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소개

1. 투자대상으로서의 부동산

2. 해외 건설 공유 제도 등장의 역사

3 . 주택 건설 투자 유치에 대한 외국 경험

4. 일

결론

서지

소개

요즘 부동산 관련 이슈가 화제가 되고 있습니다. 그리고 우리의 발전에 대한 전망은 주로 우리가 이 기관, 즉 사유 재산과 협력하는 방법을 배우는 방법에 달려 있기 때문에 이것은 이해할 수 있습니다. 부동산은 경제 발전의 적극적인 원동력이 되어야 합니다.

부동산 시장은 투자 활동과 불가분의 관계가 있습니다. 투자는 1차 시장(신규 건설)과 2차 부동산 시장(객체에 대한 소유권 이전) 모두에서 이루어집니다. 전 세계적으로 부동산은 가장 일반적이고 효과적인 금융 수단 중 하나입니다. 한편, 이 산업에 투자한 돈은 가장 불리한 조건에서도 손실되지 않으며, 대부분의 경우 은행 예금보다 몇 배 더 높은 배당금을 가져옵니다. 현재 부동산 시장 상황은 민간 투자에 매우 편안합니다.

투자 활동은 러시아 부동산 시장의 기존 특성에 영향을 받습니다. 투자에는 세 가지 주요 영역이 있습니다: 주택, 땅그리고 수익을 창출하는 상업용 부동산.

부동산 시장은 다음과 같은 이유로 잠재 투자자에게 매력적입니다.

부동산 투자는 더 높은 수준의 안전성, 보안 및 투자자 통제 능력을 특징으로 합니다.

주택, 아파트, 차고, 별장 등을 구매할 때 투자자는 권리 패키지를 받는 반면, 대부분의 다른 투자 대상에는 소유권이 수반되지 않습니다.

자금의 급격한 감가 상각, 신용 기관의 안전성에 대한 신뢰성 부족, 수익성이 높은 투자 영역의 가용성 제한으로 인해 부동산 투자를 통해 인플레이션으로부터 자금을 절약할 수 있습니다.

최근 몇 년 동안 부동산 시장은 안정과 균형 상태를 유지하고 있으며, 경제 문제에도 불구하고 주택 가격은 거의 변하지 않았습니다.

이 작업의 목적은 주택 건설 투자 유치에 대한 외국의 경험을 검토하는 것이었습니다. 이 목표를 달성하기 위해 다음과 같은 과제를 제시했습니다.

부동산을 투자 대상으로 생각하십시오.

해외에서 공유 건설 제도가 등장한 역사를 생각해보십시오.

주택 건설 투자 유치에 대한 외국 경험을 고려하십시오.

1 . 투자대상으로서의 부동산

현재 러시아 연방 민법에는 부동산에 대한 정의가 Art에 포함되어 있습니다. 130 “움직일 수 없는 것과 움직일 수 있는 것.” Art의 단락 1에 따르면. 러시아 연방 민법 130조에 따르면 부동산(부동산, 부동산)에는 토지, 하층토, 고립된 수역 및 토지와 단단히 연결된 모든 것이 포함됩니다. 숲, 다년생 식물, 건물, 구조물, 미완성 건축 프로젝트를 포함하여 목적에 과도한 손상을 주지 않으면서 이동이 불가능한 물체. 부동산에는 항공기 및 해상 선박, 내륙 항법 선박, 국가 등록 대상 우주 물체도 포함됩니다. 위와 함께 법에 따라 다른 재산도 부동산으로 분류될 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

부동산의 특징은 다음과 같이 구분할 수 있습니다.

부동산은 물건에 손상을 입히지 않고는 이동할 수 없습니다. - 부동산은 물리적으로뿐만 아니라 법적으로도 토지와 확고하게 연결되어 있습니다.

투자대상의 내구성

각각의 특정 부동산은 물리적 특성과 투자 매력 측면에서 독특합니다.

정상적인 상황에서는 부동산을 도난당하거나 파손하거나 분실할 수 없습니다.

부동산 비용이 높고 재산 지분으로 나누기가 어렵고 다른 경우에는 불가능합니다.

부동산 거래에 관한 정보를 이용할 수 없는 경우가 많습니다.

생산 과정에서 소비자 자산의 손실이나 가치 이전은 마모됨에 따라 점진적으로 발생합니다.

부동산의 유용성은 주거 및 산업 공간에 대한 인간의 특정한 요구를 충족시킬 수 있는 능력에 의해 결정됩니다.

신축공사가 인접 토지 및 건물의 가치에 긍정적 또는 부정적 영향을 미칠 가능성

시간이 지남에 따라 부동산 가치가 증가하는 경향이 있습니다. - 투자 대상인 부동산에는 고유한 위험이 있습니다. 자연적, 인위적 요인의 영향으로 물리적 손상이 발생할 위험, 외부 및 기능적 마모가 누적될 위험, 임대료 개정 조건과 관련된 재정적 위험 등이 있습니다. - 부동산 거래에 대한 정부의 엄격한 규제. 부동산에는 토지, 주택, 비거주 건물의 세 가지 주요 유형이 있습니다. . 부동산의 기본 목적은 토지이다. 유형별 분류와 함께 부동산은 다양한 기준에 따라 분류됩니다. 이는 부동산 시장에 대한 보다 성공적인 연구에 기여하고 다양한 부동산 범주를 평가하고 관리하는 방법의 개발 및 적용을 촉진합니다. 가장 일반적인 특성에 따른 분류는 표 1에 나와 있습니다.

부동산 투자로 인한 소득에는 다음과 같은 형태가 있습니다.

시장 가격 변화, 신규 부동산 취득 및 기존 부동산 개발로 인한 부동산 가치 상승

미래의 반복현금흐름

소유 기간이 끝난 후 해당 부동산을 재판매하여 얻은 소득입니다.

표 1 - 부동산의 일반적인 분류

부동산 투자의 매력은 다음 요소로 설명됩니다.

부동산을 구매할 때 투자자는 일련의 권리를 받는 반면, 많은 투자 대상에는 소유권이 수반되지 않습니다.

일반적인 투자 자금의 안전성(정상적인 조건에서는 부동산을 잃거나 도난당할 수 없음)과 특히 인플레이션(인플레이션 과정에는 부동산 가격과 그에 따른 소득의 증가가 동반됨)

금전적 측면에서 부동산 소득, 기타 생활의 유익한 효과, 특정 물건을 소유하는 명성 등을 얻을 수 있는 기회.

부동산 투자는 부동산을 다년간 사용할 수 있고 자본을 보존할 수 있다는 긍정적인 특징을 가지고 있습니다.

2 . 해외 공유 건설 제도 출현의 역사

건설에 대한 지분 참여 제도는 1985년 아르헨티나에서 시작되었습니다. 여기서는 문자 그대로 스페인어에서 "정의가 있는 건설"로 번역되는 "construccion de la Equidad"라는 이름도 얻습니다. 그런 다음이 이름은 영어로 "자본 건설"로 번역되었고, 그 다음에야 영어에서 "자본 건설"로 러시아어로 번역되었습니다.

1983년, 라울 리카르도 알폰신 풀케스(Raul Ricardo Alfonsin Fulques)가 아르헨티나의 대통령이 되었습니다. 수년간의 군사 정권 통치, 7년간의 내전, 그리고 포클랜드 제도를 둘러싸고 영국과 벌인 전쟁에서 참패하면서 국가는 심각한 경제 상황에 처해 있었습니다. 그 결과, 국가 통화인 옛 아르헨티나 페소와 이를 새로운 화폐 단위인 호주로 대체하는 초인플레이션과 평가절하가 일어났습니다. 그러나 이것은 경제를 안정시키지 못했고 인플레이션율은 높아졌을 뿐만 아니라 완전히 예측할 수 없게 되었습니다. 현재 상황에서 은행은 은행에 극도로 수익성이 없었기 때문에 국가 통화로 대출을 거부했습니다. 6 개월 동안이라도 대출을 발행한다는 것은 십만 배 더 적은 돈을 돌려받는 것을 의미했습니다. 그리고 대출을 발행 외화 보유당시에는 법으로 금지되어 있었습니다.

따라서 건설 기관이나 시민 모두 모기지 대출을 발행하지 않았지만 누적되었습니다. 자신의 자금동일한 초인플레이션으로 인해 불가능했습니다.

라울 리카르도 알폰신(Raúl Ricardo Alfonsín)이 “공정한 주택”이라는 아이디어를 내놓은 것은 바로 1985년이었습니다. 따라서 자신의 주택을 짓고 싶은 사람들은 미래의 주택 건설에 있어 건설회사를 도와야 했습니다. 이 아이디어를 구현하기 위해 특별 합자 회사가 설립되었으며, 그 주식은 무료로 판매되었으며 화폐 단위가 아닌 생활 공간의 평방 미터로 표시되었습니다. 많은 아르헨티나인들은 그러한 주식의 가격이 하락할 시간이 생기기 전에 작은 금액을 포함하여 저축한 금액을 교환했습니다. 충분한 수의 주식이 축적되면 완성된 주택으로 교환될 수 있습니다.

당시 많은 아르헨티나 기업들은 장기 건설 프로젝트뿐만 아니라 기성 주택도 보유하고 있었지만 이 주택에 대한 수요가 없었습니다. 세입자들이 월세 납부를 중단하고, 주택은 아파트 단위로 팔지 않고 전체적으로만 팔아 대형 주택 소유자들이 부도가 난 것이다. 그러한 집은 아무도 살지 않았음에도 불구하고 양호한 상태로 유지되고 보호되었습니다. Alfonsin 대통령은 소유자에게 아파트를 별도로 판매하도록 설득했습니다. 이에 따라 건설사들은 장기 건설사업을 완수하기 위한 자금을 확보하고, 유지관리 비용이 필요한 장기 건설 시설을 매각할 수 있었다.

건설 활동과 아파트 건물 유지 관리 활동 모두에 대한 면허가 있고 한 면허가 다른 면허를 제외했기 때문에 건설된 주택은 임대되지 않았습니다. 주택 소유자가 여분의 아파트를 팔도록 강요하기 위해 Alfonsin은 집주인에게 큰 누진세를 부과했으며 반대로 자신이 지은 주택을 임대하지 않은 건축업자에게는 보조금을 제공했습니다.

Raul Ricardo Alfonsin의 이러한 정책의 결과로 그의 통치 기간 동안 주택 소유자의 수가 19% 증가했습니다.

현재 이러한 합자회사는 아르헨티나에서는 더 이상 널리 퍼져 있지 않으며, 아르헨티나는 건설 붐을 겪고 있으며 부동산 가격은 연평균 15%씩 상승하고 있습니다.

아르헨티나의 경험은 이후 칠레, 엘살바도르, 영국과 같은 국가에서도 채택되었습니다.

칠레에서는 1990년대 공유건축이 등장했다. 여기에서 주주들은 원칙적으로 집을 짓고 투자 자본에 비례하여 수입을 받기 위해 연합했습니다. 아르헨티나와 달리 칠레에서 이 기관의 출현은 국가가 아닌 민간 조직의 주도로 이루어졌습니다. 그러나 이는 오히려 부정적인 측면에 기인할 수 있습니다. 국가가 이러한 관계를 통제하지 않았기 때문에 일부 기업은 의무를 이행하지 못하고 파산했습니다. 여러 고객이 동시에 파산했을 때 모든 보험사가 자금을 갖고 있지 않았기 때문에 보험 회사, 때로는 재보험 회사가 시설 건설을 완료해야 했습니다. 따라서 주주들은 속지 않고 아파트를 받았습니다. 그러나 이후 칠레인들은 이 건축 방식을 불신하게 됐다.

엘살바도르에서는 모든 것이 훨씬 더 나빴고, 공유 건설에 돈을 투자한 사람들은 아무것도 남지 않았습니다. 이 기관의 확산은 오랜 내전 이후 국가가 회복된 90년대 초반에도 발생했습니다. 전쟁으로 파괴되고 빈곤한 마을에서 인구가 도시로 몰려드는 대규모 이주로 인해 사기가 급증했습니다. 건설 회사는 시민들에게 남은 저축을 투자하고 곧 도시에 새 주택을 마련할 것을 제안했습니다. 그러나 이러한 약속은 결코 이행되지 않았습니다. 1996년에 엘살바도르 정부는 그러한 활동을 금지하는 법률을 제정하여 마침내 널리 퍼진 시민기만을 종식시켰습니다.

영국에서는 이러한 관계가 지난 세기 말에 시작되었습니다. "러시아"공유 건설 계획의 창시자로 간주되는 것은 바로 이 나라입니다. 영국 건설 회사들은 미건축 프로젝트의 판매를 보장하기 위해 이 계약을 체결했습니다. 이 경우 투자는 원칙적으로 영국 자체가 아닌 UAE, 이집트, 카타르, 쿠웨이트 등 해외 부동산에 이루어졌습니다. 영국 개발업자들은 이른바 '공중의 성', 즉 아직 지어지지 않은 집을 팔아 처음에는 불신을 불러일으켰다. 그러나 영국인의 흠 잡을 데없는 명성과 석유 붐 (부동산 가격은 유가에 직접적으로 의존 함)으로 인해 미완성 부동산을 기꺼이 구매하기 시작한 아랍 구매자는 완성 된 부동산을 더 높은 가격에 판매 할 것이라는 사실을 알고 확신했습니다.

그러나 유가 하락은 부동산 가격 하락을 수반하며, 주주들은 처음에 지불한 가격보다 낮은 가격에 평방미터를 팔아야 합니다. 시장 가격이 변하지 않더라도 구매자는 손해를 보게 됩니다. 인플레이션으로 인해 실제 가격은 상당히 낮아질 것입니다. 또한, 완성된 물건과 완성되지 않은 물건의 가격 차이가 점점 줄어들고 있으며, 이는 "공기" 구매자의 수 감소로 이어집니다.

따라서 일반적으로 여러 국가에서 공유 건설 제도의 인기는 경기 침체기에 발생했습니다. 예외는 영국으로, 석유 판매로 얻은 돈을 긴급하게 투자하기를 열망하는 아랍 구매자에게 미완성 부동산을 능숙하게 판매했습니다. 해외의 유사한 지분 구성 계획이 러시아에서처럼 대규모 주주 사기 문제의 출현으로 이어지지 않았다는 점은 주목할 가치가 있습니다.

3. 주택건설 투자유치에 대한 외국의 경험

외국의 공유건설 시스템은 고유한 특성을 갖고 있으며, 우리나라에서 발전한 시스템과 여러 면에서 근본적으로 다릅니다. 많은 외국의 주택 건설은 금전적 투자 수익을 보장하는 경제적, 법적 수단의 가용성과 일반 대중에게 완성된 물건의 가용성으로 인해 개발된다는 점에 유의해야 합니다. 여러 나라의 공유건축 제도와 그 특징을 살펴보자. 현재 아랍에미리트에서 사용하고 있는 제도는 우선 개발자가 허가를 받고 프로젝트 심사를 거쳐 승인하는 것이 특징이다. 사업비는 전문가 협의체에서 평가하며, 공사 견적은 공개된다. 건설을 시작하려면 시설 건설에 필요한 자금을 100% 모아야 하며, 이는 일정 기간(예: 6개월) 내에 완료되어야 합니다. 제한된 기한을 맞추기 위해 개발사는 공사가 완료될 때까지 남은 미분양 아파트의 가격이 크게 오를 것으로 예상하고 최소한의 가격 인상으로 초기 판매를 수행해야 합니다.

예금자의 자금은 승인된 은행의 신탁 계좌에 보관됩니다. 건설금융은 공인은행의 감독 하에 단계적으로 수행됩니다. 건설 비용이 크게 증가할 위험은 보험 회사에서 보장할 수 있지만 원칙적으로 건설에는 프로젝트 자체 비용과 미분양 아파트 비용의 증가만 수반됩니다. 또한 투자자는 프로젝트 완료 기한을 놓치는 일이 없도록 보호됩니다. 이 경우 개발자에게 벌금 형태의 처벌이 부과될 수 있습니다.

종종 초기 단계에서 다양한 대규모 투자자가 최소 가격으로 아파트를 구입하기 위해 건설에 투자합니다. 이 메커니즘은 투자 성격이므로 위기 동안 두바이 건설 프로젝트의 거의 50%도 동결되었지만 일반 주주는 피해를 입지 않았으며 대규모 투자자의 투자는 성과를 거두지 못했습니다.

미국에서 고객은 다음 계획에 따라 운영합니다. 그는 프로젝트 관리자, 감독, 견적 담당자, 경제학자 및 엔지니어를 포함할 수 있는 그룹을 만듭니다. 그들은 필요한 모든 문서를 개발하고 견적을 준비합니다. 자료를 받은 후 프로젝트 관리자는 계약자와 작업을 시작하고 컨설팅 회사의 활용이 널리 보급됩니다. 건설 투자의 협동조합 형태에 대해 이야기하면 미국에서도 특징적인 특징이 있습니다. 예를 들어 일부 주의 검찰청에는 이 사업에 참여하는 협동조합이 받은 자금의 수집과 지출을 통제하는 특별 부서가 있습니다. 투자자로부터 지역. 또한 모든 자금은 특검 계좌로 들어가 후속 지출도 가능하다.

미국의 광범위한 주택 공급은 광범위한 모기지 대출에 의해 뒷받침됩니다. 주택 건설 및 주택 소유를 위한 모기지 대출 시스템은 프랭클린 루즈벨트 대통령 시대에 구체화되기 시작했습니다.

현재 다양한 형태의 프로그램이 사용되고 있으며, 대출기간은 차용인이 근무하는 기간, 즉 퇴직할 때까지이다.

주택 금융 활동에는 다양한 기관, 시장을 포함한 1차 및 2차 모기지 대출 시장 기관이 참여합니다. 귀중한 서류, - 이것 모기지 은행, 저축 및 대출 협회, 상업 및 저축 은행, 보험 회사, 연금 기금, 투자 기관, 개인 대출 기관, 부동산 중개 회사 및 기타 조직. 따라서 이 나라 대출의 또 다른 특징은 모든 주거용 건물이 가장 저렴한 것, 평균적인 것, 가장 비싼 것의 3개 그룹으로 나뉘어져 있다는 것입니다. 첫 번째 범주의 대상에 대한 대출은 민간 모기지 기관의 도움을 받아 주에서 발행하고 다른 범주에 대해서는 발행합니다. 이 경우 대출기간은 12년, 지원금액은 주택가격의 75%이다.

프랑스에서 공유 건설 계약을 체결할 때 대상 비용은 단계적으로 지불됩니다. 건설 작업 시작 및 기초 놓기 전에 구매자는 비용의 5%를 지불하고 지붕이 세워질 때까지 비용의 70%를 지불합니다. 계약금을 지불해야 하며, 그 후 20%를 추가로 지불하고 집을 임대할 때 나머지 5%를 지불합니다.

프랑스 법률은 사기를 당한 주주들에게 자금에 대한 보상 지급을 규정하지 않습니다. 그러나 프랑스 은행은 여전히 ​​보증을 제공할 수 있습니다.

프랑스에서도 주택대출이 발달해 계약상 주택저축이 널리 활용되고 있다. 따라서 프랑스에는 두 가지 유형의 주택 저축 계좌가 있습니다. 첫 번째 계좌에는 최대 10만 프랑까지 적립할 수 있고 그 후에는 연 3.75%로 15만 프랑의 우대 주택 대출을 받을 수 있으며, 매년 국가 보너스를 받습니다. 7.5 천 프랑; 두 번째 주택 저축 계좌에서는 최대 40만 프랑까지 적립할 수 있으며 연 4.8%로 최대 60만 프랑까지 주택 우대 대출을 받을 수 있습니다. 대출금리는 시중금리보다 4~5% 저렴하다. 주택 및 산업 건설을 위한 토지 소유자와 건설 회사에도 3~20년 기간 동안 대출이 제공됩니다.

독일의 공유지분 건설 분야의 관계를 고려할 때, 여기서는 특별한 법률이 채택되지 않았으며 관계는 민법에 의해 규제되고 일부 문제에 대해서만 정부 법령이 채택된다는 점에 주목할 가치가 있습니다.

독일에서는 구매자가 여러 계약 파트너가 아닌 허가받은 건설 회사와 직접 거래합니다. 계약 금액은 회사 계좌로 직접 이체되지만 건설 허가가 발급되기 전에는 엄격하게 이체되지 않습니다. 그렇지 않으면 개발자는 면허 취소의 위험에 직면하게 됩니다. 따라서 건설 회사는 건설 기한과 품질을 준수하고 시설을 건설하고 그 부분을 부동산 형태로 투자자에게 양도할 의무가 있습니다. 전문 설계 회사의 설립은 법으로 금지되지 않으며 건설 회사 자체와 동일한 라이센스 요구 사항이 적용됩니다. 그러나 여기서 독일 건설의 결정 기준은 건설을 수행할 시장 참가자의 신뢰성과 긍정적인 평판, 그리고 특수 설계 회사의 창설이며, 이는 차례로 계약을 체결한다는 점을 고려해야 합니다. 자신의 참가자는 이 경우 회사가 최선의 방법이 아닌 건설을 특징짓게 됩니다.

독일은 또한 고전적인 계약 저축 형태인 건설 저축 은행의 형태로 시민을 지원하는 시스템을 갖추고 있습니다. 대상 주택 대출을 위한 재원은 시민 예금, 주택 대출 사용에 대한 차용자 수수료 및 투자자가 자신의 계좌에 일정 금액을 예치한 경우 건설 저축 계약에 따라 지급되는 정부 보너스입니다. 연중 계정.

독일 법에 따르면 저축은행 건물은 자신의 자금이 어떻게 사용되는지에 대한 정보가 없는 상업은행 예금자와는 달리 예금자에게 대출을 제공하는 것 외에는 어떠한 적극적인 운영도 수행할 수 없습니다. 돈?

일하는 시민은 건설 자금 조달을 위해 건설 저축 은행과 계약을 체결하며, 이에 따라 주택 구매자는 해당 은행의 계좌에 매달 일정 금액을 입금합니다. 고용주는 매달 급여에 78마르크를 추가하는데, 이는 연간 936마르크이고, 주에서는 93.6마르크를 추가로 추가합니다. 이것이 주택 건설을 위해 자본이 축적되는 방식입니다. 필요한 금액이 적립되어 집값의 1/3 정도가 되면 국가는 주택비용의 10%를 시민에게 할당하고, 나머지 금액은 건설저축은행이 낮은 고정금리로 대출해 준다. 비율. 2명 이상의 자녀를 둔 젊은 가족이 주택을 구입하는 경우, 주에서는 구입 후 8년 동안 매년 주택 보조금 형태로 40,000마르크, 어린이 24,000마르크, 주택 보조금 형태로 4,000마르크를 지급합니다. 환경 수당과 에너지 보조금 형태의 32,000마르크.

영국(일부 스칸디나비아 국가 포함)의 공유 건축은 건축주 대표가 건축가인 경우가 많다는 특징이 있습니다. 그는 건설에 필요한 모든 전문가를 선발하여 프로젝트의 기본 비용을 평가하고 다양한 하도급 작업을 수행합니다. 건축가는 그들과 함께 입찰 참여 가능성을 나타내는 계약 체결에 필요한 문서를 준비하고 입찰 전후 작업 수행 프로그램과 공사 기간 단축 방법을 개발합니다.

영국과 독일에서는 사회 건설 시스템이 지난 세기부터 성공적으로 기능해 왔지만 작업 메커니즘은 독일 시스템과 약간 다릅니다. 주택 대출을 받으려면 예금자가 될 필요가 없습니다. 건축 사회의. 영국 은행법의 자유화로 인해 이들 회사의 기능은 최근 점점 더 전통적인 상업 은행의 기능을 연상하게 되었으며, 이로 인해 두 구조 간의 경쟁이 심화되어 결과적으로 대출 금리가 낮아지게 되었습니다. 또한 영국의 건축 협회 활동은 보험 회사와 밀접하게 연결되어 있습니다. 보험 서비스는 단일 모기지 대출 메커니즘에 포함됩니다.

해외 공유지분 구조는 몇 가지 다른 특징으로 특징지어질 수 있습니다.

많은 서구 국가에서는 건설에 참여하고 서로의 활동에 관심이 있는 기업들이 카르텔로 연합하여 건설 비용을 크게 줄일 수 있습니다. 이러한 협력을 통해 제공되는 서비스와 공급되는 재료에 대해 상호 할인을 제공함으로써 비용과 비용을 절감합니다.

해외에서는 국가가 투자 과정에 적극적으로 참여합니다. 시장 경제가 발전한 국가에서는 여러 기능을 동시에 수행합니다. 민간 ​​기업 투자의 총량을 규제합니다. 다양한 혜택을 통해 특정 산업 및 기업에 대한 투자 유치를 촉진합니다. 투자 과정 자체에 직접 개입합니다.

주정부는 또한 건설 프로젝트의 가격 책정 과정에 적극적으로 참여합니다. 예를 들어, 스웨덴의 각 주에는 상품과 서비스 가격을 모니터링하고 규제에 대한 제안을 하는 전문가가 있습니다. 정부는 가격 상한선을 설정할 수 있으며, 가격이 크게 오르고 인플레이션이 높을 경우 국가는 특정 상품과 서비스에 대해서만 가격을 동결할 권리가 있습니다. 주택 가격이 상승하면 국가는 인구, 특히 젊은 가족을 적극적으로 지원하기 시작하여 다양한 주택 보조금과 장기 소프트 대출을 제공합니다.

미국, 독일, 핀란드, 일본, 캐나다 등의 국가에서는 건설 프로젝트 가격이 생산 비용과 평균 이익률을 초과하는 경우 정부 기관이 가격 책정 과정에 개입할 수도 있습니다. 이윤율이 평균 이상인 것으로 판명되면 정부 기관은 그러한 성장의 원인을 조사하고, 정당하지 않은 경우 국가는 이율을 강제로 규제합니다.

외국의 지분구조 건설제도를 분석함으로써 특정 국가에 내재된 근본적인 특징과 공통적인 특징을 모두 파악할 수 있다. 따라서 많은 국가에서 건설 활동에 종사하는 기업은보다 유익한 활동을 위해 서로 단결하여 건설 비용을 크게 절감하고 비용과 비용을 절감할 수 있습니다. 고객의 대표자는 개인(영국, 스웨덴, 핀란드의 건축가, 미국의 그룹, 독일의 종합 건설업체)이며, 건설에 필요한 전문가를 선택하고 필요한 작업 범위를 결정합니다.

경제적으로 발전한 외국에서는 시민, 특히 젊은 가족이 자신의 주택을 마련할 수 있도록 돕는 사회적 지원이 있습니다. 또한 가격 문제에 특별한주의를 기울입니다. 정부 기관은 가격을 모니터링하고 상한선을 설정합니다.

인구에게 주택을 제공하는 세계적 경험을 고려할 때, 특정 국가의 주택 대출의 실질적인 발전과 조직은 정치적, 경제적, 법적으로 나눌 수 있는 여러 요인에 의해 크게 영향을 받는다는 점을 명심할 필요가 있습니다. . 이러한 요소는 전 세계적으로 주택 대출을 조직하기 위한 수십 가지 품종과 옵션 형성의 기초가 되었습니다. 이를 바탕으로 주택부문 투자기술은 계약저축, 주택담보대출, 정부지원이라는 3가지 원칙을 기본으로 한다.

소위 "확장 개방형 모델"에는 상당한 차이가 있습니다. 이는 모기지 대출 시스템으로의 신용 자원의 주요 유입이 이러한 목적을 위해 특별히 조직된 부동산 모기지를 담보로 하는 증권의 2차 시장에서 나오는 모델입니다. 확장된 개방형 모델의 구현은 일반적으로 국가의 일부 지원과 최소한 국가에서 거래되는 증권 발행에 대한 부분적인 통제를 통해 모기지 시장의 확장된 인프라가 생성되는 경우에만 보장될 수 있습니다. 2차 시장.

일반적으로 미국의 주택담보대출 시스템을 살펴보면, 이전에는 대출이 가능한 '레드라인 룰'이 있었고, 대출 발행에 대한 위험 구역도 계산되었음을 알 수 있습니다. 시민이 레드 라인 내에 있거나 접근할 수 없는 위험 구역에 들어가면 대출이 거부되었습니다. 미국에서의 대출은 차용인이 근무하는 기간 동안 발행됩니다. 은퇴할 때까지.

일반적으로 위에서 논의한 국가의 이 기관이 우리나라보다 더 발전했다는 점은 주목할 가치가 있습니다.

일

보고 연도에 일반 건설 조직은 70,000m2의 생활 공간을 건설하고 가동했으며 그 중 20,000m2는 벽돌로 만들어졌습니다. 올해 조직은 80,000m 2의 주택 시운전 계획을 세웠으며 그 중 10,000m 2는 벽돌로 건축되었으며 60,000m 2는 대형 패널 및 체적 블록-10,000m 2입니다.

보고 연도와 비교하여 해당 연도에 조립식 구조물로 건설된 주거용 건물의 비율(%) 증가를 결정합니다.

70,000m 2 조건에서 - 100%

벽돌 20,000m 2

80,000m 2 - 100%

10,000 2 브릭

60,000m 2 패널

10,000m 2 블록

실제 5만㎡(71.4%)

계획면적 7만㎡(87.5%),

저것들. 16.1% 증가

기계 작업장의 생산 면적은 980m2, 보조 면적은 170m2, 건물 건축 면적은 12075m3입니다. 총 자본 투자 금액은 건설 및 설치 작업의 예상 비용 인 130,000 루블을 포함하여 250,000 루블입니다.

공간 계획 지표 k 1 및 k 2와 시설에 대한 총 자본 투자 규모에서 건설 및 설치 작업의 비중을 결정합니다.

건물의 공간 계획 솔루션의 효율성은 다음 공식에 의해 결정되는 계수 k 1 및 k 2로 특징 지어집니다.

부동산 지분 투자 자본

k 2 = F/F 층,

여기서 V는 건물의 건축 부피 (기술 지하 및 다락방, 로지아 및 발코니의 부피를 제외한 건물의 지상 및 지하 부분의 전체 부피), m 3 ;

F - 주거 및 생산 지역(공공 건물에서 기술 프로세스를 구현하기 위한 용도로만 사용 - 작업 영역), m 2;

F 층 - 사용 가능한 면적 (주거용 건물의 경우 주거 및 보조 구역의 합계에서 계단 면적을 뺀 값, 산업 건물의 경우 생산 및 보조 구역의 합계).

산업용 건물에서 합리적인 공간 계획 솔루션을 갖춘 계수 k 2는 0.93-0.95이고 주거용 건물에서는 0.62-0.72입니다.

k 1 = V/F = 12075:980 = 12.32;

k 2 = F/F층 = 980:(980+720)=980:1700=0.58,

그건 합리적이지 않으니까요. 산업용 건물의 경우 k 2는 0.93-0.95입니다.

자본 투자 규모에서 건설 및 설치 작업 k cmr의 비율은 다음 공식에 의해 결정됩니다.

k smr = C smr /K*100,

여기서 C cmr은 시설 건설 및 설치 작업의 예상 비용입니다.

K - 시설에 대한 총 자본 투자 금액, 문지름.

k cmr = C cmr /K*100 = 130000:250000 = 0.52.

결론

투자유치에 있어서 외국의 경험을 고려한다면, 한편으로는 투자수요의 상대적인 균형과, 다른 한편으로는 이러한 수요를 충족시키기 위한 건설회사의 제안에 대해 이야기할 필요가 있다. 이러한 상황은 완성된 건설 프로젝트의 가용성, 투자 자금의 반환 및 투자에 대한 최적의 회수 기간을 보장하기 위한 경제 및 법적 메커니즘의 존재로 인해 발전했습니다.

나는 건설에 대한 외국의 공유 참여 시스템이 그 자체의 근본적인 특징을 가지고 있다는 점에 주목하고 싶습니다. 이는 많은 국가에서 모기지 대출이 개발되고 대출을받는 시민이 개발자가 의무를 이행하지 않거나 건설 기간이 지연 될 것이라는 두려움없이 기성 주택을 구입하기 때문입니다. 이러한 유형의 대출은 시민에게 훨씬 더 수익성이 높고 효과적이며, 국가의 안정적인 경제를 통해 보장되며 많은 선진 법률 기관의 보호를 받습니다.

건설 조직에서 다음으로 중요한 점은 고객과 그의 기능을 수행하는 사람의 역할입니다. 영국, 핀란드, 스웨덴에서는 건축주 대표가 건축가인 경우가 많습니다. 공사에 필요한 전문가를 선정해 공사의 기본 비용을 결정하고 하도급 업무를 수행하며 기타 필요한 자료를 수집한다. 그들과 함께 건축가는 입찰 참여의 타당성, 입찰 전후의 작업 프로그램, 경제적 작업 방법 및 건설 기간 단축 문제를 규정하는 계약 체결을위한 문서를 준비합니다.

미국에서는 고객이 견적 담당자, 엔지니어, 경제학자, 계약 관리자 및 현장 감독을 포함할 수 있는 그룹을 만듭니다. 다음으로 건설 과정에 필요한 모든 문서와 다이어그램을 개발합니다. 받은 자료를 바탕으로 계약 관리자는 계약 회사와 작업을 시작합니다. 동시에 최적의 선택을 위해 컨설팅 회사를 참여시키는 것이 일반적입니다. 일본에서는 이 방향으로 한 걸음 더 나아갔습니다. 건설회사는 대규모 연구소는 물론 연구소까지 조직하고 있으며, 회사에서 일할 과학자들을 적극적으로 채용하고 있습니다. 이 경우에는 “고객”이라는 개념 대신에 “개발자”라는 개념을 사용하며, 그 기능에는 부지 확보, 자금 조달, 건설 및 주택 판매 등이 포함됩니다. 개발자는 계약자와 하청업체를 고용할 수 있습니다.

또 다른 특징은 고객과 계약자 간의 관계이며, 이 경우 주주와 고객 간의 관계 형성에 영향을 미칩니다.

위의 내용을 바탕으로 다음과 같은 결론을 내릴 수 있습니다. 현재 단계에서 적절한 수준의 러시아 모기지 대출 도입은 다음과 같은 여러 요인으로 인해 방해를 받고 있습니다. 증권 시장의 불충분한 발전; 모기지에 대한 낮은 수익률을 기꺼이 받아들이는 투자자 부족; 모기지 대출 서비스를 위한 보험 사업의 부진한 발전; 장기 모기지 대출을 발행하는 데 필요한 상업 은행의 높은 자금 비용; 높은 인플레이션율, 루블 환율 변동으로 인해 심각한 위험 발생 이자율장기대출 등

서지

1. 2001년 11월 26일자 러시아 연방 민법(3부) No. 146-FZ(1995년 12월 22일 러시아 연방 의회 국가 두마에서 채택)(2014년 1월 30일자 최신판) )

2. Krutik A.B. 부동산 경제학 / Krutik A.B., Gorenburgov M.A., Gorenburgov Yu.M. - 상트페테르부르크: Lan, 2010. - 480p.

3. Matyugina E.G. 주택시장에 대하여 / E.G. Matyugina // 주택 건설. - 2011.- 1호. - P. 8-14.

4. 라크만 I.A. 러시아 부동산 시장 발전 : 이론, 문제, 실습 / I.A. 라만. -M .: 경제학, 2004. - 294 p.

5. 라크만 I.A. 투자 및 건설 활동 규제에 대한 외국 경험 / I.A. Rakhman // 건설 경제학. - 2010. - 6호. - 45-48페이지.

6. 부동산경제학 / ed. V. Borovkova. - 상트페테르부르크: Peter, 2009. - 416 p.

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• 새 건물과 새 주택에 대한 투자 전략:
• 상업용 부동산에 대한 투자
• 호텔사업, 공격적인 주택투자전략 + 일일임대사업
• 토지 투자 전략 + 나만의 플롯으로 전략
• 완성된 부동산에 대한 전략(2차 시장)
• 다른 곳에 나열되지 않은 개인 자본 부동산 투자 전략
• 모든 부동산 투자 전략을 하나의 마인드맵으로
• 2019년 최고의 부동산 투자 전략

부동산 투자는 아마도 자본을 축적하고 현금 흐름을 창출하는 가장 신뢰할 수 있는 옵션 중 하나일 것입니다. Forbes 목록에 정확히 이런 일을 하는 억만장자가 왜 그렇게 많은지 궁금한 적이 있습니까?

부동산 투자는 게임도 아니고 외환이나 증권 거래소 거래도 아니며 임대 수입은 예측 가능합니다. 그리고 인플레이션 덕분에 위기 동안 약간의 손실에도 불구하고 건물 비용이 증가하며 항상 회복됩니다.

새 건물과 새 주택에 대한 투자 전략:

• 재판매를 위한 새 건물;

• 임대용 새 건물;

• 스튜디오 및 아파트에 대한 투자(매우 경제적인 형식과 유동 주택)

• 공유 건설에 대한 투자를 위한 기타 전략(1층 및 비거주 주택으로 이전 등)

• 타운하우스에 투자;

• 조립식 모듈러 주택에 투자.

물론 가장 흥미로운 프로젝트는 모스크바, 모스크바 지역 및 대도시에서 시행되고 있는데, 이곳에서는 임대 비용이 상당히 높고 다양한 부문에서 주택에 대한 수요가 지속적으로 있습니다. 이는 다른 도시의 투자자가 부동산, 파트너 및 공동 투자자를 찾고 실시간 회의에 참석하는 것을 방해하지 않습니다. 공평하게 말하면 우리 지역에서는 연간 수익률이 50~100%인 사례는 충분합니다..

상업용 부동산에 대한 투자

의미는 다음과 같습니다.

• 후속 임대로 기성 상업용 부동산 구매;
• 재판매 및 후속 인도를 위한 상업용 부동산 건설;
• 코워킹 센터에 투자;
• 직장, 미니 오피스, 회의실 임대.

호텔사업, 공격적인 주택투자전략 + 일일임대사업

임대사업은 조직적으로는 매우 단순한 사업임에도 불구하고, 특히 임차인과 6개월 이상 계약을 맺는 장기계약의 경우 부동산 관리에 많은 참여가 필요한 부문이 있습니다. 우리는 투자자에게 평방미터당 최대 이익을 제공하는 공격적인 전략에 대해 이야기하고 있습니다. 그러나 동시에 프로세스에 완전히 포함되어야 합니다.

이 방법을 사용하면 처리해야 하는 클라이언트 수에 비례하여 난이도가 증가합니다. 다음은 가장 인기 있는 공격적인 투자 전략 목록입니다.

1. 렌탈 사업 : 월 렌트, 매일 렌트 (최소 투자)
2. 부동산 관리; 매일 아파트를 임대하는 방법?
3. 호스텔 및 미니호텔(매일, 침대 옆, 중심부 및 관광지 근처)
4. 안티카페 정리 또는 분 단위로 부동산 임대하는 방법 (방문객은 음식 비용이 아닌 시간 비용을 지불함)
5. 아파트 장기 전대
6. 근로자 기숙사 구성
7. Antidormitory (근로자를 위한 새로운 형태의 편안한 주거공간)
8. 캡슐호텔

토지 투자 전략 + 나만의 플롯으로 전략

1. 재판매를 목적으로 주택 건설에 투자
2. 저층 아파트 건설 및 후속 임대
3. 자체 또는 임대 부지에 컨테이너로 주택 설치
4. 새로운 여름 별장에서 돈을 버는 전략
5. 지분(아파트) 매매를 목적으로 하는 아파트 건설, 주의하세요! 불법적인!
6. 토지투자, 주식 구매, 최고의 토지 할당 및 몇 배 더 비싼 재판매(토지를 구매하면 더 이상 생산하지 않음)
7. 12에이커의 부지에 투자, 추가 판매를 통해 3.5-4에이커의 3개 부분에 대한 토지 측량 또는 SIP 패널에서 80-100m2의 예산 주택 건설

완성된 부동산에 대한 전략(2차 시장)

1. 아파트 또는 연립주택 구입 후 임대(권장)
2. 2차 시장에서 완성된 아파트를 구입하고, 잘라내고 임대하는 것
3. 홈스테이징. 파괴된 아파트 구입, 특수 기술을 활용한 저렴하지만 멋진 개조 및 후속 판매
4. 방을 구입하고 매일 임대
5. 평생 연금 (월별 지불액이 10,000이고 소유권 이전이 포함된 아파트 3-5개)
6. 부양가족에 대한 평생 지원(권장되지 않음, 윤리적 문제 및 높은 위험)
7. 후속 대형 아파트 매각 또는 미니 호텔 건립에 따른 공동 아파트 재설치
8. 돈 없이 부동산 투자하기

다른 곳에 나열되지 않은 개인 자본 부동산 투자 전략

1. 은행 및 집행관의 모기지 경매를 통해 부동산 구입
2. 저렴한 가격으로 아파트 긴급 구입(시세 대비 20~30% 저렴)
3. 1층 아파트를 비거주용으로 이전
4. 차고에 투자
5. 해외 투자 (미국 세금 증명서, 태양 에너지 등)

모든 부동산 투자 전략을 하나의 마인드맵으로

2019년 최고의 부동산 투자 전략

물론 모든 투자자는 자신만의 투자 전략을 찾을 것입니다. 보시다시피 많은 옵션이 있습니다. ㅏ 두 번째로 인기 있는 전략은 일일 부동산 임대였습니다., 왜냐하면 시작하는 데 큰 투자가 필요하지 않으며 구현도 쉽습니다. 2019년에 우리 프로젝트의 대다수 투자자는 아파트 건물에 투자, 이 전략은 매우 높은 수익성을 보여 주었기 때문에 어떤 경우에는 자신의 돈 없이도 구현할 수 있습니다.

인사말! 2017년 9개월 동안 러시아 부동산 투자는 40% 증가해 17억 4천만 달러에 달한 반면, 지난 4년 동안 주거 부문에 대한 투자 인기는 3배나 하락했습니다(CIAN 분석가에 따르면). .

어떤 결론을 내릴 수 있습니까? 러시아에서는 주거용 부동산 투자 수요가 뚜렷하게 감소하고 상업용 부동산에 대한 수요는 증가하고 있습니다.

따라서 오늘 우리는 상업용 부동산 투자에 대해 옵션, 장단점, 위험 및 함정에 대해 이야기하겠습니다.

상업용 부동산은 소유자(창고, 사무실, 미용실, 호텔, 체육관, 비즈니스 센터, 슈퍼마켓)에게 소득을 창출하는 비주거용 부동산입니다.

가장 일반적인 옵션에 대해 자세히 설명하겠습니다.

거래 플랫폼

러시아에서 이것은 가장 수익성이 높은 부동산 유형 중 하나입니다. 보행자 통행량이 많은 지역의 상점과 쇼핑 센터는 소유자에게 평방 미터당 수천 루블의 이익을 창출합니다.

어떻게 작동하나요? 토지를 찾아 거기에 쇼핑 센터를 짓고 부지를 임대합니다. 부동산 조경에 "귀찮게" 할 필요도 없습니다. 통신이 연결된 빈 벽을 임대합니다. 수리, 가구 및 가전제품은 소유자가 아닌 임차인의 문제입니다.

전문가들은 거리 소매업이 모스크바 상업용 부동산 중 가장 흥미로운 분야라고 생각합니다. 이전에는 1층 아파트가 이러한 목적으로 개조되었습니다. 오늘날 거리 소매점의 평균 임대 수익률은 11~12%입니다. 모스크바 순환 도로에 가까운 좋은 매장은 9~10년 안에 그 가치를 실현합니다.

그건 그렇고, 2017년 상반기 결과에 따르면 소매 공간에 6억 9천만 달러가 투자되었으며 이는 지난 5년 동안 최대 수치입니다.

사무실 사이트

수익성 측면에서 소매 부동산보다 열등하지만 소유자에게 상당한 이익을 가져다줍니다. 같은 지역의 주거용 부동산을 임대함으로써 얻는 이익보다 훨씬 큽니다.

옛날에는 사무실 부동산이 가장 수익성이 높은 투자로 여겨졌습니다. 그리고 오늘날 사무실 부문의 평균 수익성은 소매 부문보다 0.5~1% 낮습니다. 소규모 사무실 공간(100-200m²)과 새로운 형식(예: 코워킹)에 대한 수요만 증가하고 있습니다.

지난 5년 동안 새로운 비즈니스 부동산이 시장에 출시되는 경우는 매우 적었습니다. 이는 향후 1~2년 안에 임대료 인상에 대한 희망을 줍니다. 따라서 사무실 부동산 부문에 대한 전망이 있지만 위험은 여전히 ​​높습니다.

산업 시설

우선, 이 그룹에는 창고와 산업 시설이 포함됩니다. 러시아에서는 산업용 부동산에 대한 투자자들의 수요가 크지 않습니다. 시장 경쟁이 치열하고 아직 이용 가능한 부동산이 부족하지 않으며 장기 임대 계약이 거의 체결되지 않습니다.

예외는 창고입니다. 온라인 상점과 대형 소매 체인에서 쉽게 임대할 수 있습니다. 오늘날 가장 수요가 많은 곳은 면적이 100,000m² 이상인 대규모 창고 단지입니다.

상업용 부동산 투자 옵션

건설 투자

건설이 시작되는 순간(모든 건설 단계의 첫 번째 단계)부터 시설이 가동될 때까지 부동산 가격은 40~70% 상승합니다. 그러나 그러한 투자에는 높은 위험이 수반됩니다.

• 첫째, 개발자는 진부한 사기꾼이거나 정직한 파산자로 판명될 수 있습니다.
• 둘째, 공사가 무기한 연장되는 경우도 있습니다. 예를 들어 건축 자재 가격의 급격한 상승으로 인해.
• 셋째, 완성된 부동산의 구매자나 임차인을 찾는 것이 쉽지 않습니다. 판매 전까지(또는 비활성 기간 동안) 해당 건물은 손실을 발생시킵니다.

물론 건설 투자에는 막대한 자본이 필요합니다. 또한 상업용 부동산에 대한 투자.

크라우드펀딩 프로젝트 참여

크라우드투자는 공동 또는 "인민" 자금 조달입니다. 집합투자는 대규모 프로젝트에 참여할 수 있는 기회를 제공합니다. 부동산 구입도 포함됩니다. 온라인 크라우드 투자 플랫폼은 유망한 프로젝트를 선택하고 초기 평가를 실시하며 모든 사람이 자금을 조달하도록 유도합니다.

러시아에는 StartTrack, VentureClub.co, City of Money, Potok 및 AKTIVO 등 여러 대규모 플랫폼이 있습니다. AKTIVO 프로젝트는 온라인 서비스를 통해 부동산 임대를 통해 소극적 소득을 얻을 수 있는 새로운 기회를 제공합니다.

어떻게 작동하나요? Aktivo 팀은 판매용 부동산을 검색하고 감사합니다. 이 프로젝트는 13%의 수익률로 부동산에 초점을 맞추고 있습니다(이는 시장의 모든 상업용 제안의 약 2%입니다). Aktivo는 투자를 위해 거리 소매점을 가장 자주 선택합니다.

여권을 가진 성인 러시아인이라면 누구나 "제곱미터" 단위로 돈을 투자할 수 있습니다. Aktivo의 최소 투자 규모는 100,000 루블입니다.

투자의 경우 폐쇄형 뮤추얼 펀드 형태로 단일 펀드가 생성됩니다. 자금이 수집되는 건물은 단일펀드의 대차대조표에 추가됩니다. 즉, 펀드의 지분을 자산으로 미리 확보해 두는 것!

매달 이 사이트는 투자자에게 1000루블(명목 가치)의 주식으로 나누어진 새로운 물건을 제공합니다. 고객은 "투자" 버튼을 클릭하고 3일 후에 그의 주식이 그의 개인 계좌에 적립됩니다. 모든 Aktivo 물체는 Sberbank Insurance의 보험에 가입되어 있습니다.

모든 주식을 구매하자마자 주주들은 부동산 임대를 통해 수입을 받기 시작합니다.

2016년에는 200명 이상의 사람들이 Aktivo 플랫폼의 투자자가 되었습니다. 1년 동안 그들은 상업용 부동산에 5억 루블을 투자했습니다. 현장에는 두 가지 물건이 전시되었습니다.

• Dolgoprudny의 슈퍼마켓 "Victoria"(연간 수익률 12.1%)
• Lyubertsy의 슈퍼마켓 "Pyaterochka"(연간 수익률 11.2%)

부동산 뮤추얼 펀드에 참여하세요

러시아에서는 주식을 통한 부동산 투자가 폐쇄형 뮤추얼 펀드(ZPIF)에서만 가능합니다. 본질적으로 이는 일반 뮤추얼 펀드이지만 주주의 돈은 부동산에 투자됩니다.

펀드가 "폐쇄"된 이유는 무엇입니까? 처음에만 입력하고 완료 후에는 종료(환매를 위해 관리 회사에 주식 제시)할 수 있기 때문입니다. 전형적인 매수 후 보유 투자. 그건 그렇고, 아트리움 쇼핑 센터가 건설된 것은 폐쇄된 뮤추얼 펀드 자금을 희생한 것이었습니다.

폐쇄형 뮤추얼 펀드는 특정 프로젝트(“우리 자신을 위한” 폐쇄형 클럽과 같은)를 위해 만들어지기 때문에 유동성이 낮은 것이 특징입니다.

Sberbank Asset Management의 상업용 부동산 펀드를 예로 들어 폐쇄형 뮤추얼 펀드의 구조를 살펴보겠습니다.

장기 투자자(권장 투자 기간은 5년)를 대상으로 한 펀드입니다. 기금의 목적: 향후 더 높은 가격으로 임대 또는 재판매를 통해 이익을 얻기 위해 부동산 및 그에 대한 권리를 구매하는 것입니다.

이 펀드는 모스크바와 모스크바 지역, 카잔 및 노보시비르스크의 주거 프로젝트, 상업용 부동산 및 토지 계획의 공유 건설에 투자합니다. 6개월마다 투자 수익이 주주들에게 분배됩니다.

불행히도 상업용 부동산 펀드는 아무런 성장도 보이지 않습니다. 지금까지 펀드 주주들은 금전적 손실만 겪고 있다. 연초 이후 주가는 10.61% 하락했고, 3년 동안 30.56% 하락했다. 오늘날 Sberovsk 폐쇄형 뮤추얼 펀드의 한 주의 가치는 거의 180루블에 달합니다.

아파트 호텔 객실

아파트호텔에서는 아파트를 임대해 돈을 벌 수 있습니다.

그러한 번호의 소유자에게는 돈을 버는 두 가지 방법이 있습니다.

• 적극적인 투자: 부동산 임대(일일 또는 월간)
• 패시브 투자: 다음과 계약을 체결합니다. 관리 회사그리고 수익의 일부를 받습니다.

아파트 호텔 투자의 장점:

1. 다른 주거용 부동산에 비해 구매 가격이 저렴합니다(10~20%).
2. 부동산은 건설 단계에서 상당한 할인을 받아 구입할 수 있습니다(부동산 가격의 최대 30%).
3. 아파트 호텔의 객실은 많은 시간과 노력을 투자하지 않고도 정기적인 수입을 제공합니다.

관리 회사는 고객 흐름이나 계절의 밀도에 의존하지 않는 소득을 투자자에게 보장합니다. 투자수익률은 일반적으로 이자율과 비슷합니다. 은행 예금. 하지만 예금과 달리 물리적 자산을 손에 쥐게 됩니다.

러시아에서는 아파트호텔 트렌드가 이제 막 떠오르고 있습니다. 지금까지 모스크바와 상트페테르부르크에 여러 시설이 건설되었습니다. 그러나 이 부문은 유망하며 좋은 속도로 성장하고 있습니다.

해외 부동산 투자

2017년 10개월 동안 투자 목적으로 해외부동산 구매를 요청하는 건수는 지난해 같은 기간 대비 2배 증가했다. 그러나 이는 여전히 위기 이전 수준보다 45% 낮은 수준이다.

2016년에 러시아어를 사용하는 투자자들에게 인기 있는 상위 10개 국가는 불가리아, 이탈리아, 스페인, 독일, 미국, 그리스, 몬테네그로, 터키, 체코, 프랑스였습니다. 신청의 약 40%가 상업용 부동산에 관한 것입니다.

그러나 부동산 수익성이 높은 국가 목록은 완전히 다르게 보입니다. 뉴질랜드(15.1%), 라트비아(11.5%), 캐나다(11%), 이스라엘(9.3%), 헝가리 및 오스트리아(8.5%), 스웨덴(7.9%), 터키(7.3%), 영국(7%), 불가리아(6.7%)입니다.

투자할 외국 물건을 선택하는 방법은 무엇입니까?

1단계. 투자 목적을 결정합니다.

• 장기적으로 자본을 보존하려면 가격이 실질적으로 변하지 않는 안정적인 시장(베를린, 파리, 비엔나, 런던, 오슬로, 코펜하겐, 스톡홀름, 부다페스트)이 적합합니다. 이러한 투자의 수익성은 연간 4-6%입니다.
• 저축액을 늘리려면 성장 잠재력이 높고 가격이 저렴한 시장을 선택해야 합니다.

개체를 선택하려면 독립적인 분석 리뷰(예: Colliers International 또는 Knight Frank)를 연구하는 것이 좋습니다. 가장 중요한 것은 또 다른 "거품"에 부딪치지 않는 것입니다.

이러한 투자에 대한 수익은 연간 9%에 달할 수 있습니다.

2단계. 투자 매력을 평가합니다.

오늘날 유럽의 "평방 미터"에서 가장 수익성이 높은 투자는 건설 단계에서 부동산을 구입하는 것입니다. 새 부동산을 구입하거나 10년 이내의 부동산을 구입하는 것이 좋습니다. 이 경우 일반적으로 에이전트가 아닌 개발자가 결정합니다.

거래 전에 투자자는 해당 국가의 관광객 흐름, 인프라의 현재 상태, 부동산 수요 및 1m²당 루블 가격을 연구해야 합니다.

Step 3. 추가 비용을 잊지 마세요.

해외부동산 구입시 미리 준비하세요 추가 비용: 일회성 및 정기(변호사, 공증인 및 부동산 중개인 서비스, 금융 중개, 인지세, 부동산 수리, 세금, 보험, 관리 회사 비용).

평균 일회성 비용은 부동산 비용의 약 7%이고, 일반 비용은 모기지 없이 1~1.5%입니다.

주거용 부동산에 관한 몇 마디

새 건물에 아파트

2008년에는 새 건물의 아파트를 구입하고 몇 달 후에 40%의 수익률로 재판매할 수 있었습니다. 오늘날 "1차" 상품을 재판매하여 돈을 버는 것은 극히 어렵습니다.

아파트를 구입하는 것은 문제가 되지 않습니다. "마진을 적용하여" 구매할 준비가 된 구매자를 찾는 것이 훨씬 더 어렵습니다. 구매 시점과 판매 시점 사이에는 몇 년이 걸릴 수 있습니다. 그리고 이때까지 물건의 소유자는 물건을 유지하는 데 드는 비용을 부담합니다. 드문 경우지만 거래 수익성이 20%에 도달합니다.

가까운 미래에 러시아 주택 가격이 상승할 가능성은 거의 없습니다. 이는 모스크바 시장실이 혁신의 일환으로 엄청난 양의 새 주택을 시장에 선보일 거창한 계획을 갖고 있는 모스크바에도 적용됩니다.

임대 아파트

2017년에는 전문가들이 주거용 부동산을 임대용으로 구매하는 것을 권장하지 않습니다. 주거용 아파트 구입 및 유지 관리에 드는 심각한 비용으로 인해 임대 수익률이 예금 이자보다 낮아집니다. 러시아의 장기 임대 소득 수준은 연간 4-6%로 유럽 수준에 근접하고 있습니다. 그리고 시간 비용 측면에서 건물을 임대하는 것은 수동적 투자보다 자신의 사업을 더 연상시킵니다.

따라서 "대출을 받거나 저축하십시오"라는 질문에 저는 보통 "모기지 없이만"이라고 대답합니다. 주택담보대출 이자율로 수익을 얻는 시대는 이미 지났습니다.

위험과 함정

러시아의 상업용 부동산에 대한 투자는 세 가지 위험 그룹의 영향을 받습니다.

• 정치적인;
• 간결한;
• 합법적인.

최근 몇 년 동안 러시아의 지정학은 일관성이 없었습니다. 우리는 개발 우선순위와 동맹국 모두를 급격하고 예기치 않게 변화시키고 있습니다. 이러한 "던지기"는 국제 안보의 관점에서 러시아를 위험하게 만듭니다. 악명 높은 제재와 반제재는 말할 것도 없습니다.

관광, 무역, 공공 행사와 관련된 사업은 주로 "모든 것이 복잡하다"는 상태에 직면해 있습니다. 호텔도 포함됩니다.

불행히도 러시아의 경제 상황도 구름이 없는 것은 아닙니다. 그리고 앞으로 몇 년 안에 어떤 것도 급격하게 변할 것 같지 않습니다. 결국 2014년 위기는 (2008년과 달리) 외부 요인이 아닌 내부 요인에 의해 발생했다. 원자재 수출에 초점을 맞춘 이 모델은 위험할 정도로 취약한 것으로 드러났습니다.

글쎄요, 러시아의 법적 위험은 항상 높았습니다. 매년 정부는 새로운 예산 자금원을 찾습니다. 그리고 이것은 원칙적으로 개인 사업에 큰 타격을줍니다. 예를 들어, 2017년 1월 1일부터 부동산의 지적 평가는 국가가 완전히 통제하게 되었습니다. 이는 공무원을 풍요롭게 하고 부동산을 소유한 사업가들에게 많은 문제를 야기했습니다.

부동산 투자의 장점

• 주거용 부동산 투자에 비해 투자 회수 기간은 짧고 수익성은 높습니다.
• 국가 경제 회복 단계에서 상업용 부동산에 대한 수요는 항상 증가하고 있습니다.
• 부동산을 관리하면 수년 동안 진정한 소극적 소득을 창출할 수 있습니다.
• 적시에 건물을 수리하고 유지 관리하는 데 투자하면 부동산 가치는 수년에 걸쳐 증가할 뿐입니다.
• 은행은 상업용 부동산을 담보로 삼아 적절한 조건으로 대출을 제공할 의향이 있습니다.
• 주식시장이 붕괴할 경우 상업용 부동산 가격은 즉시 하락하지 않고 '지연적으로' 하락한다.

부동산 투자의 단점

• 대규모 창업 자본이 필요합니다. 주거용 부동산보다 훨씬 넓습니다.
• 투자 유동성이 낮습니다. 창고나 매장을 빨리 팔 수는 없을 것입니다.
• 부동산 가격과 임대료가 어떻게 변할지 예측하기는 어렵습니다.
• 상업용 부동산은 경제의 부정적인 현상(소비자 수요 감소, 국가 통화 평가 절하, 지역 위기)에 더욱 강력하게 반응합니다.

결론

언제나 부동산은 훌륭한 투자 옵션입니다. 수년에 걸쳐 추세와 방향만 변하고 투자자를 위한 새로운 형식이 나타납니다. 2017년에는 뉴질랜드, 라트비아, 캐나다와 같은 국가에서 소매 부동산, 아파트 호텔에 대한 수요가 높습니다.

오늘날 건설 및 뮤추얼 펀드에 대한 투자는 수익률이 낮습니다. 그러나 크라우드 투자 프로젝트에 참여하는 것은 그 어느 때보다 인기가 높습니다.

부동산은 가장 인기 있고 수익성이 높은 투자 대상 중 하나입니다. 부동산 시장에서의 운영은 소득 창출 및/또는 자본 자산 획득을 목표로 수행되기 때문에 항상 투자 내용을 가지고 있습니다.

부동산 투자 수익은 다음 요소로 구성됩니다.

부동산의 시장 가치 증가

임대료, 임대료 및 기타 소득 형태의 현재 소득;

받은 현재 수입을 재투자하여 얻은 수입입니다.

투자 성과 지표부동산에서:

1. 간결한효율성(이익, 투자 회수 기간, 재무 지표).

2. 예산효율성(세금, 관세, 민영화 수익금으로 인한 예산 수입).

3. 국민경제효율성(경제 성장, 고용 증가, 인구의 생활 수준).

4. 생태학적효율성(환경에 미치는 영향).

투자대상으로서의 부동산은 다음과 같습니다. 주요 특징들:

1. 장기 투자그리고 자본회전율이 길다.

2. 상대적인 필요성 큰 초기 자본금시장에 진입하기 위해.

부동산 가격이 높기 때문에 구매할 때 상당한 재정적 투자가 필요합니다.

부동산 투자주기 단계의 현금 흐름은 반대 방향과 불균일성이 특징입니다. 초기 단계에서는 물건 건설이나 구매에 대한 현금 흐름이 마이너스입니다. 사용 기간(예: 임대) 동안 마이너스 현금 흐름이 플러스 현금 흐름으로 바뀌고 소유자는 이미 안정적인 수입을 얻습니다. 동시에 건물 수리 및 유지 관리 비용도 발생할 수 있습니다. 거의 평생을 기다려야 하는 물건을 재판매할 때 소유자는 일반적으로 자본금을 증분 방식으로 반환합니다.

3. 낮은 유동성.

부동산 유동성- 이는 신속하고 손실 없이 제품을 다음으로 전환할 수 있는 기회입니다. 현금; 그 수준은 물건을 파는 데 필요한 시간에 반비례합니다. 파는 데 걸리는 시간이 짧을수록 유동성이 높아집니다. 다양한 유형의 부동산의 유동성 정도는 특히 위치에 따라 크게 다릅니다.

4. 필수사항 주정부 등록업무.

부동산 거래는 서면 양식 및 국가 등록, 대상의 법적 순도 확인(권리 증명), 수락 및 양도, 평가 및 사회 이익을 보장해야 하는 기타 절차를 제공하는 법률로 규제됩니다. 지방 당국 및 기타 법률 주제.

5. 관리의 필요성.

수익형 부동산에는 전문가가 필요합니다 관리대안의 검색 및 평가, 가장 효과적인 사용 사례 선택 및 실제 구현부터 시작하여 보안 조직, 일상적인 수리 등에 이르기까지 자산을 관리합니다.

이미 투자 전 단계에서 효과적인 부동산 관리를 위해서는 다음과 같은 다양한 조치가 필요합니다.

시장 조사;

건설, 환경, 법률 및 경제 전문 지식;

예상 가격 및 운영 비용의 정당성;

대체 원리 등에 기초한 부동산 유사 분석

6. 높은 신뢰성그리고 투자의 효율성.

높은 신뢰성은 특히 부동산의 중요성, 기본성 및 내구성과 같은 특성에 기인합니다. 부동산 가치의 꾸준한 상승 추세는 투자 효율성을 높입니다.

7. 다양성 물권의 조합.

이 숙소는 훌륭한 특징으로 구별됩니다. 다양한 권리 조합재산과 소득분배. 구성요소 중 일부는 완전 소유일 수도 있고, 일부는 임대할 수도 있고, 일부는 임시로 사용할 수도 있고, 다른 일부는 담보로 제공할 수도 있고, 다른 일부는 국유일 수도 있습니다.

8. 다양한 투자처.

자신의 재정 자원– 이익, 감가상각비, 현금 저축, 승인된 자본, 예비 기금.

투자자가 조달한 자금– 개인 및 법인의 주식, 주식, 지분 및 기타 기부금 판매.

차입금 – 은행 대출, 예산 대출, 채권 대출.

부동산 투자가 매력적인 이유

상당한 수준의 안전과 보안;

재산권 취득;

인플레이션으로부터 자금의 안전;

미개발 부동산 시장;

높은 수준의 수익성(부동산 운영 전체 기간 동안 (다른 시장보다) 더 큰 이익을 얻을 가능성)

소비자 수요의 지속 가능성;

경제주기 변동에 대한 노출이 적습니다.

그러나 투자 대상의 세부 사항과 관련된 여러 가지 어려움에 유의해야 합니다.

정보 접근 불가능 - 시장에 대한 정보는 예를 들어 상품 시장만큼 공개되지 않아 투자 규모와 성격에 대한 정당화 과정이 복잡해지고 거래에 대한 정보의 의무적 공개에 관한 법적 틀이 부족합니다. 부동산 시장;

도시 계획 규제의 외부 조건, 건설 단지의 능력 및 소비자 수요의 특성에 대한 "엄격한" 의존성;

높은 거래 비용(재산의 법적 순도 확인 필요성, 기술 문서 및 등록 비용)은 높지는 않지만 상당합니다.

거래 기간의 지속 기간.

부동산 투자는 항상 저축을 유지하고 늘리는 믿을 수 있는 수단이었습니다. 이러한 자본 투자는 주식 투자나 예금 계좌 개설에 비해 위험이 훨씬 적습니다. 무슨 일이야? 우선, 대도시의 주거용 및 상업용 부동산에 대한 수요가 지속적으로 증가하고 있으며 해가 갈수록 가격이 상승하고 있습니다. 더 소재지– 부동산을 구입하는 것이 더 수익성이 높습니다. 모스크바의 공간 유동성이 틱시보다 훨씬 높다는 사실에 대해 누구도 이의를 제기하지 않을 것입니다.

물론 투자 대상으로서의 소매업과 기타 상업용 부동산은 매우 매력적이지만 주거용 광장은 이러한 배경에서 사라지지 않습니다. 아파트와 주택은 비용이 저렴하고 배치 시 유동성이 크게 증가할 수 있습니다. 개발자에 대한 신뢰도, 집 위치 및 아파트 배치를 고려해야합니다. 원룸 아파트에 대한 수요가 높습니다. 판매 및 임대가 더 좋습니다. 그러나 처음부터 시작하여 모든 것을 정리합시다.

부동산 투자의 종류와 방법

부동산 투자에 사용할 수 있는 다양한 옵션 중에서 러시아의 거의 모든 거주자는 자신에게 적합한 옵션을 선택할 수 있습니다. 위험과 관련하여 저축액과 예상 수입에 초점을 맞춰야 합니다.

주거용 부동산에 대한 투자 및 후속 임대

이 옵션은 위험이 가장 적고 단순하다는 특징이 있습니다. 행동의 일반적인 의미는 사업에 관여하지 않는 모든 사람이 이해할 수 있습니다. 먼저 생활 공간을 구입한 다음 임대해야 합니다. 물론 고려해야 할 기능도 있습니다

아파트 구입 전. 예를 들어 어느 지역을 선택할 것인가? 레이아웃은 얼마나 편안해야 합니까? 수리하는 데 비용이 많이 드나요? 가구를 비치하는 방법 등. 그러나 큰 실수를 해서 돈을 모두 잃을 가능성은 사실상 없습니다.

이 투자 옵션의 첫 번째 부정적인 점은 전문가를 고용하는 것이 수익성이 없기 때문에 개인적인 참여가 필요하다는 것입니다. 이는 특별히 어렵지는 않지만 세입자를 찾고, 건물을 개조하고, 가구를 관리하고, 임대료를 받는 등의 작업을 수행해야 합니다. 또 다른 부정적인 점은 긍정적인 점에서 이어집니다. 주거용 부동산에 대한 대규모 투자는 어려움을 초래할 수 있습니다. 2~3개의 아파트를 처리할 수 있지만 더 이상 투자할 시간이 충분하지 않습니다.

주거용 부동산에 대한 투자 유형 중 하나는 모기지를 받는 것입니다. 이 아파트 구매 옵션은 여전히 ​​​​매력을 유지합니다.

여기에는 두 가지 긍정적인 점이 있습니다. 훨씬 적은 초기 금액이 필요하며 잘 조정된 접근 방식이 더 큰 이익을 제공할 것입니다. 그러나 동시에 투자자는 더 많은 자격을 갖추어야 합니다. 그는 아파트, 은행 대출, 준비금 등을 선택해야 하며 여기에는 약간의 경험이 필요합니다.

투자대상으로서의 부동산

또한 이 투자 옵션에는 더 많은 위험이 있으므로 대출을 받지 않는 사람들에게는 적합하지 않습니다.

주거용 부동산에 투자하려면 다음 사항을 고려해야 합니다.

미래가 있는 프로젝트는 수익성이 더 높습니다. 특이한 아키텍처, 성공적인 구현 및 인프라 지원을 갖추고 있습니다. 그러나 이것은 가치가 있을 뿐만 아니라 아파트 자체도 중요합니다. 레이아웃은 훌륭하지만 창문에서 보이는 전망은 좋지 않을 수 있습니다.

물론 지하철이나 기타 교통로 근처에 위치한 부동산에 투자하는 것이 더 좋습니다. 이것은 엘리트 클래스 아파트를 구입할 때 특히 중요합니다.

투자대상으로서의 주식

투자수단으로서의 기업화

투자란 무엇인가, 투자의 용어와 정의

투자조건

투자 자금을 얻을 수있는 곳

투자시장의 주요 동향 및 요인

2017년에는 다음과 같은 추세가 일반적입니다.

• 뚜렷한 지역주의;
• 사무실 부문에 대한 관심;
• 러시아 투자자의 압도적인 점유율.

각 요소를 더 자세히 살펴보겠습니다.

강한 지역주의

러시아 전역에 기록된 투자 금액은 폴란드나 ​​체코 등 국가의 상업용 부동산에 대한 투자와 비슷합니다. 러시아 연방의 다른 지역의 상당한 잠재력에도 불구하고 모스크바와 모스크바 지역은 모든 거래의 86%를 차지했으며 금액 기준으로 39억 달러에 달해 투자자들의 관심을 끌고 있습니다. 2017년 투자의 12%가 상트페테르부르크(5억 3천만 달러)에 집중되었고, 단지 2%만이 러시아의 기타 지역(약 1억 1천만 달러)에 집중되었습니다.

오피스 부문에 대한 관심

자원이 가장 자주 투자되는 부문을 평가하면 사무실 부동산이 여전히 1위를 차지합니다. 2017년 기준 전체의 약 40%에 달한다. 더욱이 50 % 이상에 달하는 감소로 인해 가장 큰 영향을받은 것은 바로 그녀였습니다.

소매 부동산에 대한 투자 규모는 약 18억 달러에 이르렀으며 이는 시장의 다음 40%를 차지합니다. 이는 5개 쇼핑 센터 "Babylon"과 쇼핑 센터 "Gorbushkin Dvor"의 소유권 변경이라는 두 가지 주요 거래 덕분에 발생했습니다.

창고 부동산은 6%를 차지했으며 물리적 측면에서는 금액이 약간 증가했습니다(2억 5,500만 달러 대 2억 1,800만 달러). 호텔 부문은 가장 적은 관심을 끌었으며, 이 분야는 열악한 발전을 보이고 있어 경쟁이 치열하고 수요가 낮습니다.

원산지별 투자 자본 구조

2016년에는 투자자의 100%가 러시아 연방 출신이었습니다. 2017년에는 이러한 추세가 약간 바뀌어 전체의 89%를 차지했습니다. 높은 잠재력에도 불구하고 다음과 같은 요인으로 인해 외국자본 유치가 어렵다.

• 지리적 제한. 투자 매력이 있는 부동산의 최대 집중 지역은 이미 상당한 경쟁이 벌어지고 있는 모스크바와 모스크바 지역에 있습니다.
• 러시아에 대한 제재. 이는 러시아 시장 진출 가능성을 제한하고 큰 위험을 수반합니다.
• 경제적 쇠퇴.

  상업용 부동산 투자, 수익성이 있을까?

  제재로 인해 경제 지표가 감소하고 이는 외국 자본도 격퇴합니다.

2017년 TOP 4 주요 거래

전체 상업용 부동산 투자의 38% 이상이 4가지 주요 거래에서 발생했습니다.

• 바빌론 쇼핑센터 매각 비용은 약 10억 달러에 이릅니다.
• IQ 분기에는 총 면적이 74,000 평방 미터인 타워 중 하나가 있습니다. m이 주인을 바꿨어요. 수술 비용은 4억 2900만 달러로 추산됩니다.
• Vozdvizhenka Center 매각으로 1억 8천만 달러가 모금되었습니다.
• 1억 2천만 달러 - 20만 평방미터 매각 거래. m은 "로고파크 노스 2"에 있습니다.

이전과 마찬가지로 가장 큰 주체는 개발, 투자, 금융 구조입니다. 그들의 도움으로 시장의 82%가 형성되었고, 18%는 다른 조직과 기업에 속했습니다.

전문가들은 2018년을 전망하면서 상반기 상업용 부동산 시장 지표가 상당히 낮을 것이라고 확신하고 있다. 회복은 주요 투자 규모가 형성되는 하반기에만 시작될 것입니다. 투자 금액은 여전히 ​​정치적 상황에 크게 좌우되기 때문에 보다 정확한 예측은 어렵습니다.

상업용 부동산 투자의 흥미로운 점은 무엇이며 초보자에게 가치가 있습니까?

상업용 부동산에는 영리 활동을 목적으로 하는 모든 유형의 부동산이 포함됩니다.

상업용 부동산의 종류

이러한 유형의 부동산에는 사무실, 창고, 차고, 소매점, 호텔 건물, 생산 시설 등이 포함됩니다. 각 유형에는 고유한 특성이 있으며 판매 및 임대 가격이 다릅니다.

기본적으로 모든 상업용 부동산은 네 가지 유형으로 나뉩니다.

• 사무실. 사무실은 주문 접수, 고객과의 작업, 협상 수행 및 기타 다양한 비즈니스 활동을 위한 장소로 사용됩니다. 일반적으로 비즈니스 센터나 오래된 행정 건물에 위치합니다.
• 소매점. 이러한 유형의 부동산은 특정 상품이나 서비스를 판매하는 데 사용됩니다. 쇼핑 파빌리온부터 호텔 단지까지 다양합니다.
• 산업 시설. 다양한 산업 기업 및 기술 단지.
• 창고. 기업의 자재 및 제품을 보관하도록 설계되었습니다.

상업용 부동산을 구입하는 이유

상업용 부동산 구매는 특정 유형의 활동과 관련이 있습니다. 기업인은 고객 및 직원과 함께 일할 수 있는 사무실 공간이 필요합니다. 소매 및 산업용 부동산은 특정 사업 영역과 직접적으로 관련되어 있습니다. 창고 공간은 일반적으로 제품 생산 및 판매 중에 확보됩니다.

또한 상업용 부동산을 구입하여 임대하는 등의 사업도 배제하지 마십시오.

상업용 부동산 선택에 영향을 미치는 요소는 무엇입니까?

상업용 부동산 선택에 영향을 미치는 요소는 모든 부동산에 공통적으로 존재합니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.

• 장소. 상업용 부동산의 위치는 그 가치의 대부분을 차지합니다. 목적에 따라. 이는 도심의 위치, 편리한 교통 연결에 가까운 위치 또는 보행자 교통에 가까운 위치일 수 있습니다. 편리한 접근이나 철도 노선의 존재도 중요합니다.
• 목적. 상업용 부동산은 활동 유형에 따라 구매됩니다. 예를 들어 생산에 참여할 때는 산업 시설 외에도 제품 판매 시점, 사무실 및 창고가 필요합니다.
• 정사각형. 지역은 사업의 발전 정도와 필요한 건물의 규모에 따라 선택됩니다.
• 상태.

  예를 들어, 고객과의 미팅 및 제품 발표를 위한 사무실을 선택할 때 사무실이 회사의 "얼굴"이 될 것이라는 점을 고려해야 합니다.

특정 상업용 부동산을 선택할 때에는 주거용 부동산 구입과 거래 절차가 다르다는 점을 이해해야 합니다. 거래가 원활하게 진행되도록 하려면 문서 및 재등록의 모든 미묘한 차이를 알아야 합니다.

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후속 장기 임대를 위해 상업용 부동산을 구입하는 것은 모스크바에서 인기 있는 투자 상품입니다. 우리는 모스크바 부동산 포털 Domex의 데이터, Miel 회사의 작업 결과 및 Renaissance Investment 내부 전문가가 얻은 정보를 기반으로 연구를 수행했습니다. 연구 기간 동안 우리는 모스크바 임대 사업의 수익성을 알아보고 이를 아파트 임대로 얻을 수 있는 수입과 비교하려고 노력했습니다.

첫째, 투자 규모가 수익성에 직접적인 영향을 미친다는 결론에 도달했습니다. 둘째, 거리 소매 형태의 유동성은 지역이 아니라 지하철역과의 근접성, 보행자 교통 강도 및 인근 체인점의 존재 여부에 따라 달라집니다. 그리고 마지막으로, 셋째, 상업용 부동산을 임대하는 것이 아파트를 임대하는 것보다 두 배 이상 수익성이 높다는 사실을 알게 되었습니다!

백분율로 표시되는 수율

주거용 건물 1층의 "입구" 비용(1,500만~2,500만 루블)으로 기성 임대 사업을 구매할 때 전문가는 실제 수익성을 연간 10% 수준으로 추정합니다.

투자대상으로서의 상업용 부동산

Miel 회사의 전문가인 E. Mishina는 4천만 ~ 5천만 루블을 초과하는 금액을 투자해야 한다고 말합니다. 렌탈사업 수익성을 최대 11%까지 끌어올린다.

이 돈으로 모스크바 중심부에 건물을 구입할 수 있다는 점은 주목할 만합니다. 그러한 물체의 수율은 12-12.5%로 추산됩니다. Vedomosti의 S. Danilova와 N. Samarina는 사무실 공간을 임대하는 임대 사업의 수익성이 9-11% 수준이라고 지적합니다. Knight Frank도 이것을보고합니다. Stone Hedge 투자 펀드는 2013년에 연간 12~14%의 수익성을 목표로 삼았습니다. 2015~2018년에는 이 지표의 상관관계가 약할 것입니다.

상업용 또는 주거용 부동산?

Domex 포털은 주거용 부동산에 대한 투자가 상업용 부동산에 투자하는 것보다 수익성이 훨씬 낮다고 보고합니다. 2010년 아파트 임대수익률은 주택등급에 따라 연 4~4.5% 수준이었다. 순환선에서 2-3개의 지하철 역이 있는 작은 방이나 아파트는 4.0%, 최종 지하철 역 근처에 개조 및 가전제품을 갖춘 표준 아파트는 4.2-4.3%, Chistye Prudy 근처의 엘리트 아파트는 4.4-4.5%를 가져왔습니다. 연간.

RENTAVED ESTATE의 분석 및 전략 부서 책임자인 Mikhail Rudnitsky는 다음과 같이 말했습니다. 단계별 지침소득을 유지하고 임대 사업의 수익성을 높이는 방법에 대해 알아보세요. 그는 다음을 제공합니다:

• 혼자 일하지 말고 전문가들과의 연결을 찾으십시오.
• 부동산 중개인을 신뢰하되 모든 정보를 확인하십시오. 부동산 중개인도 사람이므로 실수를 할 수 있습니다.
• 집에서 가까운 부동산을 구입하세요.
• 정보의 원천인 미디어를 무시하지 말고 각 기사나 진술에 신중하게 접근하십시오.
• 감정을 끄고 "머리를 켜십시오"를 선택하여 하나의 옵션에 "고착"하지 마십시오.
• 결정적인 행동의 순간을 지연시키지 말고 동시에 감정에 굴복하지 마십시오.

오늘날 투자자들은 주거용 부동산에 대한 투자 타당성을 점점 더 의심하고 있습니다. 임차인에 대한 임대 소득이 낮고 주택 가격 상승에 대한 심각한 전제 조건이 없기 때문에 상업용 부동산에 대한 투자가 더욱 중요해지고 있습니다.

상업용 부동산 시장의 특징

상업용 부동산도 주거용 부동산과 마찬가지로 투기적 거래(매매)나 임대료 형태로 수익을 창출할 수 있다.

그러나 상업용 부동산이 사업을 목적으로 한다는 사실은 잠재적 임차인의 수와 그 성격에 영향을 미칠 것입니다. 주택이 필요한 사람보다 상업용 부동산에 관심이 있는 사람이 대략 4~5배 적습니다. 이는 자연스러운 일입니다. 기업가, 특히 중대형 기업가는 상대적으로 작은 사회 계층을 대표합니다.

또한 상업용 부동산 시장은 주거용 주식보다 부정적인 요인에 더 민감합니다. 사업활동이 부침을 겪기 때문이다. 하락기에는 창고, 사무실 및 기타 시설에 대한 수요가 급격히 감소하고 이에 따라 가격도 하락합니다. 초점이 좁은 상업용 부동산에 대한 투자는 유리한 조건에서만 좋은 전망을 갖습니다.

수익성 수준

위기 이전에는 사무실, 창고 및 유사한 건물에 투자하면 이점이 분명했습니다. 부동산 가격이 두 배로 오른 몇 년이 있었고, 작은 부동산이라도 소유자에게 상당한 수입을 가져다 줄 수 있었습니다. 현재는 항상 수익을 얻을 수 있는 것이 아니기 때문에 모든 사항을 꼼꼼히 계산한 후 투자하셔야 합니다.

개발된 투자 전략에 따라 투자자는 주거용 건물보다 상업용 건물에서 훨씬 더 많은 수입을 얻을 수 있습니다. 이는 상업용 부동산의 임대료가 동일한 초기 비용으로 주거용 부동산의 임대료보다 1.5~2.5배 높을 수 있기 때문입니다. 상업용 부동산을 임대하는 것은 높은 가격에 장기 계약을 맺을 수 있다는 점에서 매력적이다. 이는 수동적 소득을 얻고자 하는 사람들에게 이상적인 선택입니다. 주택 비용은 일일 임대료로만 비싸며, 이로 인해 수많은 번거로움이 따릅니다.

부동산 거래로 인한 소득금액은 최초 투자금액에 대한 해당 연도 당기순이익의 비율인 '자본화비율'로 측정된다. 주거용 부동산의 경우 일반 세율은 3~7%, 상업용 부동산의 경우 8~12%입니다.

투자 매력이 있는 물건

대부분의 경우 투자자는 호텔뿐만 아니라 창고, 사무실 및 소매점을 선호합니다.

상업용 부동산의 물건 선택

특정 도시나 지역에서 어떤 유형의 부동산이 가장 수익성이 높은지 이해하려면 다음을 수행해야 합니다.

1. 현지 시장의 공급, 수요 및 인프라를 분석합니다.
2. 수집된 데이터를 기반으로 다양한 유형의 객체에 대한 수익성 및 투자 회수 기간을 계산합니다.
3. 결과를 표로 수집하고 가장 매력적인 옵션을 선택하세요.

원칙적으로 사무실 비용과 거래 플랫폼: 5~10년 정도 걸립니다. 창고 및 호텔형 건물에는 7년에서 11년까지 더 많은 시간이 필요합니다.

위험과 함정

투자자에게 가장 큰 위험은 건설 중인 상업용 건물에 투자하는 것에서 비롯됩니다. 항상 예측할 수 없는 이유로 객체의 구성이 동결되거나 완전히 중단될 수 있습니다. 이러한 상황은 특히 위기 상황과 위기 이후 상황에서 자주 발생합니다. 안전하게 플레이하려면 2차 시장에 나와 있는 물건을 우선적으로 선택해야 합니다.

현대적 경향

2014년 상업용 부동산에 대한 수요는 큰 변화를 겪었습니다. 외국인 투자자의 유출로 인해 투자가 절반 이상 감소했습니다. 분석가들은 이것이 정치적 상황의 악화, 러시아 연방에 대한 제재 발효 가능성, 러시아 경제의 경제성장 둔화 때문이라고 생각합니다.

그러나 대도시는 어떤 경우에도 여전히 매력적입니다. 모스크바와 상트페테르부르크의 부동산 수요는 감소하지 않았을 뿐만 아니라 소폭 증가한 것으로 나타났다. 호텔과 사무실 건물은 이제 가장 매력적인 건물로 간주됩니다.

전문가들은 내년에는 상황이 정상화될 것으로 확신하고 있다. 신흥 위기는 러시아 투자자들에게 몇 가지 이점을 제공합니다. 시장 하락세를 이용하여 부동산을 저렴한 가격에 구매할 수 있으며 향후 높은 투기 소득을 얻을 수 있습니다.

상업용 부동산에 투자하는 것이 주거용 부동산에 투자하는 것보다 장기적으로 더 수익성이 높습니다. 그러나 시장의 특성을 분석하려면 보다 철저한 접근 방식이 필요합니다. 또한 상업용 부동산의 평균 가격이 높기 때문에 소규모 투자자에게는 약간의 장벽이 있습니다.