První krok

Tento krok můžete přeskočit a začít s dalším. Ale i tak to doporučuji udělat.
Doporučuji kontaktovat někoho, kdo ví téměř vše. Výběr banky pak zabere mnohem méně času, zvýší se pravděpodobnost získání úvěru a v řadě bank lze úvěr získat ve speciálních programech s výhodnějšími podmínkami. Výhody takového zacházení mohou mnohonásobně převyšovat peněžní náklady na zaplacení služeb makléře.

Poté doporučuji zajít do realitní společnosti a uzavřít tak smlouvu s realitním makléřem koupi bytu na hypotéku byl jednoduchý a nezměnil by se v nekonečnou „procházku mukami“. Na koupi bytu na úvěr musíte vzít v úvahu spoustu funkcí: pokud realitní makléř profesionálně pracuje s hypotékami, zná všechny tyto vlastnosti.
Práce hypotečního makléře i realitního makléře samozřejmě stojí peníze, ale v případě hypotéky je lepší na tomto nešetřit.
I když volba je na vás.

Krok dva. Banka o vás uvažuje.

Banka vydáváním peněz riskuje. Peníze se proto nedávají každému. Kontrola trvá od tří do pěti dnů až po jeden a půl měsíce v závislosti na bance a zdrojích vašich příjmů.

Krok tři. Hledáme byt.

Najít byt není těžké: na internetu existuje mnoho webových stránek a také tištěných publikací, kde jsou zveřejňovány inzeráty na byty na prodej. Ale! Byt je potřeba zkontrolovat, shromáždit k němu všechny doklady. Navíc od té doby, co se to stane koupi bytu na hypotéku, a ne za hotové, byt by měl potěšit nejen vás, ale i banku.
K tomuto kroku přistupujeme v případě kladného rozhodnutí o předchozím kroku. Pokud je rozhodnutí záporné, hledáme jinou banku a projdeme předchozí krok s jinou bankou

Krok čtyři. Školní známka.

Banka si musí být jistá, že neposkytne úvěr vyšší než procento z ceny bytu, jak je stanoveno v jejím úvěrovém programu. Byt je tedy potřeba posoudit. Ocenění se předkládá bance.

Krok pět. Byt je zkolaudován bankou.

Byt byl nalezen, dokumenty byly vyzvednuty a odeslány k ověření do banky a pojišťovna. Bezpečnostní služba banky spolu s právním oddělením a také pracovníky pojišťovny prověřují vámi vybraný byt. Pokud jsou se vším spokojeni, můžete si tento byt koupit.

Krok šest. Dohoda o půjčce.

Před transakcí podepíšete. Na základě této smlouvy pro vás banka připraví potřebné peníze, aby je prodejce bytu (v případě prodeje bytu) mohl obdržet.

Krok sedm. Peníze.

V závislosti na bance se peníze převádějí na prodejce různými způsoby. Buď prostřednictvím bezpečnostní schránky nebo na účet prodávajícího. Pokud prostřednictvím schránky, pak k vložení peněz do schránky dojde před státní registrací.
Peníze lze převádět i prostřednictvím akreditivu.

V případě novostavby banka převádí peníze developerovi bankovním převodem.
Každý způsob převodu peněz má své vlastní nuance.

Krok osm. Notářské ověření.

Od 2. června 2016 je u řady transakcí povinné notářské ověření. Jedná se o transakce zcizení podílů na právu společného vlastnictví k nemovitostem, včetně zcizení všemi účastníky podílového vlastnictví svých akcií v rámci jedné transakce.
To znamená, že pokud je zcizený byt evidován jako sdílené vlastnictví např. manželů, pak taková transakce podléhá povinnému notářskému ověření, samozřejmě s platbou za notářské služby.

Pokud je zcizený majetek evidován jako individuální majetek, dohoda nepodléhá povinnému notářskému ověření. Banka však může vyžadovat notářské ověření. Pokud je to vyžadováno, bude muset být notářsky ověřeno. Banka může také požadovat, aby byly podpisy na hypotéce ověřeny notářsky. Ale i když banka nic z toho nevyžaduje, stále bude muset být provedena návštěva u notáře: potvrdit souhlas manželů s transakcí nebo naopak: sepsat prohlášení, že účastníci transakce nejsou manželé .

Krok devět. Státní registrace.

K převodu práv dochází v okamžiku státní registrace. Registrace transakcí trvá od 3 dnů do měsíce.

Krok deset. Pojištění.

Někdy tento krok předchází transakci.
Banka riskuje a chce svá rizika snižovat. Banka snižuje svá rizika jako obvykle na vaše náklady. To znamená, že platíte pojišťovně.

Přeskočil jsem několik malých kroků, jako je „výplata peněz“. Určitě se o nich dozvíte. I když jste konfrontováni s faktem, je to v pořádku: cena emise není vysoká.

Dnes se podíváme krok za krokem na návod na koupi bytu na hypotéku.

Mnoho lidí klade rovnítko mezi otroctví a hypotéky. Nikdo však neříká, že pronájem domu nebo sezení na krku příbuzných je otroctví. Nepochybně je lepší vynaložit veškeré úsilí a mít vlastní plnohodnotné bydlení, než se celý život stěhovat z bytu do bytu.

Hypotéka je možnost realizovat svůj sen – vlastní životní prostor. Lidé se stávají „otroky“ hypoték ne proto, že jsou samy o sobě špatné, ale proto, že je používají nesprávně.

Návod na koupi bytu s hypotékou krok za krokem

1. Posouzení příležitosti

Vždy se snažte adekvátně posoudit své schopnosti. Můžete samozřejmě sedět na „ doshiraki“, ale vydělat peníze na třípokojový byt v centru města, ale je to opravdu nutné? Je cílem vašeho života získat byt, a ne touha bydlet v pohodlí? Jste schopni žít za tři tisíce rublů měsíčně jen kvůli svému snu a odepřít si všechno? Udělá vám koupě bytu na hypotéku větší radost?

Hlavním pravidlem, které byste měli při sjednávání hypotéky dodržovat, je vaše schopnost ji splácet. Vaše hypotéka na byt by neměla zabírat lví podíl na vašich příjmech a snížit váš rozpočet na životní minimum. Není třeba se připravovat o všechna požehnání života. Ano, můžete ušetřit, ale v rozumných mezích. Hypotéka by se neměla stát vaší bolestí hlavy.

Vaše splátka hypotéky musí být MAXIMÁLNĚ o 30 procent vašeho měsíčního příjmu nižší platby za služby, daně, nájemné a tak dále. Střízlivě zhodnoťte svůj příjem a částku, kterou jste ochotni zaplatit, aniž byste si odpírali věci, na které jste zvyklí. Ano, rozpočet tak či onak budete muset škrtit, ale dbejte na to, aby tento postup byl co nejméně bolestivý. Koupě bytu v roce 2016 především zavazuje šetřit.

2. Přiměřená doba

Řada bank je schopna vám nabídnout úvěr až na třicet let. A někteří i do čtyřiceti. A pokud věříte statistikám, pak se hypoteční úvěr na byt v Rusku bere v průměru na patnáct let. Dlouhodobé půjčky na dobu 10 a více let jsou tedy právě tím otroctvím, o kterém všichni mluví při vzpomínce na hypotéky.

Nevíte, co se vám za těch deset let může stát. Možná tento byt vůbec nebudete potřebovat. Tohle je noční můra! A co šílený přeplatek, kterému v tomto období čelíte? I když si koupíte byt s hypotékou za 12 procent ročně, budete muset zaplatit 70 % k částce, kterou jste si vzali! Optimální doba, na kterou byste si měli vzít hypotéku, je 7 let. Pokud si nejste jisti, že jste schopni zaplatit požadovanou částku za dané období, vezměte 10.

3. Přiměřená sazba

Adekvátní sazba je taková, která z vás neudělá „úvěrového otroka“. Přeplatek by neměl být vyšší než sto procent výše úvěru. Optimální úroková sazba je v tomto případě 12 % ročně. Pokud potřebujete krátkodobý úvěr, pak je možná koupě bytu na hypotéku s vysokým úrokem.

Úroková sazba závisí na:

Doba splatnosti půjčky: dlouhodobá znamená vysokou úrokovou sazbu. I proto by hypotéka na byt měla být krátkodobá.
Z měny půjčky. Pokud si vezmete dolarovou půjčku, bude sazba obvykle výrazně nižší.
Z pojištění. Pokud nemáte pojištění, bude vás hypotéka na byt dražší.
Ze způsobu potvrzení příjmu. zkrátí to za vás úroková sazba v průměru o 2 procenta ve srovnání se sazbou při poskytnutí certifikátu v bankovní podobě.

4. Předčasné platby

Hypotéka na byt musí být taková, aby bylo možné předčasné splacení. Podle statistik si Rusové berou hypotéku v průměru na 15 let a průměrná doba, po kterou splácejí splátku, je 7 let. Předčasnou splátkou si snížíte přeplatek, který jste povinni zaplatit na úrocích úvěru.

Je však třeba mít na paměti, že odepřít si vše kvůli předčasnému splacení půjčky je nepřijatelné. Vyrovnejte své síly, naplánujte si příjmy a výdaje, zaplaťte povinnou měsíční splátku půjčky, a teprve pokud po všech výdajích máte částku na předčasné splacení dluhu, určitě ji uhraďte.

Pamatujte, že čím dříve začnete předčasně splatit půjčku– tím lépe to bude pro váš rozpočet. V tomto případě budete vítězem vy, protože se vám přeplatek sníží o poměrně značné procento a pokud se rozhodnete splatit půjčku před datem splatnosti, ale po polovině doby půjčky, tak kvůli inflaci nebudete cítit velký rozdíl ve výši platby. Snažte se hypotéku ihned splatit a uvolněné prostředky po zaplacení utraťte na něco jiného, ​​co potřebujete.

Máte také na výběr: můžete si vzít hypotéku s předčasným splacením a zkrátit si dobu úvěru, případně výši měsíční splátky. Pokud zvolíte první typ, výrazně se sníží částka, kterou přeplatíte. Pokud vaše volba padne na snížení měsíční platby, bude výše plateb každý měsíc méně „škrtit“ váš rozpočet. Záleží pouze na vašich individuálních úvahách, stejně jako na výši úvěru – pokud hypotéka neškrtí váš rozpočet, pak si dejte zkrácení termínu, a pokud vám ubere lví podíl na vašem rozpočtu, zvolte opačnou variantu. není tak těžké, jak se zdá.

5. Airbag

Abyste byli připraveni na jakoukoli situaci vyšší moci, potřebujete mít „bezpečnostní polštář“, ve výši částky, se kterou můžete žít v průměru šest měsíců, aniž byste se v čemkoli výrazně omezovali a pravidelně spláceli hypotéku. Pokud se bojíte dlouhé nemoci nebo nadcházející krize, pak polštář zvětšete tak, aby vydržel zhruba rok. Jen to nepřehánějte se svými úsporami. Pokud vám zbývají peníze po obvyklých měsíčních výdajích, dejte polovinu na předčasné splacení hypotéky a polovinu ušetřete. Dokonce se vám bude lépe dýchat z vědomí, že jste pojištěni proti jakékoli nestandardní situaci a situaci vyšší moci. Koupě bytu na hypotéku v roce 2016 může být jedním z těchto případů, protože při současné ekonomické situaci je těžké něco předvídat.

6. Pohodlná banka

Je vhodné vybrat si banku, která vám bude vyhovovat, protože s ní budete muset mít kontakt každý měsíc a čím méně nervů a času tyto kontakty zaberou, tím lépe. Známky pohodlné banky:

Výhodná poloha. Pobočka banky by měla být blízko vašeho domova. Maximum je z práce. Tato možnost je nežádoucí, protože je pravděpodobnější, že změníte své pracoviště než bydliště.
Pohodlná pracovní doba banky.
Slušný servis a kvalifikovaný personál.
Elektronická fronta. Přesněji jeho přítomnost.
Žádné dlouhé čekání v kilometrových frontách.

Pokud máte k dispozici finanční prostředky na provedení platby dva nebo dokonce tři měsíce předem, využijte této příležitosti. Čím méně budete muset kontaktovat banku, tím méně stresu a více volného času si následně přinesete při pořízení bytu na hypotéku.

7. Důstojný cíl

Musíte jasně pochopit, proč tuto hypotéku potřebujete. Opravdu to tak moc potřebuješ? Koupě bytu v roce 2016 – vyplatí se toto riziko v době krize? A pokud ano, poté, co si to uvědomíte, by pro vás mělo být mnohem snazší vydržet všechny potíže spojené s placením, protože to je klíč k úspěchu v jakékoli oblasti.

No, to jsou všechno základní pravidla, díky kterým se pro vás koupě bytu na hypotéku stane proveditelnou zátěží a nedonutí vás nenávidět všechno a všechny kolem, ale přinese vám radost a motivaci pro vaše osobní i osobní život.

Koupě bytu je vážná věc. Do procesu je zapojeno mnoho stran, i když hlavními zůstávají kupující, prodávající a věřitel financující transakci. Budete také muset shromáždit spoustu dokumentů a případně strávit spoustu času sjednáváním podmínek půjčky. Zdá se však, že získat hypotéku je něco nemožného.

Náhled

Přípravnou fázi lze také rozdělit na 3 části. První bude nalezení vhodné nabídky úvěru. Předpokládá se, že jste se před cestou do banky alespoň trochu seznámili s obecnou situací na hypotečním trhu, s průměrnými sazbami a podmínkami, které vám mohou být nabídnuty. To lze provést na tematických webových stránkách, zdrojích samotných bank, hypotečních makléřů nebo fórech.

Druhá část je vyhledávání nemovitostí, které koupíte na úvěr. V této fázi se budete muset rozhodnout, zda budete hledat vhodný byt na vlastní pěst, nebo oslovíte realitního makléře. Pokud ušetříte na službách zprostředkovatelů, pak byste si měli opět sami zjistit, jaké požadavky mají banky na budoucí zajištění.

Třetí částí je průzkum. Je čas navštívit vámi vybranou banku, předem si promluvit s úvěrovým poradcem, ujasnit si podmínky a vzít si seznam dokumentů, které budou k žádosti o úvěr potřeba.

Předschválení

Tuto fázi také stojí za to zdůraznit samostatně. Zahrnuje proces shromažďování dokumentů a jejich předložení bance ke kontrole. Bude spousta dokumentů:
- identifikace, rodinný stav atd.;
- doklad o příjmu;
- na zakoupené bydlení.

Banka po pečlivém prozkoumání vámi poskytnutých důkazů o vaší bonitě a důvěryhodnosti a seznámení se s vaším výběrem bydlení vydá předběžný verdikt. To ještě není uzavření smlouvy o půjčce, ale velký krok k ní.

Výběr věřitele

A zde nelze nezmínit, že i po zajištění předběžného souhlasu nemusíte s touto bankou platit. Stejný balík dokumentů (fotokopie) můžete odeslat 2-3 finančním institucím. To ušetří čas v případě výpadku jednoho z nich, protože každá banka může kontrolovat hypoteční dokumenty po dobu několika týdnů. A pokud dostanete souhlas od všech věřitelů, budete mít možnost vybrat si pro vás nejvýhodnější podmínky.

Přímá registrace

Žádost o hypoteční úvěr není jen o podpisu úvěrové smlouvy, což by samo o sobě mohlo být samostatným krokem. Registrace zahrnuje posouzení a pojištění kupované nemovitosti, ujednání o ustanoveních smlouvy, její podpis a registraci transakce u příslušných úřadů.

V tomto případě většinou nemusíte hledat pojistitele a odhadce, banky nabízejí ty specialisty, se kterými samy spolupracovaly. Ale stojí za to se na text smlouvy podívat osobně - a udělat to před dnem podpisu a požádat banku o formu typické hypoteční smlouvy. Nespoléhejte na slova konzultanta - může na něco zapomenout nebo o tom mlčet.

Svěření zpracování hypoték zprostředkovatelům a technologiím

Pokud se vám proces zdá příliš komplikovaný, můžete vždy požádat o pomoc. Jak již bylo zmíněno, při výběru nemovitosti se můžete obrátit na realitní kanceláře. Většina těchto specialistů je obeznámena s požadavky, které banky na zajištěné bydlení předkládají, a to je další úspora času.

Otázky týkající se úvěrových dokumentů, výběru úvěrového programu a schválení věřitele lze svěřit hypotečnímu makléři. Takové specialisty samozřejmě stále najdete jen ve velkých městech, ale jejich služby jsou stále častěji prezentovány na dobré úrovni.

Rád bych zmínil ještě jednu novinku. Ve snaze ušetřit čas – svůj i dlužníků a zároveň jejich výdaje, vám mnoho poskytovatelů půjček umožňuje odejít

Výběr nemovitosti

Pokud očekáváte, že na koupi domu budete potřebovat hypotéku, budete si nemovitost muset předem prohlédnout.

To je zvláště důležité, pokud kupujete novou budovu. Faktem je, že obvykle v rané fázi výstavby rezidenčního komplexu nebo vesnice, kdy jsou rizika jak bank, tak investorů příliš vysoká, spolupracují s developerem 1-2 partnerské banky. Proto právě ve chvíli, kdy jsou ceny developera nejnižší, bude nabídka hypotečních programů pro vás omezena.

Co se bankám líbí nejméně, jsou vesnice na venkově, kde prodávají přistát. Důvodem je nestabilní tržní cena těchto pozemků a jejich sporná likvidita, která v konečném důsledku závisí na úspěchu developera v rozvoji obce. Velké banky však pro takové případy mají hypoteční programy. Hypotéka je zde ale poskytována za dvojím účelem: koupě pozemku a stavba domu. Doba výstavby bude omezena a úrok hypotéky do uvedení nového domu do provozu bude o 1,5-2 % vyšší než standard.

Ale i při koupi sekundárního vozu je vhodné si požadované objekty předem prohlédnout. Jak jinak budete vědět, jaké prostředky budete na hypotéku potřebovat?

Výběr hypotečního programu

Na základě zvoleného bydlení se musíte rozhodnout pro výběr banky. Jsou zde dvě hlavní kritéria:

• Vyhovují Vám podmínky banky?
• Splňujete požadavky banky na dlužníky?

Pokud mluvíme o prvním kritériu, pak je nepravděpodobné, že budete moci ušetřit na úrocích. Banky, které nabízejí nejvýhodnější úrokové podmínky, obvykle vyžadují několik typů pojištění a účtují si provize za různé úkony (zvážení žádosti o úvěr, převod peněz). Na co byste si měli dát opravdu pozor, je maximální výše úvěru, který si u konkrétní banky můžete vzít, a výše akontace.

Pokud jde o druhé kritérium, pokud máte potíže s potvrzením svého příjmu, místa trvalého zaměstnání a poskytnutím dalších dokumentů z mnoha seznamů, ale máte značnou částku na zálohu (30–50 % z částky půjčky), obraťte se na banka nabízející úvěr "podle dvou dokumentů." Úrok z takové půjčky je o něco vyšší než standardní (obvykle ne více než 1-2 %).

Příprava podkladů a podání žádosti o úvěr

Při komunikaci s úvěrovým úředníkem se snažte zjistit všechny podrobnosti o úvěrovém programu. Je lepší dokonce požádat o standardní dohodu o navrhovaném úvěrovém programu. Po pečlivém prostudování doma v něm najděte odpovědi na následující důležité otázky:

Neznáte svá práva?

• přítomnost poplatků za služby při půjčování a doplňkové služby, které banky ukládají spotřebitelům „jako zátěž“ ( kreditní karty a tak dále.);
• počet povinných pojištění a důsledky odmítnutí uzavření jednoho z nich (ze zákona se vyžaduje pouze pojištění zástavy);
• možnost předčasného splacení úvěru, jsou za takové splacení nějaké sankce;
• maximální dobu prodlení s hypotékou, po jejímž uplynutí od vás banka začne vymáhat zajištění.

Seznam dokumentů k hypotéce je u každé banky individuální. S výjimkou úvěrových programů založených na dvou dokladech však budete v každém případě muset doložit potvrzení o příjmu a doklady o rodinném stavu.

Žádosti o úvěr jsou bankami posuzovány v různé době – v závislosti na počtu byrokratických služeb v rámci banky a složitosti předloženého balíku dokumentů. Půjčky na základě 2 dokumentů jsou tedy schváleny za 2-3 dny, ale žádost o standardní hypotéku mohou odborníci z úvěrové instituce studovat několik týdnů.

Výběr nemovitosti a její schválení bankou

Po schválení vaší žádosti o úvěr od jedné z bank můžete začít s výběrem bytu. Pokud jste se dříve podívali, s jakými bankami developer vašeho oblíbeného rezidenčního komplexu spolupracuje, pak si s výběrem nového bytu snadno poradíte. S tím sekundárním to bude složitější. Čistota právního osudu bytu je zde velmi důležitá. Rozdělení dědictví a rozvody, registrované nezletilé děti a branci jsou důvody, proč může banka odmítnout předmět. A věřte, že je tady na vaší straně: pochybná minulost bydlení se ostatně může projevit i v současnosti v podobě soudních sporů napadajících vaše vlastnická práva.

Když si s bankou vyberete byt, musíte jej nechat ocenit licencovaným odhadcem. Banka vám zavolá odhadce. Výsledky hodnotící zprávy určují, na jakou částku vám bude poskytnuta půjčka.

Uzavření smlouvy o půjčce

Dalším krokem bude uzavření smlouvy o půjčce. Dostanete peníze a konečně si budete moci koupit byt, který jste si vybrali. Transakce s prodejcem bytu je dokončena Federální služba státní registrace, katastr a kartografie (nebo krátce Rosreestr). Tato služba eviduje zánik vlastnictví prodávajícího a vznik vlastnictví kupujícího. Po dokončení registrace (cca 2 týdny) obdržíte výpis z jednotné státní evidence nemovitostí potvrzující vaše vlastnictví kupovaného bydlení.

Nyní nadešel čas splnit to, co bylo bance slíbeno (taková klauzule je vždy obsažena ve smlouvě o úvěru) – a dát do zástavy kupovaný byt.

Pojištění kupované nemovitosti a její převod na hypotéku

Před uzavřením zástavní smlouvy je nutné splnit závaznou podmínku stanovenou zástavním právem (zástava nemovitosti): pojistit kupovanou věc proti rizikům ztráty a poškození.

Možná vám banka nabídla i pojištění sebe, svých vlastnických práv nebo rizika nesplacení úvěru bance. Odsouhlasit takové podmínky ve smlouvě, vzít si úvěr se zvýšeným úrokem (většinou jde o důsledek odmítnutí některého z typů volitelného pojištění) nebo kontaktovat jinou banku je vaší volbou. Zde je nutné porovnat výši zvýšených plateb pojištění a náklady na pojištění.

Po předložení pojištění bance sepíšete zástavní smlouvu a zástavní list. Zástavní smlouvu je nutné zaregistrovat v již zmíněné službě Rosreestr. Nyní vám však nebude předán certifikát, ale kopie smlouvy s razítkem o provedených registračních akcích a pečetí registrátora. Nyní ve státním registru nemovitostí, který vede Rosreestr, je zaznamenáno zatížení vašeho bytu bankovním zajištěním. Bez souhlasu hypoteční banky s ním nelze nakládat. Co se týče hypotéky, ta zůstává bance. Tento bezpečnostní, což umožňuje úvěrové instituci v případě potřeby prodat své právo na pohledávku vůči vám podle dohody o zajištění. Hypotéka nebude mít žádný vliv na váš vztah s bankou ohledně úvěru.

Elektronická registrace transakcí

Řada úvěrových institucí nabízí svým klientům elektronickou evidenci transakcí a hypoték přímo v kanceláři banky, aniž by museli navštívit Rosreestr. Tento způsob je výhodnější jak pro strany transakce, tak pro samotnou banku, přičemž výše nákladů pro kupujícího (příjemce hypotéky) se zvyšuje pouze o několik tisíc rublů (obvykle do 5 000). Tato metoda je rychlejší a bezpečnější.

K registraci transakce a zajištění v tomto případě prodávající a kupující podepíší kupní a prodejní smlouvu v kanceláři bankovní organizace, příjemce úvěru uzavře s bankou hypoteční smlouvu a pojistnou smlouvu. Poté pracovník banky naskenuje všechny potřebné dokumenty (především hypoteční a prodejní a kupní smlouvy) a odešle je službě Rosreestr. Poté se kupující bude muset znovu dostavit do kanceláře banky a vyzvednout si dokumenty potvrzující vlastnictví a registraci hypotéky.

Řekli jsme vám tedy krok za krokem, jak pořídit rezidenční nemovitost na hypotéku. Neměli byste se bát složitosti postupu a hlavní věc, kterou je třeba si zapamatovat, je, že banka nemá o nic menší zájem na tom, abyste si koupili bydlení pomocí přijatých úvěrových prostředků, takže úvěrový manažer vám pomůže a povede vás všemi možnými způsoby.