Det er mange fordeler og ulemper med boliglån:

1. Lang lånetid lar deg foreta betalinger små mengder, men samtidig er det fare for å miste jobben i denne perioden eller det kan oppstå endringer i familiesammensetningen Dette vil påvirke inntektsnivået, og tilbakebetaling av lånet vil bli vanskeligere.
2. Det positive er at leiligheten umiddelbart blir låntakerens eiendom etter at papirene er ferdige. Selv det at eiendommen er pantsatt betyr ikke at banken når som helst kan kaste den ut. Skyldneren kan bare miste det ved en rettsavgjørelse i tilfelle unnlatelse av å oppfylle forpliktelsene til å betale boliglånet.
3. Beløpet som betales vil være mye mer enn boligkostnaden, fordi det inkluderer renter på lånet, obligatorisk livsforsikring og debitors solvens.

   Det positive er at låntaker kan motta eiendom skattefradrag, og dette er tilleggsbeløp som går til familiens inntekt.

4. Avhengig av regionen er det ulike boliglånsprogrammer: for unge eller store familier, for offentlig ansatte og militært personell, kan de redusere kravene for å få lån eller redusere den månedlige betalingen.

Overbetalingen viser seg selvfølgelig å være ganske stor, husk at eiendomsprisene stiger hele tiden, noe som betyr at du ved å kjøpe bolig med boliglån gjør en investering i fremtiden. Dette er den eneste muligheten til å bli huseier for de som ikke har store sparepenger til å kjøpe det.

Etter å ha bestemt deg for å kjøpe en leilighet eller annen bolig på kreditt, må du gå gjennom en prosess i flere stadier:

1. Har du mulighet og lyst kan du kontakte en erfaren megler som jobber med boliglån. Han kan gi deg mest råd lønnsomt tilbud eller velg banken som definitivt vil godkjenne deg for et lån. Mellommannen vet alltid alle detaljene og vil hjelpe deg med å unngå papirarbeid, men du må betale for tjenestene hans.
2. Etter at du har hentet sertifikater fra arbeidsstedet og tatt kopier av dokumentene dine, må du kontakte banken for å få godkjenning for lånet. Hver bank har sin egen behandlingstid for en søknad, den kan være tre dager eller halvannen måned. Sammen med en positiv beslutning kan de bestemme minimums- og maksimumsbeløpet for kjøp av bolig. Hvis banken tar en negativ beslutning, kan du prøve å finne en annen långiver.
3. Etter at lånet er godkjent følger et plagsomt og viktig stadium – valg av leilighet. Ikke alle tilbud vil være egnet for et boliglån. Her kan du opptre selvstendig eller involvere en eiendomsmegler. En forutsetning er å sjekke "renheten" av transaksjonen og vurdere eiendommen.
4. Overføring av alle dokumenter til kredittinstitusjonen, slik at den kjøpte eiendommen passerer alle verifikasjonsprosedyrer gjennom sikkerhetstjenesten og bankadvokater.
5. Utarbeide og signere en boliglånsavtale. Den skal inneholde en fullstendig nedbetalingsplan. Det tegnes forsikring for boligen og låntakeren selv. Kjøps- og salgsavtalen skal signeres umiddelbart. Oftest krever bankene at det skal være sertifisert av en notarius.
6. Banken kan overføre penger til selgeren på to måter: gjennom en brukskonto eller ved hjelp av en bankboks.
7. Det siste trinnet er registrering av eiendommen i tinglysingskammeret og innhenting av dokumenter som bekrefter retten til bolig.

Hele prosessen med å kjøpe bolig med boliglån er svært kompleks og tidkrevende; det krever grundig kunnskap om lovene; du kan ikke gjøre feil når du utarbeider dokumenter. Men etter å ha gått gjennom alle vanskelighetene, vil du bli eier av eiendommen.

Innredning

Alle transaksjoner som involverer signering av boliglånsavtaler, etter at alle tillatelser er mottatt, foregår i banken i nærvær av kjøper, kredittansvarlig, selger og muligens en eiendomsmegler. Hvis banken fastsetter at det kreves garantister, er deres tilstedeværelse på signeringstidspunktet også obligatorisk.

Først signerer de en låneavtale og åpner en konto for låntakeren for å overføre hele beløpet. Forskuddsbetalingen overføres til selgers konto.

Hvis en notarius ikke var til stede ved transaksjonen, vær forberedt på at når du registrerer eierskap, vil alle kopier av dokumenter som sendes til registreringskammeret fortsatt måtte sertifiseres av ham.

Etter at registreringen av eiendommen hos relevante myndigheter er fullført, får kjøperen et dokument som fastslår eierskap med heftelse, og saldoen overføres til selgeren.

Å søke om boliglån er den siste fasen, hvoretter det vil være umulig å nekte avtalen. For å erklære en avtale ugyldig, må du gå rettens vei og du må ha gode grunner for å bestride den.

Du kan gi alle de innsamlede dokumentene til flere banker samtidig, så lage flere kopier og forekomster på en gang nødvendige sertifikater. Dette vil gjøre det lettere for deg å velge et bedre tilbud.

1. Et søknadsskjema som bør fylles ut svært nøye, uten feil.
2. Pass med kopier av alle sider. Før du sender inn til banken, sørg for at det ikke er flere håndskrevne notater på sidene, for eksempel blodtype eller barn som ikke er registrert av registerkontoret, men av foreldrene. Noen ganger krever de også at du oppgir et annet identifikasjonsdokument.
3. Attest for registrering av ekteskap eller skilsmisse.
4. Kopi av barns fødselsattester.
5. Kopi av vitnemål og vitnemål.
6. En kopi av arbeidsboken attestert av arbeidsgiveren eller en avtale som bekrefter aktiviteten din. Din arbeidserfaring på ditt siste arbeidssted må være minst seks måneder.
7. Dokumenter som bekrefter låntakerens inntekt: sertifikat 2-NDFL for året eller, hvis entreprenørvirksomhet utføres, deretter kopier selvangivelse for 2 år og et sertifikat i form 3-NDFL.
8. Du må kanskje sende inn dokumenter som bekrefter eierskap til verdifull eiendom: hus, biler, tomter, verdipapirer.
9. Samtykke fra garantister og attester som bekrefter deres inntekt.
10. Dokumenter som bekrefter din rett til preferansevilkår: et sertifikat fra en stor familie, et sertifikat fra arbeidsstedet til budsjettorganisasjoner.

Ytterligere informasjon om video:

For at banken skal godkjenne eiendommen du har valgt, bør du samle en pakke med dokumenter for den, vanligvis gjør selgeren dette:

• kopier av titteldokumenter;
• matrikkelpass fra BTI og kopien av det;
• en attest fra passkontoret som bekrefter at det ikke er registrert personer i eiendommen som kjøpes;
• kopier av selgers pass;
• tillatelse fra vergemålsmyndighetene dersom eierne er barn.

Dette er ikke hele listen, da hver bank har rett til å kreve ytterligere attester, for eksempel om nedbetalte lån eller registreringsattest fra registreringsstedet og andre.

Militære boliglån har eksistert siden 2005; det pleide å være et komplekst program for å skaffe boliger til militært personell, men fra og med 2014 ble det forenklet. De begynte rett og slett å utstede statlige subsidier i tillegg til fortrinnsrettslig boliglån.

Betalingsbeløpet for hver deltaker er individuelt og avhenger av tjenestens lengde, rangering og antall familiemedlemmer. For eksempel, for noen som nettopp har startet tjenesten, kan dette være et beløp som tilsvarer 1 million rubler, maksimum - omtrent 5 000 000 rubler. Dette tar hensyn til gjennomsnittskostnaden kvadratmeter boliger over hele landet.

Selve boliglånet for militæret består i at deltakeren får utstedt et lån til en lavere rente enn vanlige låntakere.En del av pengene for å betale tilbake lånet sendes av staten til en spesiell konto åpnet i navnet på militærmannen. Dette programmet kalles "sparelånesystemet."

Fordelen med et slikt boliglån er at det blir mulig å kjøpe bolig i hvilken som helst region i Russland. Mange banker som er betrodd å utstede slike lån, krever ikke forskuddsbetaling, krever ikke provisjoner, trenger ikke å fremlegge bevis på inntekt og trenger ikke å forsikre liv og helse.

Ulempene er at lånet gis først etter tre års deltakelse i sparepantesystemet; umiddelbart etter oppsigelse stopper betalingen av månedlige beløp.

Behovet for å selge en utlånt leilighet kan oppstå for enhver boliglånsdeltaker. Dette kan være et ønske om å kjøpe en større leilighet eller omvendt vanskeligheter med å betale månedlige betalinger.

Sikkerhet

For å kjøpe en slik leilighet trenger du godkjenning fra banken for å fullføre transaksjonen. For å gjøre dette er det nødvendig at selgeren sender ham et varsel om den forestående transaksjonen, der han i detalj beskriver årsakene til salget. I dette tilfellet, ved mottak av penger fra kjøperen, er låntakeren forpliktet til å tilbakebetale hele boliglånet før tidsplanen. Banken liker ikke når dette skjer, siden den i dette tilfellet mister deler av inntekten over en lang periode.

Kostnaden for en panteleilighet er alltid under gjennomsnittet, siden prosedyren for å utarbeide en kjøps- og salgsavtale har en rekke nyanser og krever samtykke fra tredjeparter.

To beregningsalternativer er mulig:

• beløpet er delt i to deler, hvorav den ene er lik gjelden til banken, og resten til selgeren, mens avtalen spesifiserer perioden hvor banken, etter å ha tilbakebetalt lånet, er forpliktet til å fjerne sikkerheten;
• det andre er når kjøperen ønsker å benytte seg av boliglånet, i så fall utstedes låneavtalen på nytt til den nye eieren og han fortsetter å betale tilbake lånet, og selgeren mottar beløpet han allerede har betalt til banken.

Etter å ha mottatt alle midler, må banken utstede et bevis på ingen gjeld og utstede et sikkerhetsbevis for overføring til Companies House. Til slutt signeres kjøps- og salgsavtalen.

Med heftelse

På eiendomsmarkedet kan du finne leiligheter med heftelser; kjøpere kan gjøre en slik avtale fordi:

• prisen på leiligheter er mye lavere;
• egnet område, layout;
• kjøperen planlegger ikke å bo i leiligheten selv, så forholdene er ikke viktige for ham.

Heftelsen kan være forskjellig:

• bankinnskudd;
• beslag av fast eiendom hvis det oppstår gjeld fra selgeren, transaksjoner er ikke fullført før gjelden er fullt tilbakebetalt;
• leie, hvis boligen som selges er bebodd av folk som betaler for den i henhold til en avtale med eieren, kan de ikke kastes ut før slutten av leieperioden;
• en leilighet med en person registrert i den, er han ikke underlagt utkastelse ved lov, du må bo hos ham.

Dermed ser vi at en slik leilighet må kjøpes med forsiktighet, etter å ha beregnet alle muligheter for å fjerne heftelsen. Hvis du tar et utdrag fra Unified State Register, kan du forsikre deg om at det ikke er andre heftelser.

Du kan sjekke tilstedeværelsen av registrerte personer fra husregisteret eller fra en økonomisk og personlig konto. Når du overfører pengebeløp, må du alltid ta en kvittering, eller enda bedre, bruke en bankboks.

Hvis alt er gjort riktig og i henhold til loven, vil det ikke være noen problemer ved kjøp av eiendom med heftelser, og hvis du er i tvil, kan du alltid kontakte en erfaren advokat eller eiendomsmegler.

Risikoer

Når du kjøper en leilighet med boliglån, må du vurdere alle risikoer som kan oppstå under hele låneperioden. Det er ikke mange av dem, men du bør heller ikke ignorere dem:

1. Du må være trygg på din permanente inntekt, noe som vil tillate deg ikke bare å betale ned lånet, men heller ikke redusere livskvaliteten. Derfor vil livs-, helse- og solvensforsikring hjelpe deg i tilfelle uforutsette omstendigheter.
2. Det er veldig viktig å ikke betale for sent, selv ikke små. Loven "om boliglån" sier tydelig: hvis betalinger blir forsinket tre ganger i løpet av et år, har banken all rett til å utelukke leiligheten. For å få pengene tilbake vil han selge eiendommen, prisen vil bli betydelig redusert. Vær derfor forsiktig med betalingsdatoer; det er bedre å betale på forhånd.
3. Hvis du plutselig bestemmer deg for å ta opp et boliglån i utenlandsk valuta, er du i stor risiko ved å motta inntekter i rubler, siden betalingen din kan økes kraftig på grunn av veksten i valutakursen. Selvfølgelig, hvis lønnen din beregnes i dollar eller euro, er det mer lønnsomt å ta opp et lån i utenlandsk valuta, siden rentene på det reduseres og beløpet for overbetaling vil være mye lavere.

Hvis du har problemer med å betale et lån, bør du ikke skjule eller ignorere oppringninger og krav fra banken. Kommer du i en vanskelig situasjon, er det best for deg å kontakte kredittinstitusjonen selv med en søknad der du må angi årsakene som vanskeliggjør betaling. Banken kan på bakgrunn av dette tilby flere løsningsalternativer: betalingsutsettelse, reduksjon av bidragsbeløpet ved å forlenge løpetiden på låneavtalen, eller en annen mulighet.

I dag skal vi se på trinnvise instruksjoner for å kjøpe en leilighet med boliglån.

Mange setter et likhetstegn mellom slaveri og boliglån. Imidlertid er det ingen som sier at å leie et hus eller sitte på slektningers nakke er slaveri. Det er utvilsomt bedre å gjøre alt og ha ditt eget fullverdige hjem enn å flytte fra leilighet til leilighet hele livet.

Boliglån er muligheten til å realisere drømmen din - ditt eget oppholdsrom. Folk blir "slaver" av boliglån, ikke fordi de er dårlige i seg selv, men fordi de bruker dem feil.

Trinn-for-trinn-instruksjoner for å kjøpe en leilighet med boliglån

1. Mulighetsvurdering

Prøv alltid å vurdere evnene dine på en adekvat måte. Du kan selvfølgelig sitte på " doshiraki“, men for å tjene penger til en treroms leilighet i sentrum, men er dette virkelig nødvendig? Er målet med livet ditt å få en leilighet, og ikke ønsket om å bo komfortabelt? Er du i stand til å leve for tre tusen rubler i måneden for drømmens skyld alene og nekte deg selv alt? Vil det å kjøpe en leilighet med boliglån gjøre deg lykkeligere?

Hovedregelen du bør følge når du tar opp boliglån, er din evne til å betale det. Boliglånet ditt bør ikke ta brorparten av inntekten din, og kutte budsjettet ned til en lønn du kan leve av. Det er ingen grunn til å frata deg selv alle livets velsignelser. Ja, du kan spare penger, men innenfor rimelighetens grenser. Boliglån bør ikke bli din hodepine.

Betalingen på boliglånet må maksimalt være 30 prosent av din månedlige inntekt mindre bruksbetalinger, skatter, husleie og så videre. Vurder nøkternt inntekten din og beløpet du er villig til å betale, uten å nekte deg selv de tingene du er vant til. Ja, du må kutte budsjettet på en eller annen måte, men sørg for at denne prosedyren er så smertefri som mulig. Kjøpte leilighet i 2016 spesielt forplikter å spare.

2. Rimelig tid

Mange banker kan tilby deg lån i opptil tretti år. Og noen til og med opp til førti. Og hvis du tror på statistikken, så tas et boliglån for en leilighet i Russland i gjennomsnitt i femten år. Så langsiktige lån, for en periode på 10 år eller mer, er selve slaveriet som alle snakker om når de husker boliglån.

Du vet ikke hva som kan skje med deg i løpet av disse ti årene. Kanskje du ikke trenger denne leiligheten i det hele tatt. Dette er et mareritt! Og hva med den vanvittige overbetalingen du møter i denne perioden? Selv om du kjøper en leilighet med boliglån til 12 prosent per år, må du betale 70 % på toppen av beløpet du tok! Den optimale perioden du bør ta opp boliglån for er 7 år. Hvis du ikke er sikker på at du er i stand til å betale det nødvendige beløpet for en gitt periode, ta 10.

3. Tilstrekkelig rate

En tilstrekkelig rente er en som ikke vil gjøre deg til en "kredittslave." Overbetalingen bør ikke være mer enn hundre prosent av lånebeløpet. Den optimale renten i dette tilfellet er 12% per år. Trenger du et kortsiktig lån, så er det mulig å kjøpe en leilighet med boliglån til høy rente.

Renten avhenger av:

Lånetid: lang sikt betyr høy rente. Dette er en av grunnene til at et leilighetslån bør være kortsiktig.
Fra valutaen til lånet. Tar du opp et dollarlån vil kursen som regel være betydelig lavere.
Fra forsikring. Hvis du ikke har forsikring, vil boliglånet ditt koste deg mer.
Fra metoden for inntekt bekreftelse. vil forkorte det for deg rente i snitt med 2 prosent, sammenlignet med satsen ved utlevering av sertifikat i bankskjema.

4. Tidlige betalinger

Pant i leiligheten skal være slik at førtidig nedbetaling er mulig. I følge statistikk tar russere opp et boliglån i gjennomsnitt på 15 år, og den gjennomsnittlige perioden de betaler ned på betalingen er 7 år. Ved å foreta en tidlig betaling reduserer du overbetalingen som du må betale på lånerentene.

Det bør imidlertid huskes at å nekte deg selv alt for tidlig tilbakebetaling av lånet er uakseptabelt. Balanser dine styrker, planlegg inntekter og utgifter, betal det obligatoriske månedlige lånebeløpet, og bare hvis du etter alle utgiftene har beløpet til å betale ned gjelden tidlig, sørg for å betale den.

Husk at jo før du starter betale tilbake et lån tidlig– jo bedre vil det være for budsjettet ditt. I dette tilfellet vil du være en vinner, fordi overbetalingen vil bli redusert med en ganske betydelig prosentandel, og hvis du bestemmer deg for å tilbakebetale lånet før forfallsdatoen, men etter halvparten av låneperioden, vil du på grunn av inflasjon ikke føler stor forskjell på betalingsbeløpet. Prøv å betale ned boliglånet umiddelbart, og bruk midlene som frigjøres etter betaling på noe annet du trenger.

Du har også et valg: du kan ta opp et boliglån med tidlig nedbetaling og redusere lånetiden, eller det månedlige betalingsbeløpet. Velger du den første typen, vil beløpet du betaler for mye reduseres betydelig. Hvis valget ditt faller på å redusere den månedlige betalingen, vil mengden av betalinger være mindre "kveler" budsjettet ditt hver måned. Det avhenger bare av dine individuelle hensyn, så vel som av lånebeløpet - hvis boliglånet ikke kveler budsjettet ditt, så ta en reduksjon i løpetiden, og hvis det tar brorparten av budsjettet ditt, velg det motsatte alternativet. ikke så vanskelig som det ser ut til.

5. Airbag

For å være forberedt på enhver force majeure-situasjon, må du ha en "sikkerhetspute", som utgjør et beløp som du i gjennomsnitt kan leve av i seks måneder, uten å begrense deg spesielt i noe og regelmessig betale boliglånet ditt. Hvis du er redd for langvarig sykdom eller en kommende krise, så øk puten slik at den varer i ca ett år. Bare ikke gå over bord med sparepengene dine. Hvis du har penger igjen etter dine vanlige månedlige utgifter, så gi halvparten for å betale ned boliglånet tidlig, og spar halvparten. Du vil til og med føle deg mer komfortabel med å puste fra vissheten om at du er forsikret mot enhver ikke-standardisert og force majeure-situasjon. Kjøper leilighet med boliglån i 2016 kan være et av disse tilfellene, for med dagens økonomiske situasjon er det vanskelig å forutsi noe.

6. Komfortabel bank

Det er lurt å velge en bank som vil være praktisk for deg, fordi du må ha kontakt med den hver måned, og jo mindre nerver og tid disse kontaktene tar, jo bedre. Tegn på en komfortabel bank:

Beleilig plass. Bankkontoret bør være i nærheten av hjemmet ditt. Maksimum er fra jobb. Dette alternativet er uønsket, siden det er mer sannsynlig at du endrer arbeidssted enn bosted.
Praktisk bankarbeidstid.
Grei service og kvalifisert personale.
Elektronisk kø. Mer presist, dens tilstedeværelse.
Ingen lang ventetid i kilometerlange køer.

Hvis du har tilgjengelige midler til å foreta en betaling to eller til og med tre måneder i forveien, dra nytte av denne muligheten. Jo mindre du trenger å kontakte banken, jo mindre stress og mer fritid vil du i ettertid ha med deg ved kjøp av leilighet med boliglån.

7. Et verdig mål

Du må tydelig forstå hvorfor du trenger dette boliglånet. Trenger du det virkelig så mye? Kjøpe leilighet i 2016 - er denne risikoen verdt det under krisen? Og i så fall, etter å ha innsett dette, bør det bli mye lettere for deg å tåle alle vanskelighetene knyttet til betaling, fordi det er nøkkelen til suksess på ethvert felt.

Vel, dette er alle de grunnleggende reglene, takket være hvilke kjøp av en leilighet med et boliglån vil bli en mulig byrde for deg, og vil ikke få deg til å hate alt og alle rundt deg, men vil gi deg glede og motivasjon for din personlige og personlige liv.

Siste oppdatering: 02/02/2019

Å kjøpe en leilighet gjennom et boliglån er en ansvarlig og viktig beslutning i livet til enhver person. Derfor må en potensiell låntaker først vurdere sine egne økonomiske evner. Følgende bør tas i betraktning:

• En gjennomførbar mengde månedlige betalinger (som regel er det ikke mer enn halvparten av inntekten mottatt);
• Pris for leiligheten;
• Forskuddsbeløpet (vanligvis 30 % eller mer av boligkostnaden);
• Type leilighet og foreslått område av beliggenheten.

Instruksjonene for kjøp av en leilighet med boliglån krever følgende prosedyrer.

Velge et bank- og boliglånsprogram

Før du tar opp et boliglån for å kjøpe en leilighet, er det nødvendig å analysere forholdene og tilbudene i ulike banker. De avgjørende indikatorene når du velger det optimale alternativet er:

• Beløp på boliglån;
• Renten varierer som regel fra 11 til 15% per år, og avhenger av banken og ønsket beløp;
• Heftelser (vilkår for utstedelse og støtte);
• Lånevaluta;
• Sikkerhetsbetingelser (inkludert garantikrav);
• Betalingsbetingelser;
• Forsikringsbetingelser (inkludert den pantsatte eiendommen);
• Det er straffer for tidlig tilbakebetaling.

Etter å ha valgt flere passende banker og boliglånsprogrammer, må du nøye studere detaljene ved boliglånsproduktet basert på rådene mottatt som et resultat av samtalen eller besøket.

Det må også huskes at mange bankinstitusjoner pålegger krav og begrensninger for potensielle låntakere, nemlig:

• Permanent registrering i territoriet bestemt av banken;
• En viss tjenestetid på gjeldende arbeidssted (total arbeidserfaring på minst 1 år, til slutt mer enn 4-6 måneder);
• Positiv kreditthistorie;
• Ingen kriminelt rulleblad;
• Ingen andre parallelle lån;
• Lovlig kapasitet;
• Aldersgrense (minimumsalder 21 år, maksimum bestemmes av tidspunktet for tilbakebetaling av lån, innen dette året skal låntakeren ikke være mer enn 65-75 år gammel)
• Hvis medlåntakere er involvert, så ikke mer enn 3 personer, grad av forhold - ektefeller, brødre, foreldre, tredjeparter;
• Hvis låntakeren er en mann under 27 år uten militær ID, vil han bli nektet lån. Det vil si at en vernepliktspliktig som ikke har fullført militærtjeneste, har utsettelse (for eksempel i forbindelse med studier) etc. ikke kan være låntaker (med unntak av militært personell, i reserve).

Ved å sende inn søknader til flere banker samtidig, Du kan finne ut de spesifikke boliglånsbetingelsene og prosedyren for å kjøpe en leilighet i hver av dem. Når søknaden din er godkjent, må du begynne å velge en passende leilighet. Denne prosedyren tar vanligvis 2–3 måneder.

Informasjon om foreløpige betingelser for boliglån presenteres på de offisielle nettsidene til bankene.

Godkjenningsperioden for boliglånssøknaden er fra 5 til 10 virkedager. I mellomtiden blir alle innsendte dokumenter nøye kontrollert, så du må begynne å lete etter bolig først etter et fast samtykke fra kredittinstitusjonen.

Viktig: Banken kan nekte å utstede et lån og inngå en avtale bare hvis det er klart fra de innsendte dokumentene at den potensielle låntakeren ikke er i stand til å tilbakebetale lånet og renter, basert på hans økonomiske evner. Andre grunner for avslag er ulovlige og kan ankes til retten.

Eiendomsvalg

Ved valg av eiendom bør du ta hensyn til bankens krav til den pantsatte eiendommen. Som oftest:

En leilighet på annenhåndsmarkedet må:

Et boligbygg eller hytte må:

• Være lokalisert i et område definert av boliglånsprogrammet;
• Ha helårs adkomstvei;
• Egnet for helårsbruk:
• Overhold VVS-standarder (ha varme-, kloakk- og vannforsyningssystemer);
• Fullfør riktig matrikkelregistrering.

For å velge eiendom i nye bygninger, tilbyr bankinstitusjoner som regel eiendommer fra databasen med utviklere som har bestått offisiell akkreditering. For dette formålet er det gitt spesielle programmer, inkludert statlige programmer for å støtte boliglån til det primære boligmarkedet.

Eksempel: DeltaCredit Bank tilbyr lån under Boliglån med statsstøtte-programmet til 12 % per år. Klienter kan dra nytte av fordelene under betingelsene som er godkjent av regjeringen i den russiske føderasjonen.

Hvis låntakeren selvstendig velger en leilighet på primærmarkedet, stiller bankene vanligvis følgende krav til utviklere:

• Varighet på boligbyggemarkedet – mer enn fem år;
• Overholdelse av vurderingsstandarder finansiell stabilitet i henhold til føderal lov 214-FZ;
• Ingen forsinkelser (mer enn ett år) i ferdigstillelse av konstruksjon og igangkjøring av anlegg i løpet av tidligere år;
• Tilgjengelighet av enkeltsteds- og masseutviklingsobjekter (to eller flere) satt i drift;
• Unnlatelse av å innlede konkursbehandling eller likvidasjonsvedtak;
• Andre krav.

For å motta profesjonell hjelp til å velge eiendom og tillit til den juridiske renheten av transaksjoner, tilbyr bankene å bruke tjenestene til eiendomsbyråer som er deres partnere. For å gjøre dette gir de kundene passende partnerdatabaser.

Eiendomsvurdering

For rettidig oppfyllelse av forpliktelser i henhold til kontrakten, bestemmer vilkårene for pantelånet levering av likvid sikkerhet, som oftest fungerer som den kjøpte eiendommen. Markedsverdien av sikkerheten er utgangspunktet for å fastsette størrelsen på pantelånet, og derfor er verdsettelsen av sikkerheten en viktig indikator i utlånsprosessen.

De fleste banker, for å foreta en pålitelig vurdering av lånesikkerhet, tilbyr å bruke tjenestene til avgrensningsorganisasjoner blant sine partnere. Samtidig begrenser de ikke låntakere i deres valg, men hvis vurderingsrapporten er levert av en organisasjon som har negativ erfaring med å jobbe med banken, har sistnevnte rett til å sette i gang en ekstra inspeksjon.

Dessuten, hvis det oppdages at vurderingene som er gitt er upålitelige eller at juridiske krav på vurderingsområdet er brutt, har bankinstitusjoner rett til å sende begrunnede klager til regulatoriske organisasjoner (SROO). Derfor anbefaler eksperter å bruke tjenestene til partnertakstmenn.

Takstbeviset leveres til utlånsbanken.

Liste over dokumenter og innsending av søknad til banken

I de fleste banker er dokumentene som er gitt for å kjøpe en leilighet med boliglån:

• Applikasjonsform for et boliglån kan du søke om det online på bankens nettside;
• Av klient, fotokopier av følgende dokumenter:
  • Fotokopi av pass;
  • Inntektsbevis i form av en bestemt bankinstitusjon eller 2-NDFL;
  • En bekreftet kopi av arbeidsprotokollen;
  • SNILS - forsikringsbevis for statlig pensjonsforsikring
  • Militær ID for menn i militær alder;
  • Utdanningsdokumenter (sertifikater, vitnemål, etc.);
  • Ekteskaps-/skilsmissebevis og ekteskapskontrakt (hvis tilgjengelig);
  • Fødselsattester for barn;
  • Attest for registrering hos skattemyndigheten individuell på bostedsstedet på den russiske føderasjonens territorium (ved tildeling av et skattebetalers identifikasjonsnummer (TIN);
  • Dokumenter om kundens eksisterende gjeldsforpliktelser (eller tidligere oppfylt);
• For eiendom:

• • Titteldokumenter (avtaler, handlinger, etc.);
  • Teknisk dokumentasjon (matrikkelpass eller teknisk pass);
  • Fotokopier av eiendomsselgers pass.

Dokumenter om annen fast inntekt og sivilstand kan også kreves.

Eksempel: Et ektepar søkte banken for å få et boliglån for 2 500 000 rubler, de jobber begge (total månedlig inntekt på 50 tusen rubler), ingen barn, 30 år. Vi ble nektet av banken fordi inntekten vår ikke tillot oss å søke om lån - levekostnadene for hver person er 15 000 rubler. Utgang: ta et mindre beløp - 1 500 000, eller se etter en ekstra medlåntaker, ikke i pensjonsalder, med lønn minst 25 000 per måned.

Hvis sikkerhetsobjektet er registrert hos juridiske voksne som ikke er låntakere, ber bankene dem i tillegg gi signerte og attesterte erklæringer som indikerer at de er klar over at:

• Leiligheten de bor i overføres som pant;
• Ved unnlatelse av å oppfylle de forpliktelser som er angitt i panteavtalen, vil leiligheten bli tvangsfestet ved, frem til og med utkastelse av søkerne.

Dersom personer som ikke er nære slektninger til pantsetter er registrert i panteobjektet, krever bankene i tillegg en forklaring på behovet for registrering. spesifiserte personer i dette objektet og dokumentasjon på eierskap til de angitte personene, hvor de kan registreres.

Viktig: Banker aksepterer som regel ikke mindreårige og/eller uføre ​​personer blant eierne av fast eiendom overført som sikkerhet.

Inngåelse av låneavtale

Før du signerer en låneavtale for kjøp av en leilighet, må du studere den nøye. Du bør være nøye med alle heftelser og potensielle kostnader, spesielt skjulte renter, som det anbefales å oversette til tall for.

Som regel består skjulte renter av ulike gebyrer (for kontantuttak, kontovedlikehold osv.) og nødvendige innskudd, fastsatt som en prosentandel av boliglånsbeløpet.

Eksempel: Når du mottar et boliglån på 1 million rubler med en rente på 10% per år, vil årlige betalinger uten skjulte renter utgjøre 100 tusen rubler (1 million * 10%). Å belaste bare et kontantuttaksgebyr på 2,8% vil føre til en økning i renten til 12,8% og ytterligere betalinger på 28 tusen rubler (1 million * 2,8%).

Viktig: Ved resolusjon fra presidiet til den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol nr. 8274/09 datert 17. november 2009, er det forbudt for banker å kreve provisjon for å åpne og vedlikeholde en lånekonto.

Hvis banken pålegger gebyrer som gjør dem obligatoriske for å få lån, må den angi disse heftelsene i avtalen og ved offentliggjøring av den effektive renten. Når du går gjennom kjøpsstadiene, når du signerer en avtale, er det nødvendig å kreve at banken oppgir relaterte kostnader for å fastslå den reelle kostnaden for boliglånet.

Du bør også være oppmerksom på betingelsene for å endre renten. Mange banker gir denne muligheten ensidig uten samtykke fra låntakeren. Dette er full av det faktum at banken i visse økonomiske situasjoner kan øke renten og lånet vil bli uutholdelig for kunden. Derfor bør du bestrebe deg på å inkludere vilkår i låneavtalen som tilsier endringer i renter eller tilbakebetalingsbeløp kun etter gjensidig avtale mellom partene.

En annen viktig betingelse er evnen til å betale tilbake lånet tidlig. Dette er gitt ved lov. Bankene bruker imidlertid et triks og betinger denne retten med tilleggsbetalinger.
F.eks, kan låneavtalen fastsette at ved førtidig tilbakebetaling av lånet betaler låntaker banken en engangsbetaling på 1 % av det tilbakebetalte beløpet utover det førtidige nedbetalte lånet.

Registrering av en transaksjon med selger og overføring av penger

Det neste trinnet i kjøpsprosedyren, etter å ha inngått en låneavtale, vil være å motta midler og kjøpe den valgte eiendommen. Overføring av penger er nøkkelpunktet i transaksjonen. Så snart pengene er i hendene på kjøper, kan du begynne å utarbeide en *leilighetskjøpsavtale*. Forholdet mellom partene gjenspeiles i kjøps- og salgsavtalen, hvis viktige betingelser er verdien av eiendommen og betalingsprosedyren. Betalingsprosedyren kan utføres:

• kontant betaling (i hånden);
• Ved ikke-kontant betaling (overføring til selgers konto);
• Gjennom en safe.

Ofte utsteder banker et lån på betingelsene for den første registreringen av en eiendomskjøps- og salgstransaksjon og boliglån, og først etter det utsteder de lånte midler. I slike tilfeller utføres erverv av fast eiendom i følgende stadier:

• kjøperen informerer selgeren om den inngåtte låneavtalen og samtykker i å fullføre transaksjonen med betingelsen om utsatt betaling
• betaler forskudd til selger av egne midler
• transaksjonen og pantet er tinglyst
• Sertifikater for den avsluttede transaksjonen og registreringen av boliglånet leveres til banken, på grunnlag av hvilke penger utstedes
• endelig betaling skjer til selger

Som regel godtar selgere slike betingelser, siden banken etter registrering av et boliglån utsteder lånemidler i løpet av de neste virkedagene. Og kjøp og salg uten betaling garanterer selger et depositum ved lov. Så selgeren har ingen risiko.

Kjøpstransaksjon og tinglysing av leiligheten gjennomføres i Føderal tjeneste statlig registrering, matrikkel og kartografi (Rosreestr). Ved inngåelse av en transaksjon er det viktig å komme til enighet om alle viktige forhold som hindrer at denne transaksjonen ikke finner sted.

Forsikring og boliglånsoverføring

For å inngå en boliglånsavtale må du gå gjennom prosedyren obligatorisk forsikring sikkerhet for fast eiendom mot risikoen for skade og tap. Denne prosedyren er fastsatt i panteloven.

Banker krever ofte forsikring på låntakerens liv eller annen risiko. Beslutningen om å signere en avtale med ytterligere typer forsikring er beslutningen til låntakeren, fordi det fører til en økning i lånebetalingene (skjult rente).

Deretter kommer prosessen med å utarbeide en boliglåns- og boliglånsavtale. Boliglånsavtalen er registrert i Rosreestr, som ikke vil tillate låntaker å utføre noen handlinger med eiendommen uten samtykke fra banken, innehaveren av boliglånet. Pantelånet forblir hos bankinstitusjonen og gir denne mulighet til å videreselge fordringsretten etter panteavtalen.

Metoder for innkreving av forfalte lån

Forfalte lån har negativ innvirkning på aktivitetene til evt finansiell organisasjon, opp til dens levedyktighet. I denne forbindelse vil bankene forbedre prosessen med å jobbe med problemlån.

Arbeidet med debitorer foregår gjennom konstruktiv dialog. Hvis det fastslås at låntakerens økonomiske vanskeligheter er presserende, fortsetter bankene å restrukturere lånet ved å:

• Endringer i betalingsplanen;
• forlengelse av lån;
• Endringer i renten.

Dersom lånegarantien har identifisert problemer med låntakerens soliditet, sender banken ham meldinger med krav om tilbakebetaling av gjelden og forhandler med ham. Under forhandlingene gjøres det rede for konsekvensene av manglende betaling av gjelden, frem til muligheten for å overføre saken til domstolene (tvangsinnkreving av gjelden).

Det er verdt å merke seg at unndragelse av gjeldsbetaling er straffbart. Derfor er det nødvendig å benytte alle muligheter til å betale ned gjelden under låneavtalen, og gjerne på frivillig basis.

Hva du skal gjøre hvis du ikke har penger til å fortsette å betale boliglånet ditt

Alle slags nyanser bør tas i betraktning, for eksempel tap av jobb, svekkelse av helse, etc. Hvis en betaling er forsinket, begynner bankansatte å ringe debitor på telefon og minne dem om å betale gjelden. Dersom det ikke er svar på dette, sender banken et postvarsel om hastebetaling av eksisterende gjeld innen 10 dager. Dersom det ikke reageres på dette, har pantsetter rett til å gå til domstolene, hvor det vil bli tatt stilling til tidlig innkreving av hele gjenstående lånebeløp og renter, og om salg av leiligheten på auksjon.
Leiligheten selges på auksjon til en panteverdi, som vanligvis er mindre enn markedsverdien. Når du inngår en boliglånsavtale, bør du derfor være oppmerksom på størrelsen på panteverdien og prøve å bringe den nærmere markedsnivået.

I dette tilfellet vil skyldneren etter salget av leiligheten kun motta beløpene betalt av ham på hovedlånet minus %, også minus boten banken har pålagt, og da forutsatt at det er penger til overs fra salget av leiligheten.

Eksempel: Klienten ble utstedt et lån for å kjøpe en leilighet til et beløp på 3 000 000 rubler. I løpet av 2 år ble 500 000 rubler returnert til banken, inkludert renter. På tidspunktet for samlingen er gjelden til banken i retten 2 700 000 rubler. (lånsaldo + forfalte renter). Sikkerhetsverdien til leiligheten var 2 300 000 rubler, men faktisk ble den solgt på auksjon for 2 000 000 rubler. Som et resultat skylder låntakeren banken ytterligere 700 000 rubler (denne saldoen dekkes av forsikringsbeløpet).
Det vil si at skyldneren forblir i minus - han mister leiligheten og rentebeløpet, og betaler en bot til banken, som utgjør imponerende beløp. De resterende midlene går til å betale ned juridiske og andre kostnader, og til banken (for å tilbakebetale et tidligere utstedt lån).

Men siden prosessen med forebygging av en leilighet er ganske lang, er det i løpet av denne tiden tilrådelig å finne en jobb og betale ned gjeld:

• Hvis skyldneren, før rettssaken eller til og med under rettssaken, finner en jobb osv., og betaler ned sin nåværende gjeld, er en fredelig løsning på uenigheten mulig, siden det heller ikke er lønnsomt for bankene å involvere seg i salget av leiligheten.
• Hvis saken går for retten, kan skyldneren kjempe for å redusere straffbeløpet (under visse forutsetninger kan det reduseres).

Hvis du har spørsmål om emnet for artikkelen, ikke nøl med å stille dem i kommentarene. Vi vil definitivt svare på alle spørsmålene dine innen få dager.

87 kommentarer