Postoji mnogo prednosti i nedostataka hipotekarnog kredita:

1. Dugoročni kredit vam omogućava da izvršite plaćanja male količine, ali istovremeno postoje rizici od gubitka posla u ovom periodu ili promene u sastavu porodice, što će uticati na visinu prihoda, a otplata kredita će biti otežana.
2. Pozitivna stvar je da stan odmah nakon završetka papirologije postaje vlasništvo zajmoprimca. Čak i činjenica da je imovina založena ne znači da je banka može u svakom trenutku deložirati. Dužnik ga može izgubiti samo odlukom suda u slučaju neispunjenja obaveza za plaćanje hipotekarnog kredita.
3. Uplaćeni iznos biće mnogo veći od troškova stanovanja, jer uključuje kamatu na kredit, obavezno životno osiguranje i solventnost dužnika.

   Pozitivna stvar je što zajmoprimac može dobiti imovinu poreski odbitak, a to su dodatni iznosi koji idu na prihod porodice.

4. U zavisnosti od regiona, postoje različiti programi hipotekarnih kredita: za mlade ili višečlane porodice, za radnike u javnom sektoru i vojno osoblje, mogu smanjiti uslove za dobijanje kredita ili smanjiti mesečnu otplatu.

Naravno, iznos preplate se ispostavlja prilično velikim, imajte na umu da cijene nekretnina stalno rastu, što znači da kupovinom kuće pod hipotekom ulažete u budućnost. Ovo je jedina prilika da postanu vlasnici kuće za one koji nemaju veliku ušteđevinu da je kupe.

Nakon što se odlučite za kupovinu stana ili drugog stambenog prostora na kredit, morat ćete proći kroz proces u nekoliko faza:

1. Ako imate priliku i želju, možete se obratiti iskusnom agentu za nekretnine koji radi sa hipotekama. On te može savjetovati najviše isplativa ponuda ili izaberite banku koja će vam svakako odobriti kredit. Posrednik uvijek zna sve detalje i pomoći će vam da izbjegnete papirologiju, ali morate platiti njegove usluge.
2. Nakon što prikupite potvrde sa radnog mjesta i napravite kopije dokumenata, morat ćete kontaktirati banku kako biste dobili odobrenje za kredit. Svaka banka ima svoje vrijeme obrade zahtjeva, može biti tri dana ili mjesec i po dana. Uz pozitivnu odluku mogu odrediti minimalni i maksimalni iznos za kupovinu kuće. Ako banka donese negativnu odluku, možete pokušati pronaći drugog zajmodavca.
3. Nakon odobrenja kredita, slijedi mučna i važna faza - odabir stana. Neće svaka ponuda biti prikladna za hipoteku. Ovdje možete djelovati samostalno ili uključiti agenta za nekretnine. Preduslov je provjera „čistoće“ transakcije i procjena nekretnine.
4. Prenos svih dokumenata kreditnoj instituciji, kako bi kupljena imovina prošla sve procedure provjere preko službe obezbjeđenja i advokata banke.
5. Sastavljanje i potpisivanje ugovora o hipoteci. Mora sadržavati kompletan plan otplate. Osiguranje se sklapa za dom i samog zajmoprimca. Ugovor o kupoprodaji treba odmah potpisati. Banke najčešće zahtijevaju da se ovjeri kod notara.
6. Banka može prenijeti novac prodavcu na dva načina: preko tekućeg računa ili putem depozitnog pretinca.
7. Posljednji korak je upis imovine u registarsku komoru i pribavljanje dokumenata koji potvrđuju pravo na stanovanje.

Čitav proces kupovine kuće pod hipotekom je vrlo složen i dugotrajan, zahtijeva temeljno poznavanje zakona, ne možete pogriješiti prilikom pripreme dokumenata. Ali, nakon što ste prošli sve poteškoće, postat ćete vlasnik nekretnine.

Decor

Sve transakcije koje podrazumevaju potpisivanje ugovora o hipoteci, nakon dobijanja svih dozvola, odvija se u banci u prisustvu kupca, kreditnog menadžera, prodavca a možda i agent za nekretnine. Ako banka odredi da su žiranti potrebni, onda je i njihovo prisustvo u trenutku potpisivanja obavezno.

Najprije potpisuju ugovor o kreditu i otvaraju račun zajmoprimcu da prenese cijeli iznos. Uplata se prenosi na račun prodavca.

Ako notar nije bio prisutan u transakciji, budite spremni na činjenicu da će prilikom registracije vlasništva sve kopije dokumenata dostavljenih registracionoj komori ipak morati ovjeriti.

Nakon izvršene registracije imovine kod nadležnih organa, kupcu se daje dokument kojim se utvrđuje vlasništvo sa teretom, a ostatak sredstava se prenosi na prodavca.

Podnošenje zahtjeva za hipoteku je posljednja faza, nakon koje će biti nemoguće odbiti posao. Da biste sporazum proglasili nevažećim, morat ćete se obratiti sudu i morate imati dobre razloge da ga osporite.

Svu prikupljenu dokumentaciju možete dostaviti u više banaka istovremeno, dakle napravite nekoliko kopija i instanci odjednom neophodne sertifikate. Ovo će vam olakšati odabir bolje ponude.

1. Prijavni formular koji treba popuniti vrlo pažljivo, bez grešaka.
2. Pasoš sa kopijama svih stranica. Prije podnošenja u banku, uvjerite se da na stranicama nema dodatnih rukom pisanih napomena, na primjer, krvna grupa ili djeca koje nije unio matični ured, već roditelji. Ponekad od vas zahtevaju i drugi identifikacioni dokument.
3. Potvrda o registraciji braka ili razvodu.
4. Kopije izvoda iz matične knjige rođenih djece.
5. Kopije vaših diploma i uvjerenja o obrazovanju.
6. Kopija radne knjižice ovjerena od strane poslodavca ili ugovor koji potvrđuje vašu djelatnost. Vaše radno iskustvo na posljednjem radnom mjestu mora biti najmanje šest mjeseci.
7. Dokumenti koji potvrđuju prihod zajmoprimca: potvrda 2-NDFL za godinu ili, ako se obavlja poduzetnička aktivnost, onda kopije poreska prijava na 2 godine i sertifikat u obrascu 3-NDFL.
8. Možda ćete morati da podnesete dokumente koji potvrđuju vlasništvo nad vrednom imovinom: kuće, automobili, parcele, hartije od vrednosti.
9. Saglasnost žiranata i potvrde o prihodima.
10. Dokumenti koji potvrđuju vaše pravo na povlaštene uslove: potvrda velike porodice, potvrda sa mjesta rada budžetskih organizacija.

Dodatne informacije na videu:

Da bi banka odobrila nekretninu koju ste odabrali, trebate prikupiti paket dokumenata za nju, obično prodavač radi ovo:

• kopije vlasničkih dokumenata;
• katastarski pasoš iz BTI i njegova kopija;
• potvrda iz službe za pasoše koja potvrđuje da nema prijavljenih osoba u nekretnini koja se kupuje;
• kopije pasoša prodavaca;
• dozvolu organa starateljstva ako su vlasnici djeca.

Ovo nije cijela lista, jer svaka banka ima pravo zahtijevati dodatne potvrde, na primjer, o vraćenim kreditima ili potvrdu o registraciji iz mjesta registracije i druge.

Vojne hipoteke postoje od 2005. godine, nekada je postojao složen program stambenog zbrinjavanja vojnih lica, ali je od 2014. godine pojednostavljen. Počeli su jednostavno da izdaju vladine subvencije pored preferencijalnog hipotekarnog kreditiranja.

Visina uplata za svakog učesnika je individualna i zavisi od staža, čina i broja članova porodice. Na primjer, za nekoga ko tek počinje svoju uslugu, to može biti iznos od 1 milion rubalja, maksimalno - oko 5.000.000 rubalja. Ovo uzima u obzir prosječne troškove kvadratnom metru stanovanje u cijeloj zemlji.

Sama hipoteka za vojsku se sastoji u tome što se učesniku izdaje zajam po kamatnoj stopi nižoj od kamatne stope običnih zajmoprimaca.Deo novca za otplatu zajma država šalje na poseban račun otvoren na ime vojnic. Ovaj program se zove “sistem štednje-hipoteke”.

Prednost takve hipoteke je što je moguće kupiti stan u bilo kojoj regiji Rusije. Mnoge banke kojima je povjereno izdavanje ovakvih kredita ne zahtijevaju učešće, ne naplaćuju provizije, ne moraju dokazivati ​​prihode i ne moraju osigurati svoj život i zdravlje.

Nedostaci su što se kredit daje tek nakon tri godine učešća u štedno-hipotekarnom sistemu, a odmah po otpuštanju prestaje isplata mjesečnih iznosa.

Potreba za prodajom pozajmljenog stana može se pojaviti kod svakog učesnika u hipotekarnom kreditiranju. To može biti želja za kupovinom većeg stana ili, obrnuto, poteškoće u plaćanju mjesečnih plaćanja.

Kolateral

Za kupovinu takvog stana potrebno je odobrenje banke za izvršenje transakcije. Za to je potrebno da mu prodavac pošalje obavijest o predstojećoj transakciji, u kojoj detaljno opiše razloge prodaje. U tom slučaju, po prijemu novca od kupca, zajmoprimac je dužan da prije roka otplati cijeli hipotekarni kredit. Banci se ne sviđa kada se to dogodi, jer u tom slučaju gubi dio prihoda tokom dužeg perioda.

Trošak kolateralnog stana uvijek je ispod prosjeka, jer postupak sastavljanja kupoprodajnog ugovora ima niz nijansi i zahtijeva saglasnost trećih lica.

Moguće su dvije opcije proračuna:

• iznos je podijeljen na dva dijela, od kojih je jedan jednak dugu banci, a ostatak prodavcu, dok je ugovorom preciziran period tokom kojeg je banka, nakon otplate kredita, dužna da skine kolateral;
• drugi je kada kupac želi da iskoristi hipoteku, u kom slučaju se ugovor o kreditu ponovo izdaje novom vlasniku i on nastavlja da otplaćuje kredit, a prodavac dobije iznos koji je već uplatio banci.

Nakon prijema svih sredstava, banka mora izdati potvrdu o nepoduženosti i izdati potvrdu o kolateralu za prijenos u Dom kompanija. Na kraju je potpisan kupoprodajni ugovor.

Sa teretom

Na tržištu nekretnina možete pronaći stanove sa teretom, kupci mogu sklopiti takav posao jer:

• cijena stanova je znatno niža;
• pogodan prostor, raspored;
• kupac ne planira sam da živi u stanu, pa mu uslovi nisu bitni.

Opterećenje može biti različito:

• bankovni depozit;
• zaplena nepokretnosti ako nastaju dugovi od strane prodavca, transakcije se ne završavaju dok se dugovi u potpunosti ne otplate;
• najam, ako u stambenom objektu koji se prodaje žive ljudi koji ga plaćaju po ugovoru sa vlasnikom, onda se ne mogu deložirati do isteka perioda zakupa;
• stan u kome je upisano lice, on ne podleže deložaciji po zakonu, moraćete da živite sa njim.

Dakle, vidimo da se takav stan mora kupovati s oprezom, sračunavši sve mogućnosti za otklanjanje tereta. Ako uzmete izvod iz Jedinstvenog državnog registra, možete se uvjeriti da nema drugih tereta.

Prisustvo prijavljenih možete provjeriti iz matične knjige ili sa finansijskog i ličnog računa. Prilikom prijenosa bilo kojeg iznosa novca uvijek morate uzeti račun, ili još bolje, koristiti sef.

Ako je sve urađeno kako treba i po zakonu, tada neće biti problema prilikom kupovine nekretnine sa teretima, a ako imate bilo kakvih nedoumica, uvijek se možete obratiti iskusnom advokatu ili agentu za nekretnine.

Rizici

Prilikom kupovine stana pod hipotekom potrebno je uzeti u obzir sve rizike koji mogu nastati tokom cijelog trajanja kredita. Nema ih mnogo, ali ih ne treba ni zanemariti:

1. Morate biti sigurni u svoja stalna primanja, koja bi vam omogućila ne samo da otplatite kredit, već i da ne umanjite kvalitetu svog života. Stoga će vam životno, zdravstveno i osiguranje solventnosti pomoći u slučaju nepredviđenih okolnosti.
2. Veoma je važno da ne kasnite sa plaćanjem, čak i malim. Zakon „o hipotekama“ jasno kaže: ako plaćanje kasni tri puta u roku od godinu dana, onda banka ima pravo da izvrši ovrhu na stanu. Da bi dobio novac nazad, on će prodati nekretninu, cijena će biti znatno smanjena. Stoga, pazite na datume plaćanja, bolje je izvršiti uplatu unaprijed.
3. Ako se iznenada odlučite podići hipoteku u stranoj valuti, tada ste primanjem prihoda u rubljama izloženi velikom riziku, jer se vaša uplata može znatno povećati zbog rasta tečaja. Naravno, ako se vaša plata izračunava u dolarima ili eurima, onda je isplativije uzeti hipoteku u stranoj valuti, jer su kamatne stope na nju smanjene, a iznos preplate će biti mnogo manji.

Ako imate poteškoća s plaćanjem kredita, ne treba skrivati ​​ili ignorirati pozive i zahtjeve banke. Ako se nađete u teškoj situaciji, najbolje je da se sami obratite kreditnoj instituciji sa zahtjevom u kojem morate navesti razloge koji otežavaju plaćanje. Na osnovu toga banka može ponuditi nekoliko opcija rješenja: odlaganje plaćanja, smanjenje iznosa doprinosa produženjem roka ugovora o kreditu ili drugu opciju.

Danas ćemo pogledati korak po korak upute za kupovinu stana pod hipotekom.

Mnogi ljudi stavljaju znak jednakosti između ropstva i hipoteke. Međutim, niko ne kaže da je iznajmljivanje kuće ili sjedenje rođacima na vratu ropstvo. Bez sumnje, bolje je uložiti sve napore i imati svoj punopravni dom nego se cijeli život seliti iz stana u stan.

Hipoteka je prilika da ostvarite svoj san - svoj životni prostor. Ljudi postaju “robovi” hipoteka ne zato što su sami po sebi loši, već zato što ih pogrešno koriste.

Korak po korak upute za kupovinu stana pod hipotekom

1. Procjena mogućnosti

Uvijek pokušajte adekvatno procijeniti svoje sposobnosti. Možete, naravno, sjediti na “ doshiraki“, ali da zaradite novac za trosoban stan u centru grada, ali da li je to zaista potrebno? Da li je cilj vašeg života da dobijete stan, a ne želja da živite u komforu? Da li ste sposobni da živite sa tri hiljade rubalja mesečno samo zarad svog sna i uskraćujete sebi sve? Hoće li vas kupovina stana pod hipotekom učiniti sretnijima?

Glavno pravilo koje treba da se pridržavate prilikom podizanja hipoteke je vaša sposobnost da je otplatite. Hipoteka za vaš stan ne bi trebala zauzimati lavovski dio vašeg prihoda, smanjujući vaš budžet na dnevnicu. Nema potrebe da se lišite svih životnih blagoslova. Da, možete uštedjeti novac, ali u razumnim granicama. Hipoteka ne bi trebala postati vaša glavobolja.

Vaša isplata hipoteke mora biti MAKSIMALNO 30 posto vašeg mjesečnog prihoda manje komunalna plaćanja, porezi, najam i tako dalje. Trezveno procijenite svoja primanja i iznos koji ste spremni platiti, ne uskraćujući sebi stvari na koje ste navikli. Da, morat ćete na ovaj ili onaj način smanjiti svoj budžet, ali vodite računa da ovaj postupak bude što bezbolniji. Kupovina stana 2016 posebno obavezuje na štednju.

2. Razumno vrijeme

Mnoge banke su u mogućnosti da vam ponude kredit do trideset godina. A neki čak i do četrdeset. A ako je vjerovati statistici, onda se hipotekarni kredit za stan u Rusiji uzima u prosjeku petnaest godina. Dakle, dugoročni krediti, na period od 10 i više godina, su upravo ono ropstvo o kojem svi pričaju kada se sjete hipoteka.

Ne znate šta vam se može dogoditi za ovih deset godina. Možda vam ovaj stan uopće neće trebati. Ovo je noćna mora! A šta je sa suludim preplaćivanjem sa kojim se suočavate tokom ovog perioda? Čak i ako kupite stan sa hipotekom od 12 posto godišnje, morat ćete platiti 70% na iznos koji ste uzeli! Optimalni period na koji treba da uzmete hipoteku je 7 godina. Ako niste sigurni da ste u mogućnosti da platite traženi iznos za određeni period, uzmite 10.

3. Adekvatna stopa

Adekvatna stopa je ona koja vas neće pretvoriti u “kreditnog roba”. Preplaćeni iznos ne bi trebao biti veći od sto posto iznosa kredita. Optimalna kamatna stopa u ovom slučaju je 12% godišnje. Ako vam je potreban kratkoročni kredit, onda je moguća kupovina stana uz hipoteku po visokoj kamatnoj stopi.

Kamatna stopa zavisi od:

Rok kredita: dugoročan znači visoku kamatnu stopu. Ovo je jedan od razloga zašto bi hipoteka za stan trebala biti kratkoročna.
Iz valute kredita. Ako uzmete dolarski kredit, stopa će obično biti znatno niža.
Od osiguranja. Ako nemate osiguranje, hipoteka za stan će vas koštati više.
Od načina potvrđivanja prihoda. skratit će ti to kamatna stopa u prosjeku za 2 posto, u poređenju sa stopom pri davanju potvrde u obrascu banke.

4. Rana plaćanja

Hipoteka na stan mora biti takva da je moguća prijevremena otplata. Prema statistikama, Rusi uzimaju hipoteku u prosjeku na 15 godina, a prosječan period u kojem otplaćuju otplatu je 7 godina. Prevremenim plaćanjem smanjujete preplatu koju ste dužni platiti na kamatu na kredit.

Međutim, treba imati na umu da je neprihvatljivo uskraćivanje svega sebi radi prijevremene otplate kredita. Uravnotežite svoje snage, planirajte prihode i rashode, plaćajte obavezni iznos mjesečne otplate kredita, i samo ako nakon svih troškova imate iznos za prijevremeno otplatu duga, obavezno ga platite.

Zapamtite to što prije počnete prevremeno otplatiti kredit– to će biti bolje za vaš budžet. U ovom slučaju ćete biti dobitnik, jer će se preplata umanjiti za prilično značajan postotak, a ako odlučite da otplatite kredit prije roka, ali nakon polovine roka kredita, onda zbog inflacije nećete osjetite veliku razliku u iznosu uplate. Pokušajte odmah otplatiti hipoteku, a sredstva oslobođena nakon uplate potrošite na nešto drugo što vam je potrebno.

Imate i izbor: možete podići hipoteku sa prijevremenom otplatom i smanjiti rok kredita, odnosno iznos mjesečne otplate. Ako odaberete prvi tip, iznos koji preplatite bit će značajno smanjen. Ako vaš izbor padne na smanjenje mjesečne uplate, tada će iznos uplata manje „gušiti“ vaš budžet svakog mjeseca. Zavisi samo od vaših individualnih promišljanja, kao i od iznosa kredita - ako hipoteka ne guši vaš budžet, onda uzmite smanjenje roka, a ako uzima lavovski dio vašeg budžeta, odaberite suprotnu opciju. nije tako teško kao što se čini.

5. Airbag

Da biste bili spremni za svaku višu silu, potrebno je da imate „sigurnosni jastuk“, koji iznosi iznos od kojeg možete u prosjeku živjeti šest mjeseci, a da se ne ograničavate ni u čemu posebno i redovno plaćate hipoteku. Ako se bojite duge bolesti ili nadolazeće krize, povećajte jastuk tako da traje oko godinu dana. Samo nemojte pretjerati sa svojom ušteđevinom. Ako vam ostane novca nakon uobičajenih mjesečnih troškova, onda dajte polovinu da prijevremeno otplatite hipoteku, a polovinu uštedite. Čak ćete se osjećati ugodnije i disati od saznanja da ste osigurani od svake nestandardne situacije i situacije više sile. Kupovina stana uz hipoteku 2016 može biti jedan od ovih slučajeva, jer je sa trenutnom ekonomskom situacijom teško bilo šta predvidjeti.

6. Udobna banka

Preporučljivo je da izaberete banku koja će vam odgovarati, jer ćete sa njom morati da kontaktirate svakog meseca, a što manje živaca i vremena ovi kontakti oduzmu, to bolje. Znakovi udobne banke:

Pogodna lokacija. Ured banke bi trebao biti blizu Vašeg doma. Maksimum je sa posla. Ova opcija je nepoželjna, jer je veća vjerovatnoća da ćete promijeniti mjesto rada nego mjesto stanovanja.
Pogodno radno vrijeme banke.
Pristojna usluga i kvalifikovano osoblje.
Elektronski red. Tačnije, njegovo prisustvo.
Bez dugog čekanja u kilometarskim redovima.

Ako imate raspoloživih sredstava za plaćanje dva ili čak tri mjeseca unaprijed, iskoristite ovu priliku. Što manje morate kontaktirati banku, manje stresa i više slobodnog vremena ćete naknadno donijeti prilikom kupovine stana pod hipotekom.

7. Dostojan gol

Morate jasno razumjeti zašto vam je potrebna ova hipoteka. Da li ti je zaista toliko potrebno? Kupovina stana 2016. - da li se ovaj rizik isplati tokom krize? A ako je tako, onda bi vam nakon toga trebalo postati mnogo lakše podnijeti sve poteškoće vezane za plaćanje, jer je to ključ uspjeha na bilo kojem polju.

Pa, ovo su sva osnovna pravila, zahvaljujući kojima će vam kupovina stana pod hipotekom postati izvodljiv teret, i neće vas natjerati da mrzite sve i svakoga oko sebe, već će vam donijeti radost i motivaciju za vaše lične i lične. život.

Posljednje ažuriranje: 02.02.2019

Kupovina stana putem hipoteke je odgovorna i važna odluka u životu svake osobe. Stoga potencijalni zajmoprimac prvo treba da proceni sopstvene finansijske mogućnosti. Treba uzeti u obzir sljedeće:

• Izvodljiv iznos mjesečnih plaćanja (po pravilu ne prelazi polovinu primljenog prihoda);
• Cijena stana;
• Iznos akontacije (obično 30% ili više od cijene stanovanja);
• Tip stana i predložena površina njegove lokacije.

Upute za kupovinu stana pod hipotekom zahtijevaju sljedeće procedure.

Odabir banke i hipotekarni program

Prije uzimanja hipoteke za kupovinu stana potrebno je analizirati uslove i ponude u raznim bankama. Odlučujući pokazatelji pri odabiru optimalne opcije su:

• Iznos hipotekarnog kredita;
• Kamatna stopa, po pravilu, varira od 11 do 15% godišnje, a zavisi od banke i željenog iznosa;
• Tereti (uslovi za izdavanje i podršku);
• Valuta kredita;
• Sigurnosni uvjeti (uključujući zahtjeve garancije);
• Uslovi plaćanja;
• Uslovi osiguranja (uključujući imovinu pod hipotekom);
• Za prijevremenu otplatu postoje kazne.

Nakon odabira nekoliko odgovarajućih banaka i hipotekarnih programa, morate pažljivo proučiti zamršenosti hipotekarnog proizvoda na osnovu savjeta dobivenih kao rezultat poziva ili posjete.

Također se mora imati na umu da mnoge bankarske institucije nameću zahtjeve i ograničenja potencijalnim zajmoprimcima, i to:

• Stalna registracija na teritoriji koju odredi banka;
• Određeni staž na trenutnom mjestu rada (ukupno radno iskustvo od najmanje 1 godine, na posljednjem mjestu više od 4-6 mjeseci);
• Pozitivna kreditna istorija;
• Nema kaznenog dosijea;
• Nema drugih paralelnih zajmova;
• Pravna sposobnost;
• Starosna granica (minimalna dob 21 godina, maksimalna je određena momentom otplate kredita, do ove godine zajmoprimac ne bi trebao imati više od 65-75 godina)
• Ako su u pitanju sudužnici, onda ne više od 3 osobe, stepen srodstva - supružnici, braća, roditelji, treća lica;
• Ako je zajmoprimac muškarac mlađi od 27 godina bez vojne knjižice, biće mu odbijen kredit. Odnosno, vojni obveznik koji nije odslužio vojni rok, ima odgodu (npr. u vezi sa studiranjem) i sl. ne može biti zajmoprimac (osim vojnih lica, u rezervi).

Podnošenjem prijava istovremeno u nekoliko banaka, U svakom od njih možete saznati konkretne uslove hipoteke i proceduru kupovine stana. Nakon što je vaša prijava odobrena, morate početi s odabirom odgovarajućeg stana. Ova procedura obično traje 2–3 mjeseca.

Informacije o preliminarnim uslovima za hipotekarne kredite predstavljene su na službenim web stranicama banaka.

Period odobrenja zahtjeva za hipoteku je od 5 do 10 radnih dana. U međuvremenu, sva dostavljena dokumentacija se pažljivo provjerava, tako da morate krenuti u potragu za smještajem tek nakon čvrstog pristanka kreditne institucije.

Važno: banka može odbiti izdavanje kredita i zaključiti ugovor samo ako je iz dostavljenih dokumenata jasno da potencijalni zajmoprimac nije u mogućnosti da otplati kredit i kamatu, na osnovu svojih finansijskih mogućnosti. Ostali razlozi za odbijanje su nezakoniti i na njih se može uložiti žalba sudu.

Izbor nekretnine

Prilikom odabira nekretnine treba uzeti u obzir zahtjeve banke za nekretninu pod hipotekom. obično:

Stan na sekundarnom tržištu mora:

Stambena zgrada ili vikendica mora:

• biti locirani u području definisanom hipotekarnim programom;
• Imati cjelogodišnji pristupni put;
• Pogodno za korištenje tokom cijele godine:
• Poštivati ​​vodovodne standarde (imati sisteme grijanja, kanalizacije i vodosnabdijevanja);
• Završite odgovarajući katastarski upis.

Za odabir nekretnina u novogradnji, bankarske institucije, po pravilu, nude nekretnine iz baze podataka developera koji su prošli službenu akreditaciju. U tu svrhu predviđeni su posebni programi, uključujući vladine programe podrške hipotekarnom kreditiranju primarnog stambenog tržišta.

primjer: DeltaCredit banka nudi kredite po programu Hipoteka sa državnom podrškom od 12% godišnje. Klijenti mogu iskoristiti pogodnosti pod uslovima koje je odobrila Vlada Ruske Federacije.

Ako zajmoprimac samostalno odabere stan na primarnom tržištu, tada banke obično nameću sljedeće zahtjeve investitorima:

• Trajanje na tržištu stambene izgradnje – više od pet godina;
• Usklađenost sa standardima ocjenjivanja finansijsku stabilnost prema Federalnom zakonu 214-FZ;
• Bez kašnjenja (više od godinu dana) u završetku izgradnje i puštanju objekata u rad tokom prethodnih godina;
• Dostupnost jednolokacijskih i masovnih razvojnih objekata (dva ili više) puštenih u rad;
• Nepokretanje stečajnog postupka ili odluke o likvidaciji;
• Ostali zahtjevi.

Za stručnu pomoć pri odabiru nekretnine i povjerenje u pravnu čistoću transakcija, banke nude korištenje usluga agencija za nekretnine koje su njihovi partneri. Da bi to učinili, klijentima pružaju odgovarajuće baze podataka partnera.

Procjena vrijednosti imovine

Za blagovremeno ispunjenje obaveza po ugovoru, uslovima hipoteke je određeno davanje likvidnog kolaterala, koji najčešće služi kao kupljena imovina. Tržišna vrijednost kolaterala je polazna osnova za određivanje iznosa hipotekarnog kredita, te je stoga procjena vrijednosti kolaterala važan pokazatelj u procesu kreditiranja.

Većina banaka, kako bi izvršile pouzdanu procjenu kolaterala kredita, nudi korištenje usluga procjenjivačkih organizacija među svojim partnerima. Istovremeno, oni ne ograničavaju zajmoprimce u izboru, međutim, ako izvještaj o procjeni dostavi organizacija koja ima negativno iskustvo u radu sa bankom, ova potonja ima pravo inicirati dodatnu inspekciju.

Takođe, ukoliko se utvrdi da su date procjene nepouzdane ili da su prekršeni zakonski zahtjevi u oblasti ocjenjivanja, bankarske institucije imaju pravo uputiti obrazložene žalbe regulatornim organizacijama (SROO). Stoga stručnjaci preporučuju korištenje usluga partnerskih procjenitelja.

Potvrda o procjeni se dostavlja banci kreditoru.

Spisak dokumenata i podnošenje zahteva banci

U većini banaka dokumenti za kupovinu stana pod hipotekom su:

• Obrazac za prijavu za hipotekarni kredit, možete se prijaviti za njega online na web stranici banke;
• Po klijentu, fotokopije sljedećih dokumenata:
  • Fotokopija pasoša;
  • Potvrda o prihodima u obliku određene bankarske institucije ili 2-NDFL;
  • Ovjerena kopija radne knjige;
  • SNILS - potvrda o osiguranju državnog penzijskog osiguranja
  • Vojna iskaznica za muškarce vojno sposobnih;
  • Dokumenti o obrazovanju (svjedodžbe, diplome, itd.);
  • Potvrde o vjenčanju/razvodu i bračni ugovor (ako su dostupni);
  • Izvod iz matične knjige rođenih djece;
  • Potvrda o registraciji kod poreske uprave pojedinac u mjestu prebivališta na teritoriji Ruske Federacije (o dodjeli identifikacionog broja poreskog obveznika (TIN);
  • Dokumenti o postojećim dužničkim obavezama klijenta (ili prethodno ispunjenim);
• Za nekretnine:

• • Naslovna dokumenta (sporazumi, akti, itd.);
  • Tehnička dokumentacija (katastarski pasoš ili tehnički pasoš);
  • Fotokopije pasoša prodavača nekretnina.

Mogu se tražiti i dokumenti o drugim redovnim primanjima i bračnom statusu.

primjer: Bračni par se obratio banci da dobije hipoteku od 2.500.000 rubalja, oboje rade (ukupni mesečni prihod od 50 hiljada rubalja), nemaju decu, 30 godina. Banka nas je odbila jer nam prihodi nisu dozvoljavali da se prijavimo za kredit - troškovi života za svaku osobu su 15.000 rubalja. Izlaz: uzmite manji iznos - 1.500.000, ili potražite dodatnog sudužnika, koji nije u starosnoj dobi za penziju, sa plate najmanje 25.000 mesečno.

Ukoliko je predmet kolaterala upisan na poslovno sposobna punoljetna lica koja nisu zajmoprimci, banke od njih traže da dodatno dostave potpisane i notarski ovjerene izjave koje ukazuju na njihovu svijest da:

• Stan u kojem žive se prenosi kao zalog;
• U slučaju neispunjavanja obaveza navedenih u ugovoru o hipoteci, stan će biti ovrgnut, do i uključujući deložaciju podnosilaca zahtjeva.

Ukoliko su u predmetu obezbeđenja upisana lica koja nisu bliski srodnici zalogodavca, banke dodatno zahtevaju objašnjenje o potrebi upisa. navedene osobe u ovom objektu i dokumentovani dokazi o vlasništvu navedenih lica, gde se mogu upisati.

Bitan: Banke po pravilu ne primaju maloljetna i/ili poslovno nesposobna lica među vlasnike nekretnina koje se prenose kao kolateral.

Zaključivanje ugovora o kreditu

Prije potpisivanja ugovora o kreditu za kupovinu stana potrebno ga je pažljivo proučiti. Treba obratiti posebnu pažnju na sve terete i potencijalne troškove, posebno na skrivene kamate, za koje je preporučljivo da ih prevedete u brojke.

Skrivena kamata se po pravilu sastoji od raznih naknada (za podizanje gotovine, održavanje računa i sl.) i obaveznih depozita, utvrđenih u procentima od iznosa hipotekarnog kredita.

primjer: Prilikom primanja hipotekarnog kredita od 1 milion rubalja po stopi od 10% godišnje, godišnja plaćanja bez skrivenih kamata iznosit će 100 hiljada rubalja (1 milion * 10%). Naplata samo naknade za podizanje gotovine od 2,8% će dovesti do povećanja kamatne stope na 12,8% i dodatnih plaćanja u iznosu od 28 hiljada rubalja (1 milion * 2,8%).

Bitan: Rešenjem Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije broj 8274/09 od 17. novembra 2009. godine, bankama je zabranjeno da naplaćuju proviziju za otvaranje i vođenje kreditnog računa.

Ako banka nameće naknade, koje ih čine obaveznim za dobijanje kredita, onda te terete mora navesti u ugovoru i prilikom objavljivanja efektivne kamatne stope. Prolazeći kroz faze kupovine, prilikom potpisivanja ugovora, potrebno je zahtijevati od banke da objavi povezane troškove kako bi se utvrdila stvarna cijena hipoteke.

Takođe treba obratiti pažnju na uslove za promjenu kamatne stope. Mnoge banke tu mogućnost pružaju jednostrano bez pristanka zajmoprimca. Ovo je opterećeno činjenicom da u određenim ekonomskim situacijama banka može povećati kamatnu stopu i kredit će postati nepodnošljiv za klijenta. Stoga treba nastojati da u ugovor o kreditu unesete uslove koji predviđaju promjenu kamate ili iznosa otplate kredita samo uz zajednički dogovor strana.

Drugi važan uslov je mogućnost prijevremene otplate kredita. To je predviđeno zakonom. Međutim, banke koriste trik i uslovljavaju ovo pravo dodatnim uplatama.
Npr, ugovorom o kreditu može biti predviđeno da u slučaju prijevremene otplate kredita, zajmoprimac plaća banci paušalni iznos u iznosu od 1% otplaćenog iznosa iznad prijevremeno otplaćenog kredita.

Registracija transakcije kod prodavca i prenos novca

Sljedeći korak u proceduri kupovine, nakon sklapanja ugovora o kreditu, biće primanje sredstava i kupovina odabrane nekretnine. Transfer novca je ključna tačka transakcije. Čim novac bude u rukama kupca, možete početi sa sastavljanjem *ugovora o kupoprodaji stana*. Odnos između stranaka se ogleda u kupoprodajnom ugovoru, čiji su bitni uslovi vrednost imovine i postupak plaćanja. Postupak plaćanja može se izvršiti:

• Plaćanje u gotovini (na ruke);
• Bezgotovinskim plaćanjem (prenos na račun prodavca);
• Preko sefa.

Često banke izdaju kredit pod uslovima inicijalne registracije transakcije kupoprodaje nekretnina i hipoteke, a tek nakon toga izdaju pozajmljena sredstva. U takvim slučajevima, stjecanje nekretnina se provodi u sljedećim fazama:

• kupac obavještava prodavca o zaključenom ugovoru o kreditu i saglasan je da će transakciju završiti uz uslov odloženog plaćanja
• plaća avans prodavcu iz sopstvenih sredstava
• transakcija i hipoteka su upisane
• Banci se dostavljaju potvrde o zaključenoj transakciji i upisu hipoteke na osnovu kojih se izdaje novac
• konačna isplata se vrši prodavcu

Prodavci po pravilu pristaju na takve uslove, jer nakon upisa hipoteke banka izdaje kreditna sredstva u narednim radnim danima. A kupoprodaja bez plaćanja garantuje prodavcu depozit po sili zakona. Dakle, prodavac nema nikakvih rizika.

Kupoprodajna transakcija i uknjižba stana se vrši u Federalna služba državna registracija, katastar i kartografija (Rosreestr). Prilikom sklapanja transakcije važno je postići dogovor o svim bitnim uslovima koji će spriječiti da se ova transakcija ne dogodi.

Osiguranje i prijenos hipoteke

Da biste zaključili ugovor o hipoteci, morate proći proceduru obavezno osiguranje kolateralna nekretnina od rizika štete i gubitka. Ovaj postupak je predviđen zakonom o hipoteci.

Banke često zahtijevaju osiguranje za život ili druge rizike zajmoprimca. Odluka o potpisivanju ugovora sa dodatnim vrstama osiguranja je odluka korisnika kredita, jer dovodi do povećanja otplate kredita (skrivene kamate).

Slijedi proces sastavljanja hipoteke i ugovora o hipoteci. Ugovor o hipoteci upisan je u Rosreestru, koji zajmoprimcu neće dozvoliti da obavlja bilo kakve radnje sa imovinom bez saglasnosti banke, vlasnika hipoteke. Hipoteka ostaje kod bankarske institucije i omogućava joj da preproda pravo potraživanja po ugovoru o zalozi.

Načini naplate dospjelih kredita

Dospjeli krediti negativno utiču na aktivnosti bilo kojeg finansijsku organizaciju, do njegove održivosti. S tim u vezi, banke će unaprijediti proces rada sa problematičnim kreditima.

Rad sa dužnicima odvija se kroz konstruktivan dijalog. Ako se utvrdi da su finansijske poteškoće zajmoprimca hitne, banke pristupaju restrukturiranju kredita na način da:

• Promjene u rasporedu plaćanja;
• Produženje kredita;
• Promjene kamatne stope.

Ako je preuzimanje kredita utvrdilo probleme sa solventnošću zajmoprimca, banka mu šalje obavještenje u kojem zahtijeva vraćanje duga i pregovara s njim. Tokom pregovora objašnjavaju se posljedice neplaćanja duga, sve do mogućnosti ustupanja predmeta na sud (prinudna naplata duga).

Vrijedi napomenuti da je izbjegavanje plaćanja duga krivično djelo. Stoga je potrebno iskoristiti sve mogućnosti za otplatu duga po ugovoru o kreditu, a po mogućnosti na dobrovoljnoj osnovi.

Šta učiniti ako nemate novca da nastavite da plaćate hipotekarni kredit

Treba uzeti u obzir sve vrste nijansi, na primjer, gubitak posla, pogoršanje zdravstvenog stanja itd. Ako uplata kasni, zaposleni u banci počinju telefonom zvati dužnika i podsjećati ga da plati dug. Ukoliko na to nema odgovora, banka šalje poštansku obavijest o hitnom plaćanju postojećeg duga u roku od 10 dana. Ukoliko na to ne bude reakcije, hipotekarni dužnik ima pravo na sud, gdje će biti donesena odluka o prijevremenoj naplati cjelokupnog preostalog iznosa kredita i kamata, te o prodaji stana na licitaciji.
Stan se prodaje na licitaciji po vrijednosti kolaterala, koja je obično manja od tržišne. Stoga, prilikom sklapanja ugovora o hipoteci, treba obratiti pažnju na veličinu kolateralne vrijednosti i pokušati je približiti tržišnoj razini.

U tom slučaju dužnik će nakon prodaje stana dobiti samo iznose koje je platio po glavnom kreditu minus %, takođe umanjenu za kaznu koju je izrekla banka, a zatim pod uslovom da ostane novca od prodaje stana. stan.

primjer: Klijentu je izdat kredit za kupovinu stana u iznosu od 3.000.000 rubalja. Tokom 2 godine banci je vraćeno 500.000 rubalja, uključujući kamatu. U trenutku naplate, dug banci na sudu iznosi 2.700.000 rubalja. (stanje kredita + dospjela kamata). Kolateralna vrijednost stana bila je 2.300.000 rubalja, ali je u stvari prodan na aukciji za 2.000.000 rubalja. Kao rezultat toga, zajmoprimac duguje banci još 700.000 rubalja (ovaj bilans je pokriven iznosom osiguranja).
Odnosno, dužnik ostaje u minusu - gubi stan i iznos plaćene kamate, a banci plaća penal, koji iznosi impresivne iznose. Preostala sredstva idu za otplatu pravnih i drugih troškova, te banci (za otplatu ranije izdatog kredita).

No, budući da je proces ovrhe na stanu prilično dugotrajan, za to vrijeme preporučljivo je pronaći posao i otplatiti dugove:

• Ukoliko dužnik prije suđenja ili čak u toku suđenja nađe posao i sl. i otplati tekući dug, moguće je mirno rješenje nesporazuma, jer ni bankama nije isplativo da se upuštaju u prodaju. stana.
• Ako slučaj dođe do suda, dužnik se može boriti za smanjenje iznosa kazne (pod određenim uslovima može se smanjiti).

Ako imate pitanja o temi članka, ne ustručavajte se postaviti ih u komentarima. Svakako ćemo odgovoriti na sva vaša pitanja u roku od nekoliko dana.

87 komentara