удобно работно време на банката.
Коректно обслужване и квалифициран персонал.
Електронна опашка. По-точно неговото присъствие.
Без дълго чакане на километрични опашки.

Ако имате налични средства за плащане два или дори три месеца предварително, възползвайте се от тази възможност. Колкото по-малко трябва да се свържете с банката, толкова по-малко стрес и повече свободно време ще имате впоследствие при закупуване на апартамент с ипотека.

7. Достойна цел

Трябва ясно да разберете защо имате нужда от тази ипотека. Наистина ли имате нужда от него? Купуването на апартамент през 2016 г. - струва ли си този риск по време на криза? И ако е така, тогава след осъзнаването на това трябва да ви стане много по-лесно да издържите всички трудности, свързани с плащането, защото това е ключът към успеха във всяка област.

Е, това са всички основни правила, благодарение на които покупката на апартамент с ипотека ще се превърне в постижимо бреме за вас и няма да ви накара да мразите всичко и всички около вас, а ще ви донесе радост и мотивация за вашия личен и личен план. живот.

Закупуването на апартамент е сериозен въпрос. В процеса участват много страни, но основните остават купувачът, продавачът и кредиторът, финансиращ сделката. Освен това ще трябва да съберете много документи и вероятно да отделите много време за съгласуване на условията на заема. Само изглежда обаче, че получаването на ипотека е нещо невъзможно.

Преглед

Предварителният етап също може да бъде разделен на 3 части. Първият ще бъде да намерите подходяща оферта за заем. Предполага се, че преди да отидете в банката, сте се запознали поне малко с общата ситуация на ипотечния пазар, средните ставки и условия, които могат да ви бъдат предложени. Това може да стане на тематични уебсайтове, ресурси на самите банки, ипотечни брокери или форуми.

Втората част е търсене на недвижим имот, който ще закупите на кредит. На този етап ще трябва да решите дали ще търсите сами подходящ апартамент или ще се свържете с брокер. Ако спестите от услугите на посредници, тогава отново трябва да разберете сами какви изисквания имат банките за бъдещо обезпечение.

Третата част е разузнаване. Време е да посетите избраната от вас банка, да говорите предварително с кредитен консултант, да уточните условията и да вземете списък с документи, които ще са необходими за кандидатстване за кредит.

Предварително одобрение

Този етап също си струва да се подчертае отделно. Това включва процеса на събиране на документи и предаването им на банката за преглед. Ще има много документи:
- идентификация, семейно положение и др.;
- доказателства за доходи;
- за закупено жилище.

Банката, след като внимателно проучи предоставените от вас доказателства за вашата кредитоспособност и надеждност и след като се запозна с избора ви на жилище, ще издаде предварителна присъда. Това все още не е сключване на договор за заем, но голяма стъпка към него.

Избор на кредитор

И тук не можем да не кажем, че дори и след предварително одобрение, не е необходимо да се установявате на тази банка. Можете да подадете един и същ пакет документи (фотокопия) до 2-3 финансови институции. Това ще спести време в случай на повреда на един от тях, тъй като всяка банка може да преглежда ипотечните документи в продължение на няколко седмици. И ако получите одобрение от всички кредитори, ще имате възможност да изберете най-изгодните за вас условия.

Директна регистрация

Кандидатстването за ипотечен кредит не е просто подписване на договор за кредит, което само по себе си може да бъде отделна стъпка. Регистрацията включва оценка и застраховка на закупения имот, съгласуване на клаузите на договора, неговото подписване и регистрация на сделката пред съответните органи.

В този случай обикновено не е необходимо да търсите застраховател и оценител, банките предлагат тези специалисти, с които те самите са работили. Но си струва да разгледате текста на договора лично - и да направите това преди деня на подписването, като поискате от банката форма на типичен договор за ипотека. Не разчитайте на думите на консултанта - той може да забрави или да премълчи нещо.

Доверяване на обработката на ипотечни кредити на посредници и технологии

Ако процесът изглежда твърде сложен за вас, винаги можете да поискате помощ. Както вече споменахме, когато избирате недвижими имоти, можете да се свържете с брокери. Повечето от тези специалисти са запознати с изискванията, които банките поставят към обезпечените жилища, а това спестява допълнително време.

Въпроси, свързани с документи за кредит, избор на кредитна програма и одобрение на кредитора, можете да поверите на ипотечен брокер. Разбира се, такива специалисти все още могат да бъдат намерени само в големите градове, но услугите им все повече се представят на добро ниво.

Бих искал да спомена още едно нововъведение. В стремежа си да спестят време – свое и на кредитополучателите, и в същото време своите разходи, много кредитори ви позволяват да напуснете

Избор на имот

Ако очаквате да имате нужда от ипотека за закупуване на жилище, ще трябва да разгледате имота предварително.

Това е особено важно, ако купувате нова сграда. Факт е, че обикновено на ранен етап от строителството на жилищен комплекс или селище, когато рисковете както за банките, така и за инвеститорите са твърде високи, 1-2 банки партньори си сътрудничат с предприемача. Следователно, точно в момента, когато цените на предприемача са най-ниски, наборът от ипотечни програми за вас ще бъде ограничен.

Това, което банките най-малко харесват, са провинциалните села, където продават земя. Причините за това са нестабилната пазарна цена на такава земя и съмнителната й ликвидност, която в крайна сметка зависи от успеха на предприемача в развитието на селото. Големите банки обаче имат ипотечни програми за такива случаи. Но ипотеката се дава тук за двойна цел: закупуване на парцел и построяване на къща. Времето за строителство ще бъде ограничено, а лихвите по ипотечните кредити до въвеждането на новата къща в експлоатация ще бъдат с 1,5-2% по-високи от стандартните.

Но дори и при закупуване на вторичен автомобил е препоръчително да разгледате желаните обекти предварително. В противен случай как ще разберете какви средства ще ви трябват за вашата ипотека?

Избор на ипотечна програма

Въз основа на избраното жилище трябва да вземете решение за избора на банка. Тук има два основни критерия:

• Подходящи ли са за вас условията на банката?
• Отговаряте ли на изискванията на банката за кредитополучателите?

Ако говорим за първия критерий, тогава е малко вероятно да можете да спестите от лихвата. Обикновено банките, които предлагат най-добри лихвени условия, изискват няколко вида застраховки и начисляват комисионни за различни действия (разглеждане на молба за кредит, превод на пари). Това, на което наистина трябва да обърнете внимание, е максималният размер на кредита, който можете да изтеглите от дадена банка и размерът на първоначалната вноска.

Що се отнася до втория критерий, ако имате затруднения с потвърждаването на доходите си, мястото на постоянна работа и предоставянето на други документи от многоброен списък, но имате значителна сума за авансово плащане (30-50% от сумата на кредита), тогава се свържете с банка, предлагаща кредита "според два документа". Лихвата по такъв заем е малко по-висока от стандартната (обикновено не повече от 1-2%).

Подготовка на документи и подаване на искане за кредит

Когато общувате с кредитен служител, опитайте се да разберете всички подробности за кредитната програма. По-добре е дори да поискате стандартно споразумение за предложената програма за кредитиране. След като го проучите внимателно у дома, намерете в него отговорите на следните важни въпроси:

Не знаете правата си?

• наличието на такси за услуги при кредитиране и допълнителни услуги, наложени от банките на потребителите „като тежест“ ( кредитни картии така нататък.);
• броя на задължителните застраховки и последиците от отказ за сключване на една от тях (по закон се изисква застраховка само на обезпечението);
• възможността за предсрочно погасяване на кредита, има ли неустойки за такова погасяване;
• максималния период на просрочие по ипотеката, след което банката ще започне да събира обезпечението от вас.

Списъкът с документи за ипотека е индивидуален за всяка банка. Въпреки това, с изключение на кредитни програми, базирани на два документа, при всички случаи ще трябва да предоставите удостоверение за доход и документи за вашето семейно положение.

Заявленията за кредит се разглеждат от банките по различно време - в зависимост от броя на бюрократичните услуги в банката и сложността на представения пакет документи. Така заеми по 2 документа се одобряват за 2-3 дни, но заявление за стандартна ипотека може да се проучва от специалисти от кредитна институция няколко седмици.

Избор на недвижим имот и одобрението му от банката

След като получите одобрение на вашето заявление за кредит от една от банките, можете да започнете да избирате апартамент. Ако преди това сте разгледали с кои банки работи предприемачът на вашия любим жилищен комплекс, тогава можете лесно да се справите с избора на нов апартамент. С второстепенното ще е по-трудно. Тук е много важна чистотата на правната съдба на апартамента. Дели на наследство и разводи, регистрирани непълнолетни деца и наборници са причини, поради които банката може да откаже обект. И повярвайте ми, тук той е на ваша страна: в края на краищата съмнителното минало на жилищата може да се почувства в настоящето под формата на съдебни дела, които оспорват вашите права на собственост.

След като вие и банката сте избрали апартамент, е необходимо той да бъде оценен от лицензиран оценител. Банката ще ви извика оценител. Резултатите от доклада за оценка определят колко ще ви бъде даден заем.

Сключване на договор за кредит

Следващата стъпка ще бъде сключването на договор за заем. Вие ще получите парите и най-накрая ще можете да закупите апартамента, който сте избрали. Сделката с продавача на апартамента е завършена чрез Федерална службадържавна регистрация, кадастър и картография (или накратко Rosreestr). Тази услуга регистрира прекратяване на собствеността на продавача и възникване на собственост на купувача. След приключване на регистрацията (около 2 седмици) ще получите извлечение от единния държавен регистър на недвижимите имоти, потвърждаващо собствеността ви върху закупеното жилище.

Сега е време да изпълним обещаното на банката (такава клауза винаги се съдържа в договора за заем) - и да заложим закупения апартамент като обезпечение.

Застраховка на закупен недвижим имот и прехвърлянето му в ипотека

Преди да сключите договор за ипотека, е необходимо да изпълните задължителното условие, предвидено от закона за ипотеката (ипотека на недвижим имот): да застраховате закупения обект срещу рисковете от загуба и повреда.

Може би банката Ви е предложила да застраховате и себе си, имуществените си права или риска от невръщане на кредита към банката. Съгласяването на такива условия в договора, тегленето на заем с повишена лихва (това обикновено е следствие от отказ от един от видовете незадължителни застраховки) или контакт с друга банка е ваш избор. Тук е необходимо да се сравни размерът на увеличените застрахователни плащания и цената на застраховката.

След представяне на застраховката в банката съставяте договор за ипотека и ипотечен запис. Договорът за ипотека трябва да бъде регистриран във вече споменатата услуга Rosreestr. Но сега няма да ви бъде даден сертификат, а копие от споразумението с печат върху извършените регистрационни действия и печат на регистратора. Сега в държавния регистър на недвижимите имоти, който се поддържа от Rosreestr, се отбелязва обременяването на вашия апартамент с банково обезпечение. Не може да се разпорежда с него без съгласието на ипотечната банка. Що се отнася до ипотеката, тя остава в банката. Това сигурност, което позволява на кредитната институция да препродаде правото си на вземане срещу вас по договора за обезпечение, ако е необходимо. Ипотеката няма да окаже никакво влияние върху отношенията ви с банката по отношение на кредита.

Електронна регистрация на транзакции

Редица кредитни институции предлагат на своите клиенти електронна регистрация на сделки и ипотеки директно в офиса на банката, без да е необходимо да посещават Rosreestr. Този метод е по-удобен както за страните по сделката, така и за самата банка, докато размерът на разходите за купувача (получателя на ипотеката) се увеличава само с няколко хиляди рубли (обикновено в рамките на 5000). Този метод е по-бърз и по-безопасен.

За да регистрирате сделката и обезпечението, в този случай продавачът и купувачът подписват договор за покупко-продажба в офиса на банковата организация, получателят на заема сключва ипотечен договор и застрахователно споразумение с банката. След това банковият служител сканира всички необходими документи (предимно договори за ипотека и покупко-продажба) и ги изпраща на услугата Rosreestr. След това купувачът ще трябва само да се яви отново в офиса на банката и да вземе документи, потвърждаващи собствеността и регистрацията на ипотеката.

И така, ние ви казахме стъпка по стъпка как да закупите жилищен имот с ипотека. Не трябва да се страхувате от сложността на процедурата и основното нещо, което трябва да запомните е, че банката е не по-малко заинтересована от закупуването на жилище с помощта на получените заеми, така че кредитният мениджър ще ви помогне и ще ви насочи по всякакъв възможен начин.