Hipotekarna posojila imajo veliko prednosti in slabosti:

1. Dolg rok posojila vam omogoča plačevanje majhne količine, hkrati pa obstaja nevarnost izgube zaposlitve v tem obdobju ali sprememb v sestavi družine, kar bo vplivalo na višino dohodka, oteženo bo odplačevanje kredita.
2. Pozitivna točka je, da stanovanje po opravljeni papirologiji takoj postane last posojilojemalca. Tudi to, da je nepremičnina zastavljena, ne pomeni, da jo lahko banka kadarkoli izloči. Dolžnik ga lahko izgubi le s sodno odločbo v primeru neizpolnjevanja obveznosti plačila hipotekarnega posojila.
3. Plačani znesek bo veliko večji od stroškov stanovanja, saj vključuje obresti na posojilo, obvezno življenjsko zavarovanje in plačilno sposobnost dolžnika.

   Pozitivno je, da lahko posojilojemalec prejme lastnino davčna olajšava, in to so dodatni zneski, ki gredo v družinski dohodek.

4. Odvisno od regije obstajajo različni programi hipotekarnih posojil: za mlade ali velike družine, za delavce v javnem sektorju in vojaško osebje lahko zmanjšajo zahteve za pridobitev posojila ali zmanjšajo mesečno plačilo.

Seveda se znesek preplačila izkaže za kar velik, ne pozabite, da cene nepremičnin ves čas rastejo, kar pomeni, da z nakupom stanovanja s hipoteko investirate v prihodnost. To je edina priložnost, da postanete lastnik stanovanja za tiste, ki nimajo velikih prihrankov za nakup.

Ko se odločite za nakup stanovanja ali drugega stanovanja na kredit, boste morali opraviti postopek v več fazah:

1. Če imate priložnost in željo, se lahko obrnete na izkušenega nepremičninarja, ki dela s hipotekami. On vam lahko največ svetuje donosna ponudba ali izberite banko, ki vam bo posojilo zagotovo odobrila. Posrednik vedno pozna vse podrobnosti in vam bo pomagal, da se izognete papirologiji, vendar morate za njegove storitve plačati.
2. Ko zberete potrdila na delovnem mestu in naredite kopije dokumentov, se boste morali obrniti na banko, da dobite odobritev posojila. Vsaka banka ima svoj čas obdelave vloge, lahko je tri dni ali mesec in pol. Ob pozitivni odločitvi lahko določijo najnižji in najvišji znesek za nakup stanovanja. Če banka sprejme negativno odločitev, lahko poskusite najti drugega posojilodajalca.
3. Po odobritvi posojila sledi mučna in pomembna faza - izbira stanovanja. Vsaka ponudba ne bo primerna za hipoteko. Tukaj lahko delujete neodvisno ali vključite nepremičninskega posrednika. Predpogoj je preveriti »čistost« posla in oceniti nepremičnino.
4. Prenos vseh dokumentov na kreditno institucijo, tako da kupljena nepremičnina prestane vse postopke preverjanja prek varnostne službe in bančnih odvetnikov.
5. Sestava in podpis hipotekarne pogodbe. Vsebovati mora popoln načrt odplačevanja. Zavarovanje se sklene za dom in kreditojemalca samega. Kupoprodajno pogodbo je treba podpisati takoj. Najpogosteje banke zahtevajo, da je overjen pri notarju.
6. Banka lahko prodajalcu nakaže denar na dva načina: preko tekočega računa ali z uporabo blagajne.
7. Zadnji korak je registracija nepremičnine pri registracijski zbornici in pridobitev dokumentov, ki potrjujejo pravico do stanovanja.

Celoten postopek nakupa stanovanja s hipoteko je zelo zapleten in dolgotrajen, zahteva temeljito poznavanje zakonodaje, pri pripravi dokumentov se ne morete zmotiti. Toda, ko boste šli skozi vse težave, boste postali lastnik nepremičnine.

Dekoracija

Vsi posli, ki vključujejo podpis hipotekarnih pogodb, po prejetih vseh dovoljenjih, poteka v banki v prisotnosti kupca, kreditnega upravitelja, prodajalca in morda nepremičninar. Če banka določi, da so potrebni garanti, je njihova prisotnost ob podpisu tudi obvezna.

Najprej podpišejo posojilno pogodbo in posojilojemalcu odprejo račun za nakazilo celotnega zneska. Polog se nakaže na račun prodajalca.

Če notar ni bil prisoten pri transakciji, bodite pripravljeni na dejstvo, da bo moral pri registraciji lastništva vse kopije dokumentov, predloženih registrski zbornici, še vedno overiti.

Po opravljenem vpisu nepremičnine pri pristojnih organih se kupcu izda listina o lastništvu z bremenom, stanje sredstev pa se prenese na prodajalca.

Vloga za hipoteko je zadnja faza, po kateri ne bo mogoče zavrniti posla. Če želite sporazum razglasiti za neveljavnega, se boste morali obrniti na sodišče in imeti morate dobre razloge, da ga izpodbijate.

Vse zbrane dokumente lahko posredujete več bankam hkrati, tako naredite več kopij in primerkov hkrati potrebna potrdila. Tako boste lažje izbrali boljšo ponudbo.

1. Prijavnica, ki jo je treba izpolniti zelo natančno, brez napak.
2. Potni list s kopijami vseh strani. Preden oddate banki, se prepričajte, da na straneh ni dodatnih ročno napisanih opomb, na primer krvne skupine ali otrok, ki jih ni vpisal matični urad, ampak starši. Včasih od vas zahtevajo tudi drugi identifikacijski dokument.
3. Potrdilo o registraciji zakonske zveze ali ločitvi.
4. Kopije rojstnih listov otrok.
5. Kopije vaših diplom in potrdil o izobrazbi.
6. Kopija delovne knjižice, overjena s strani delodajalca, ali pogodba, ki potrjuje vašo dejavnost. Vaše delovne izkušnje na zadnjem delovnem mestu morajo biti najmanj šest mesecev.
7. Dokumenti, ki potrjujejo dohodek posojilojemalca: potrdilo 2-NDFL za leto ali, če se izvaja podjetniška dejavnost, potem kopije Davčna napoved za 2 leti in potrdilo v obrazcu 3-NDFL.
8. Morda boste morali predložiti dokumente, ki potrjujejo lastništvo dragocenega premoženja: hiše, avtomobili, zemljišča, vrednostni papirji.
9. Soglasje garantov in potrdila, ki potrjujejo njihov dohodek.
10. Dokumenti, ki potrjujejo vašo pravico do prednostnih pogojev: potrdilo o veliki družini, potrdilo iz kraja dela proračunskih organizacij.

Dodatne informacije na videu:

Da bi banka odobrila nepremičnino, ki ste jo izbrali, morate zanjo zbrati paket dokumentov, običajno to stori prodajalec:

• kopije lastninskih dokumentov;
• katastrski potni list iz ZTI in njegova kopija;
• potrdilo urada za potne liste, ki potrjuje, da v nepremičnini, ki se kupuje, ni registriranih oseb;
• kopije potnih listov prodajalcev;
• dovoljenje skrbniških organov, če so lastniki otroci.

To ni celoten seznam, saj ima vsaka banka pravico zahtevati dodatna potrdila, na primer o odplačanih posojilih ali potrdilo o registraciji iz kraja registracije in drugo.

Vojaške hipoteke obstajajo od leta 2005, prej je obstajal kompleksen program stanovanj za vojaško osebje, ki pa je bil od leta 2014 poenostavljen. Začeli so preprosto izdajati državne subvencije poleg prednostnih hipotekarnih posojil.

Višina plačil za vsakega udeleženca je individualna in je odvisen od delovne dobe, čina in števila družinskih članov. Na primer, za nekoga, ki šele začne svojo službo, je to lahko znesek enak 1 milijonu rubljev, največ - približno 5.000.000 rubljev. To upošteva povprečne stroške kvadratni meter stanovanj po vsej državi.

Sama hipoteka za vojsko je sestavljena iz dejstva, da se udeležencu izda posojilo po obrestni meri, ki je nižja od običajnih posojilojemalcev.Del denarja za odplačilo posojila država pošlje na poseben račun, odprt v imenu vojaški človek. Ta program se imenuje "varčevalno-hipotekarni sistem".

Prednost takšne hipoteke je, da je mogoče kupiti stanovanje v kateri koli regiji Rusije. Številne banke, ki jim je zaupano izdajanje takšnih posojil, ne zahtevajo predplačila, ne zaračunavajo provizij, ni jim treba predložiti dokazila o dohodku in jim ni treba zavarovati svojega življenja in zdravja.

Slabosti so v tem, da se posojilo zagotovi šele po treh letih vključenosti v varčevalno-hipotekarni sistem, takoj po odpustu pa preneha izplačevanje mesečnih zneskov.

Potreba po prodaji posojenega stanovanja se lahko pojavi pri katerem koli udeležencu hipotekarnega posojila. To je lahko želja po nakupu večjega stanovanja ali, nasprotno, težave pri plačevanju mesečnih obrokov.

Zavarovanje

Za nakup takšnega stanovanja potrebujete soglasje banke za izvedbo posla. Za to je potrebno, da mu prodajalec pošlje obvestilo o bližajoči se transakciji, v katerem podrobno opiše razloge za prodajo. V tem primeru je posojilojemalec po prejemu denarja od kupca dolžan predčasno odplačati celotno hipotekarno posojilo. Banka tega ne mara, saj v tem primeru dolgoročno izgubi del prihodkov.

Stroški zavarovanega stanovanja so vedno podpovprečni, saj ima postopek sestave kupoprodajne pogodbe številne nianse in zahteva soglasje tretjih oseb.

Možni sta dve možnosti izračuna:

• znesek je razdeljen na dva dela, od katerih je eden enak dolgu do banke, preostanek pa do prodajalca, v pogodbi pa je določeno obdobje, v katerem je banka dolžna po odplačilu posojila odstraniti zavarovanje;
• drugič, ko želi kupec izkoristiti hipoteko, v tem primeru se posojilna pogodba ponovno izda novemu lastniku in ta nadaljuje z odplačevanjem posojila, prodajalec pa prejme znesek, ki ga je že plačal banki.

Po prejemu vseh sredstev mora banka izdati potrdilo o nezadolženosti in izdati potrdilo o zavarovanju za prenos na Companies House. Nazadnje je podpisana kupoprodajna pogodba.

Z obremenitvijo

Na nepremičninskem trgu najdemo stanovanja z bremeni, kupci lahko sklenejo tak posel, ker:

• cena stanovanj je veliko nižja;
• primerno območje, postavitev;
• kupec ne namerava sam živeti v stanovanju, zato mu pogoji niso pomembni.

Obremenitev je lahko različna:

• bančni depozit;
• rubež nepremičnine, če nastanejo kakršni koli dolgovi s strani prodajalca, posli niso zaključeni, dokler dolgovi niso v celoti poplačani;
• najemnina, če v stanovanju, ki se prodaja, živijo ljudje, ki zanj plačujejo po dogovoru z lastnikom, jih ni mogoče izseliti do konca najemnega obdobja;
• stanovanje, v katerem je prijavljena oseba, po zakonu ni predmet deložacije, boste morali živeti z njim.

Vidimo torej, da je treba takšno stanovanje kupiti previdno in preračunati vse možnosti za odstranitev bremena. Če vzamete izpisek iz enotnega državnega registra, se lahko prepričate, da ni drugih bremen.

Prisotnost prijavljenih lahko preverite iz hišne knjige ali iz finančnega in osebnega računa. Pri nakazilu kakršnih koli denarnih zneskov morate vedno vzeti potrdilo, še bolje pa uporabiti sef.

Če je vse opravljeno pravilno in po zakonu, potem pri nakupu nepremičnine z bremeni ne bo težav, v primeru kakršnih koli dvomov pa se lahko vedno obrnete na izkušenega odvetnika ali nepremičninarja.

Tveganja

Pri nakupu stanovanja s hipoteko morate upoštevati vsa tveganja, ki se lahko pojavijo med celotnim trajanjem posojila. Ni jih veliko, a jih tudi ne smete prezreti:

1. Prepričani morate biti v svoj stalen dohodek, ki vam bo omogočil ne le odplačilo posojila, ampak tudi ne bo zmanjšala kakovosti vašega življenja. Zato vam bo v primeru nepredvidenih okoliščin pomagalo življenjsko, zdravstveno in solventnostno zavarovanje.
2. Zelo pomembno je, da ne zamujate s plačili, tudi majhnimi. Zakon "o hipotekah" jasno določa: če so plačila odložena trikrat v enem letu, ima banka vso pravico zaseči stanovanje. Da bi dobil denar nazaj, bo nepremičnino prodal, cena bo občutno znižana. Zato bodite pozorni na datume plačil, bolje je plačilo vnaprej.
3. Če se nenadoma odločite vzeti hipoteko v tuji valuti, ste s prejemanjem dohodka v rubljih zelo tvegani, saj se lahko vaše plačilo zaradi rasti menjalnega tečaja močno poveča. Seveda, če je vaša plača izračunana v dolarjih ali evrih, potem je bolj donosno vzeti hipoteko v tuji valuti, saj se obrestne mere zanjo znižajo in znesek preplačila bo veliko nižji.

Če imate težave pri odplačevanju kredita, ne skrivajte ali ignorirajte klicev in zahtev banke. Če se znajdete v težkem položaju, je najbolje, da se sami obrnete na kreditno institucijo z vlogo, v kateri morate navesti razloge, ki otežujejo plačilo. Na podlagi tega lahko banka ponudi več možnosti rešitve: odlog plačila, znižanje zneska prispevka s podaljšanjem trajanja kreditne pogodbe ali drugo možnost.

Danes si bomo ogledali navodila po korakih za nakup stanovanja s hipoteko.

Mnogi ljudje postavljajo enačaj med suženjstvo in hipoteke. Vendar nihče ne pravi, da je najemanje hiše ali sedenje na vratu sorodnikov suženjstvo. Nedvomno se je bolje potruditi in imeti svoj polnopravni dom, kot pa se vse življenje seliti iz stanovanja v stanovanje.

Hipoteka je priložnost za uresničitev vaših sanj - lastnega življenjskega prostora. Ljudje postanejo »sužnji« hipotek ne zato, ker so same po sebi slabe, temveč zato, ker jih uporabljajo nepravilno.

Navodila po korakih za nakup stanovanja s hipoteko

1. Ocena priložnosti

Vedno poskušajte ustrezno oceniti svoje sposobnosti. Seveda lahko sedite na " doshiraki“, ampak zaslužiti denar za trisobno stanovanje v centru mesta, a je to res potrebno? Ali je cilj vašega življenja pridobiti stanovanje in ne želja po udobju? Ali ste sposobni živeti s tri tisoč rublji na mesec samo zaradi svojih sanj in se odreči vsemu? Ali vas bo nakup stanovanja s hipoteko osrečil?

Glavno pravilo, ki ga morate upoštevati pri najemanju hipoteke, je vaša plačilna sposobnost. Hipoteka za vaše stanovanje ne bi smela vzeti levjega deleža vašega dohodka, kar bi zmanjšalo vaš proračun na minimalno plačo. Ni potrebe, da se prikrajšate za vse blagoslove življenja. Da, lahko prihranite denar, vendar v razumnih mejah. Hipoteka naj ne postane vaš glavobol.

Vaše hipotekarno plačilo mora znašati NAJVEČ 30 odstotkov vašega mesečnega dohodka komunalna plačila, davki, najemnina itd. Trezno ocenite svoj dohodek in znesek, ki ste ga pripravljeni plačati, ne da bi si odrekali stvari, ki ste jih navajeni. Da, tako ali drugače boste morali zmanjšati svoj proračun, vendar pazite, da bo ta postopek čim bolj neboleč. Nakup stanovanja 2016še posebej obvezuje k varčevanju.

2. Razumen rok

Mnoge banke vam lahko ponudijo posojilo do trideset let. Nekateri pa tudi do štirideset. In če verjamete statistiki, se hipotekarno posojilo za stanovanje v Rusiji vzame v povprečju petnajst let. Dolgoročna posojila, za obdobje 10 let ali več, so torej tisto suženjstvo, o katerem vsi govorijo, ko se spomnijo na hipoteke.

Ne veš, kaj se ti lahko zgodi v teh desetih letih. Morda tega stanovanja sploh ne boste potrebovali. To je nočna mora! Kaj pa noro preplačilo, s katerim se srečujete v tem obdobju? Tudi če kupite stanovanje z 12-odstotno letno hipoteko, boste morali plačati 70% od zneska, ki ste ga vzeli! Optimalno obdobje, za katerega bi morali vzeti hipoteko, je 7 let. Če niste prepričani, da ste sposobni plačati zahtevani znesek za določeno obdobje, vzemite 10.

3. Ustrezna stopnja

Primerna je tista obrestna mera, ki vas ne bo spremenila v »kreditnega sužnja«. Preplačilo ne sme presegati sto odstotkov zneska posojila. Optimalna obrestna mera v tem primeru je 12% letno. Če potrebujete kratkoročno posojilo, potem je možen nakup stanovanja s hipoteko po visoki obrestni meri.

Obrestna mera je odvisna od:

Ročnost posojila: dolgoročnost pomeni visoko obrestno mero. To je eden od razlogov, zakaj mora biti hipoteka na stanovanje kratkoročna.
Iz valute posojila. Če najamete posojilo v dolarjih, bo obrestna mera običajno bistveno nižja.
Od zavarovanja. Če nimate zavarovanja, vas bo hipoteka na stanovanje stala dražje.
Od načina potrjevanja dohodka. vam bo skrajšal obrestna mera v povprečju za 2 odstotka v primerjavi s stopnjo ob predložitvi potrdila v bančnem obrazcu.

4. Predčasna plačila

Hipoteka na stanovanju mora biti takšna, da je možno predčasno poplačilo. Po statističnih podatkih Rusi v povprečju vzamejo hipoteko za 15 let, povprečno obdobje odplačevanja pa je 7 let. S predčasnim plačilom zmanjšate preplačilo, ki ga morate plačati za obresti posojila.

Vendar je treba zapomniti, da je zanikanje vsega zaradi predčasnega odplačila posojila nesprejemljivo. Uravnotežite moči, načrtujte svoje prihodke in odhodke, plačujte obvezno mesečno plačilo kredita in le, če imate po vseh stroških znesek za predčasno poplačilo dolga, ga obvezno plačajte.

Ne pozabite, da čim prej začnete predčasno odplačati posojilo– bolje bo za vaš proračun. V tem primeru boste zmagovalec, saj se bo preplačilo zmanjšalo za precej pomemben odstotek, in če se odločite, da boste posojilo odplačali pred zapadlostjo, vendar po polovici obdobja posojila, potem zaradi inflacije ne boste občutite veliko razliko v znesku plačila. Poskusite takoj odplačati hipoteko in sredstva, ki se sprostijo po plačilu, porabite za nekaj drugega, kar potrebujete.

Imate tudi izbiro: lahko vzamete hipoteko s predčasnim odplačilom in skrajšate rok posojila ali znesek mesečnega plačila. Če izberete prvo vrsto, se bo znesek, ki ga preplačate, znatno zmanjšal. Če se odločite za zmanjšanje mesečnega plačila, bo znesek plačil vsak mesec manj "zadušil" vaš proračun. Odvisno je le od vaših individualnih premislekov, pa tudi od zneska posojila - če hipoteka ne zadavi vašega proračuna, potem vzemite zmanjšanje roka, in če vzame levji delež vašega proračuna, izberite nasprotno možnost. ni tako težko, kot se zdi.

5. Zračna blazina

Da bi bili pripravljeni na kakršno koli višjo silo, morate imeti "varnostno blazino", ki znaša znesek, s katerim lahko živite v povprečju šest mesecev, ne da bi se v čemer koli posebej omejevali in redno odplačevali hipoteko. Če se bojite dolgotrajne bolezni ali prihajajoče krize, povečajte vzglavnik, tako da bo trajal približno eno leto. Samo ne pretiravajte s svojimi prihranki. Če vam po običajnih mesečnih stroških ostane denar, dajte polovico za predčasno odplačilo hipoteke in prihranite polovico. Bolj udobno boste dihali, saj boste vedeli, da ste zavarovani pred kakršno koli nestandardno in višjo silo. Nakup stanovanja s hipoteko 2016 morda eden od teh primerov, saj je glede na trenutno gospodarsko situacijo težko karkoli predvideti.

6. Udobna banka

Priporočljivo je, da izberete banko, ki vam bo ustrezala, saj boste z njo morali imeti stike vsak mesec in manj živcev in časa vam bodo vzeli ti stiki, tem bolje. Znaki udobne banke:

Priročna lokacija. Bančna poslovalnica naj bo blizu vašega doma. Največ je iz službe. Ta možnost je nezaželena, saj je večja verjetnost, da boste zamenjali kraj dela kot kraj bivanja.
Ugoden delovni čas banke.
Dostojna storitev in usposobljeno osebje.
Elektronska čakalna vrsta. Natančneje, njegova prisotnost.
Brez dolgega čakanja v kilometrskih kolonah.

Če imate na voljo sredstva za plačilo dva ali celo tri mesece vnaprej, izkoristite to priložnost. Manj kot se boste morali obrniti na banko, manj stresa in več prostega časa boste kasneje prinesli ob nakupu stanovanja s hipoteko.

7. Vreden cilj

Jasno morate razumeti, zakaj potrebujete to hipoteko. Ali ga res tako zelo potrebujete? Nakup stanovanja v letu 2016 - ali se to tveganje splača v času krize? In če je tako, potem ko to spoznate, bi vam moralo biti veliko lažje prenašati vse težave, povezane s plačilom, saj je to ključ do uspeha na katerem koli področju.

No, to so vsa osnovna pravila, zaradi katerih bo nakup stanovanja s hipoteko za vas postal izvedljivo breme, zaradi katerega ne boste sovražili vsega in vseh okoli sebe, temveč vam bo prineslo veselje in motivacijo za vaše osebno in osebno življenje. življenje.

Zadnja posodobitev: 02.02.2019

Nakup stanovanja s hipoteko je odgovorna in pomembna odločitev v življenju vsakega človeka. Zato mora potencialni posojilojemalec najprej oceniti svoje finančne zmožnosti. Upoštevati je treba naslednje:

• Izvedljiv znesek mesečnih plačil (praviloma ni več kot polovica prejetega dohodka);
• Stroški stanovanja;
• Znesek predplačila (običajno 30% ali več stroškov stanovanja);
• Vrsta stanovanja in predlagano območje njegove lokacije.

Navodila za nakup stanovanja s hipoteko zahtevajo naslednje postopke.

Izbira banke in hipotekarnega programa

Preden vzamete hipoteko za nakup stanovanja, je treba analizirati pogoje in ponudbe v različnih bankah. Odločilni kazalniki pri izbiri optimalne možnosti so:

• znesek hipotekarnega posojila;
• Obrestna mera se praviloma giblje od 11 do 15% letno in je odvisna od banke in želenega zneska;
• Obremenitve (pogoji za izdajo in podporo);
• Valuta posojila;
• Varnostni pogoji (vključno z garancijskimi zahtevami);
• Plačilni pogoji;
• Zavarovalni pogoji (vključno z zastavljeno nepremičnino);
• Za predčasno odplačilo so predvidene kazni.

Ko izberete več primernih bank in hipotekarnih programov, morate natančno preučiti podrobnosti hipotekarnega produkta na podlagi nasvetov, ki ste jih prejeli kot rezultat klica ali obiska.

Upoštevati je treba tudi, da številne bančne institucije bodočim posojilojemalcem nalagajo zahteve in omejitve, in sicer:

• Stalna registracija na ozemlju, ki ga določi banka;
• Določena delovna doba na trenutnem delovnem mestu (skupne delovne izkušnje najmanj 1 leto, na zadnjem mestu več kot 4-6 mesecev);
• Pozitivna kreditna zgodovina;
• Brez kazenske evidence;
• Ni drugih vzporednih posojil;
• Pravna sposobnost;
• Starostna omejitev (najmanjša starost 21 let, najvišja je določena s trenutkom odplačila posojila, do tega leta posojilojemalec ne sme biti starejši od 65-75 let)
• Če so vključeni soposojilojemalci, potem ne več kot 3 osebe, stopnja sorodstva - zakonci, bratje, starši, tretje osebe;
• Če je posojilojemalec moški, mlajši od 27 let, brez vojaške izkaznice, mu bo posojilo zavrnjeno. To pomeni, da vojaški zavezanec, ki ni služil vojaškega roka, ima odlog (na primer v zvezi s študijem) ipd., ne more biti posojilojemalec (z izjemo vojaškega osebja, v rezervi).

Z oddajo vlog hkrati na več bank, V vsakem od njih lahko izveste posebne hipotekarne pogoje in postopek nakupa stanovanja. Ko je vaša prijava odobrena, morate začeti z izbiro primernega stanovanja. Ta postopek običajno traja 2–3 mesece.

Informacije o predhodnih pogojih za hipotekarna posojila so predstavljene na uradnih spletnih straneh bank.

Obdobje odobritve vloge za hipoteko je od 5 do 10 delovnih dni. Medtem se vsi predloženi dokumenti skrbno preverijo, zato morate začeti iskati stanovanje šele po trdnem soglasju kreditne institucije.

Pomembno: banka lahko zavrne izdajo posojila in sklene pogodbo le, če iz predloženih dokumentov izhaja, da potencialni posojilojemalec glede na svoje finančne zmožnosti ni sposoben odplačati posojila in obresti. Drugi razlogi za zavrnitev so nezakoniti in se je zoper njih mogoče pritožiti na sodišču.

Izbira nepremičnine

Pri izbiri nepremičnine morate upoštevati zahteve banke za zastavljeno nepremičnino. Običajno:

Stanovanje na sekundarnem trgu mora:

Stanovanjska stavba ali koča mora:

• nahajati se na območju, ki ga določa hipotekarni program;
• imeti celoletno dostopno cesto;
• Primerno za celoletno uporabo:
• Upoštevajte vodovodne standarde (imate sistem ogrevanja, kanalizacije in oskrbe z vodo);
• Izpolnite ustrezen katastrski vpis.

Za izbiro nepremičnin v novih stavbah bančne ustanove praviloma ponujajo nepremičnine iz baze razvijalcev, ki so opravili uradno akreditacijo. V ta namen so predvideni posebni programi, vključno z državnimi programi za podporo hipotekarnemu kreditiranju primarnega stanovanjskega trga.

primer: DeltaCredit Bank ponuja kredite v okviru programa Hipoteka z državno podporo po 12% letni stopnji. Stranke lahko izkoristijo ugodnosti pod pogoji, ki jih odobri vlada Ruske federacije.

Če posojilojemalec samostojno izbere stanovanje na primarnem trgu, potem banke razvijalcem običajno postavljajo naslednje zahteve:

• Trajanje na trgu stanovanjske gradnje - več kot pet let;
• Skladnost s standardi ocenjevanja finančna stabilnost v skladu z zveznim zakonom 214-FZ;
• Brez zamud (več kot eno leto) pri dokončanju gradnje in zagonu objektov v prejšnjih letih;
• Razpoložljivost enotnih in masovnih razvojnih objektov (dva ali več), ki so v obratovanju;
• Nezmožnost začetka stečajnega postopka ali sklepov o likvidaciji;
• Druge zahteve.

Za strokovno pomoč pri izbiri nepremičnin in zaupanje v pravno čistost transakcij banke ponujajo storitve nepremičninskih agencij, ki so njihovi partnerji. V ta namen strankam zagotavljajo ustrezne baze podatkov o partnerjih.

Vrednotenje nepremičnin

Za pravočasno izpolnjevanje obveznosti po pogodbi pogoji hipoteke določajo zagotovitev likvidnega zavarovanja, ki najpogosteje služi kot kupljena nepremičnina. Tržna vrednost zavarovanja je izhodišče za določitev višine hipotekarnega kredita, zato je vrednotenje zavarovanja pomemben kazalnik v procesu kreditiranja.

Večina bank za izvedbo zanesljive ocene zavarovanja posojila ponuja uporabo storitev ocenjevalnih organizacij med svojimi partnerji. Hkrati ne omejujejo posojilojemalcev pri izbiri, če pa poročilo o oceni predloži organizacija, ki ima negativne izkušnje pri delu z banko, ima slednja pravico sprožiti dodatni pregled.

Tudi če se ugotovi, da so podane ocene nezanesljive ali da so bile kršene zakonske zahteve na področju ocenjevanja, imajo bančne institucije pravico poslati obrazložene pritožbe regulatornim organizacijam (SROO). Zato strokovnjaki priporočajo uporabo storitev partnerskih cenilcev.

Potrdilo o cenitvi se predloži banki posojilodajalki.

Seznam dokumentov in vložitev vloge pri banki

V večini bank so predloženi dokumenti za nakup stanovanja s hipoteko:

• Prijavnica za hipotekarni kredit lahko zaprosite prek spleta na spletni strani banke;
• Po naročniku, fotokopije naslednjih dokumentov:
  • Fotokopija potnega lista;
  • Potrdilo o dohodku v obliki določene bančne institucije ali 2-NDFL;
  • Overjeno kopijo delovne knjižice;
  • SNILS - potrdilo o zavarovanju državnega pokojninskega zavarovanja
  • Vojaška izkaznica za vojaško stare moške;
  • Dokumenti o izobraževanju (spričevala, diplome itd.);
  • Poročni/ločitveni listi in poročna pogodba (če so na voljo);
  • Rojstni listi otrok;
  • Potrdilo o registraciji pri davčnem organu posameznik v kraju stalnega prebivališča na ozemlju Ruske federacije (ob dodelitvi identifikacijske številke davčnega zavezanca (TIN);
  • Dokumenti o obstoječih dolžniških obveznostih stranke (ali predhodno izpolnjenih);
• Za nepremičnine:

• • Lastniški dokumenti (sporazumi, akti itd.);
  • Tehnična dokumentacija (katastrski potni list ali tehnični potni list);
  • Fotokopije potnih listov prodajalcev nepremičnin.

Morda bodo potrebni tudi dokumenti o drugih rednih dohodkih in zakonskem stanu.

primer: Zakonski par je banko zaprosil za pridobitev hipoteke v višini 2.500.000 rubljev, oba delata (skupni mesečni dohodek 50 tisoč rubljev), brez otrok, stara 30 let. Banka nas je zavrnila, ker naši dohodki niso dovoljevali, da bi zaprosili za posojilo - življenjski stroški za vsako osebo so 15.000 rubljev. Izhod: vzemite manjši znesek - 1.500.000 ali poiščite dodatnega soposojilojemalca, ki ni v upokojitveni starosti, z plače vsaj 25.000 na mesec.

Če je predmet zavarovanja registriran pri polnoletni poslovno sposobni osebi, ki ni kreditojemalec, jih banka pozove, da dodatno predložijo podpisane in notarsko overjene izjave, iz katerih izkazujejo seznanjenost, da:

• Stanovanje, v katerem živijo, je preneseno v zavarovanje;
• V primeru neizpolnjevanja obveznosti, določenih v hipotekarni pogodbi, se stanovanje zaseže do vključno deložacije prosilcev.

Če so v predmetu zavarovanja vpisane osebe, ki niso ožji sorodniki zastavitelja, banke dodatno zahtevajo pojasnilo o potrebi po vpisu. določene osebe v tem objektu in listinske dokaze o lastništvu navedenih oseb, kjer se lahko vpišejo.

Pomembno: Banke praviloma ne sprejemajo mladoletnih in/ali poslovno nesposobnih oseb med lastnike nepremičnine, ki je prenesena v zavarovanje.

Sklenitev posojilne pogodbe

Preden podpišete posojilno pogodbo za nakup stanovanja, jo morate natančno preučiti. Pozorni morate biti na vse obremenitve in morebitne stroške, predvsem na skrite obresti, za katere je priporočljivo, da jih prevedete v številke.

Skrite obresti so praviloma sestavljene iz različnih provizij (za dvig gotovine, vodenje računa itd.) in zahtevanih depozitov, določenih v odstotkih od zneska hipotekarnega kredita.

primer: Pri prejemu hipotekarnega posojila v višini 1 milijona rubljev po stopnji 10% letno bodo letna plačila brez skritih obresti znašala 100 tisoč rubljev (1 milijon * 10%). Zaračunavanje samo provizije za dvig gotovine v višini 2,8% bo povzročilo zvišanje obrestne mere na 12,8% in dodatna plačila v višini 28 tisoč rubljev (1 milijon * 2,8%).

Pomembno: S sklepom predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije št. 8274/09 z dne 17. novembra 2009 je bankam prepovedano zaračunavati provizijo za odprtje in vodenje posojilnega računa.

Če banka zaračunava provizije, ki so obvezne za pridobitev posojila, mora te obremenitve navesti v pogodbi in ob razkritju efektivne obrestne mere. V fazah nakupa je ob podpisu pogodbe potrebno od banke zahtevati, da razkrije s tem povezane stroške, da se ugotovi dejanski strošek hipoteke.

Pozorni bodite tudi na pogoje za spremembo obrestne mere. Mnoge banke to možnost omogočajo enostransko brez soglasja posojilojemalca. To je preobremenjeno z dejstvom, da lahko v določenih gospodarskih razmerah banka zviša obrestno mero in bo posojilo za stranko postalo nevzdržno. Zato si prizadevajte, da se v posojilno pogodbo vključijo pogoji, ki predvidevajo spremembe obresti ali zneskov odplačevanja posojila le po medsebojnem dogovoru strank.

Drug pomemben pogoj je sposobnost predčasnega odplačila posojila. To določa zakon. Vendar se banke poslužujejo trika in to pravico pogojujejo z doplačili.
Npr, se lahko v posojilni pogodbi določi, da posojilojemalec v primeru predčasnega odplačila posojila banki plača pavšalni znesek v višini 1% odplačanega zneska nad predčasno odplačanim zneskom.

Registracija transakcije s prodajalcem in prenos denarja

Naslednji korak v postopku nakupa, po sklenitvi posojilne pogodbe, bo prejem sredstev in nakup izbrane nepremičnine. Prenos denarja je ključna točka transakcije. Takoj, ko je denar v rokah kupca, lahko začnete sestavljati *pogodbo o nakupu stanovanja*. Razmerje med strankama se odraža v kupoprodajni pogodbi, katere pomembna pogoja sta vrednost nepremičnine in način plačila. Postopek plačila se lahko izvede:

• Gotovinsko plačilo (na roko);
• Z negotovinskim plačilom (nakazilo na račun prodajalca);
• Preko sefa.

Pogosto banke izdajo posojilo pod pogoji začetne registracije transakcije nakupa in prodaje nepremičnine in hipoteke in šele nato izdajo izposojena sredstva. V takih primerih se pridobitev nepremičnine izvede v naslednjih fazah:

• kupec obvesti prodajalca o sklenjeni posojilni pogodbi in se strinja s sklenitvijo posla s pogojem odloga plačila
• prodajalcu plača predujem iz lastnih sredstev
• posel in hipoteka sta vknjižena
• Banki se predložijo potrdila o sklenjenem poslu in vpisu hipoteke, na podlagi katerih se izda denar
• končno plačilo se izvrši prodajalcu

Praviloma se prodajalci strinjajo s takšnimi pogoji, saj banka po vpisu hipoteke izda posojilna sredstva v naslednjih delovnih dneh. In nakup in prodaja brez plačila zagotavlja prodajalcu depozit po sili zakona. Torej prodajalec nima nobenega tveganja.

Kupoprodajni posel in vpis stanovanja se izvede v Zvezna služba državna registracija, kataster in kartografija (Rosreestr). Pri sklepanju posla je pomembno doseči dogovor o vseh pomembnih pogojih, ki bodo preprečili, da do tega posla ne pride.

Zavarovanje in prenos hipoteke

Za sklenitev hipotekarne pogodbe morate opraviti postopek obvezno zavarovanje zavarovanje nepremičnine pred tveganjem škode in izgube. Ta postopek je predviden s hipotekarnim zakonom.

Banke pogosto zahtevajo zavarovanje za življenjsko ali drugo tveganje posojilojemalca. Odločitev za sklenitev pogodbe z dodatnimi vrstami zavarovanj je odločitev kreditojemalca, saj vodi do povečanja plačil kredita (skrite obresti).

Sledi postopek sestave hipoteke in hipotekarne pogodbe. Hipotekarna pogodba je registrirana v Rosreestru, kar posojilojemalcu ne bo omogočilo izvajanja nobenih dejanj z nepremičnino brez soglasja banke, imetnice hipoteke. Hipoteka ostane pri bančni ustanovi in ​​ji omogoča nadaljnjo prodajo terjatve iz zastavne pogodbe.

Metode izterjave zapadlih posojil

Zamudili krediti negativno vplivajo delovanje katerega koli finančna organizacija, do njegove sposobnosti preživetja. V zvezi s tem bodo banke izboljšale proces dela s problematičnimi posojili.

Delo z dolžniki poteka skozi konstruktiven dialog. Če se ugotovi, da so finančne težave posojilojemalca nujne, banka nadaljuje s prestrukturiranjem posojila z:

• Spremembe urnika plačil;
• podaljšanje posojila;
• Spremembe obrestne mere.

Če so pri kreditiranju ugotovili težave s plačilno sposobnostjo kreditojemalca, mu banka pošlje obvestilo o vračilu dolga in se z njim pogaja. Med pogajanji se pojasnijo posledice neplačila dolga, vse do možnosti prenosa zadeve na sodišče (prisilna izterjava dolga).

Omeniti velja, da je utaja plačila dolga kaznivo dejanje. Zato je treba izkoristiti vse možnosti za odplačilo dolga po posojilni pogodbi in po možnosti prostovoljno.

Kaj storiti, če nimate denarja za nadaljnje plačevanje hipotekarnega posojila

Upoštevati je treba vse vrste odtenkov, na primer izgubo službe, poslabšanje zdravja itd. Če plačilo zamuja, bančni uslužbenci začnejo poklicati dolžnika po telefonu in ga opomniti, naj plača dolg. Če na to ni odziva, banka v 10 dneh po pošti pošlje obvestilo o nujnem plačilu obstoječega dolga. Če na to ne bo reakcije, ima zastavitelj pravico do sodne obravnave, kjer se bo odločalo o predčasni izterjavi celotnega preostalega zneska posojila in obresti ter o prodaji stanovanja na dražbi.
Stanovanje se na dražbi prodaja po zastavni vrednosti, ki je običajno nižja od tržne vrednosti. Zato bodite pri sklepanju hipotekarne pogodbe pozorni na velikost vrednosti zavarovanja in jo poskušajte približati tržni ravni.

V tem primeru bo dolžnik po prodaji stanovanja prejel samo zneske, ki jih je plačal za glavno posojilo, zmanjšane za %, prav tako zmanjšane za globo, ki jo naloži banka, in nato pod pogojem, da ostane denar od prodaje. stanovanje.

primer: Stranki je bilo izdano posojilo za nakup stanovanja v višini 3.000.000 rubljev. V dveh letih je bilo banki vrnjenih 500.000 rubljev, vključno z obrestmi. V času izterjave je dolg do banke na sodišču 2.700.000 rubljev. (stanje posojila + zapadle obresti). Zavarovalna vrednost stanovanja je bila 2.300.000 rubljev, v resnici pa je bilo na dražbi prodano za 2.000.000 rubljev. Posledično posojilojemalec banki dolguje še 700.000 rubljev (to stanje krije zavarovalni znesek).
To pomeni, da dolžnik ostane v rdečih številkah - izgubi stanovanje in znesek plačanih obresti ter banki plača kazen, ki znaša impresivne zneske. Preostala sredstva gredo za poplačilo sodnih in drugih stroškov ter banki (za poplačilo prej izdanega kredita).

A ker je postopek izvršbe stanovanja precej dolgotrajen, je v tem času priporočljivo poiskati službo in odplačati dolgove:

• Če dolžnik pred sojenjem ali celo med sojenjem najde službo ipd. in poplača trenutni dolg, je možna mirna rešitev spora, saj se tudi bankam ne izplača vpletati v prodajo. stanovanja.
• Če gre zadeva na sodišče, se lahko dolžnik bori za znižanje zneska kazni (pod določenimi pogoji se lahko zniža).

Če imate vprašanja o temi članka, jih ne oklevajte in jih postavite v komentarjih. Zagotovo vam bomo v nekaj dneh odgovorili na vsa vaša vprašanja.

87 komentarjev