Hypoteční úvěr má mnoho výhod a nevýhod:

1. Dlouhá splatnost půjčky vám umožňuje splácet malé částky, ale zároveň existuje riziko ztráty zaměstnání v tomto období nebo může dojít ke změnám ve složení rodiny, což ovlivní výši příjmu a bude více obtížné splácet půjčku.
2. Pozitivní je, že byt ihned po vyřízení papírů přechází do vlastnictví dlužníka. Ani to, že je nemovitost zastavena, neznamená, že ji banka může kdykoliv vystěhovat. Dlužník o ni může přijít pouze rozhodnutím soudu v případě neplnění povinnosti platit hypoteční úvěr.
3. Zaplacená částka bude mnohem vyšší než náklady na bydlení, protože zahrnuje úroky z úvěru, povinné životní pojištění a solventnost dlužníka.

   Pozitivní moment - dlužník může získat majetek daňový odpočet, a to jsou dodatečné částky, které jdou do rodinných příjmů.

4. V závislosti na regionu existují různé programy hypotečních úvěrů: pro mladou nebo velkou rodinu, pro zaměstnance veřejného sektoru a vojenský personál umožňují snížit požadavky na získání úvěru nebo snížit měsíční splátku.

Výše přeplatku je samozřejmě poměrně velká, mějte na paměti, že ceny nemovitostí neustále rostou, což znamená, že koupí bydlení na hypotéku investujete do budoucnosti. Toto je jediná příležitost stát se majitelem domu pro ty, kteří nemají velké úspory na jeho pořízení.

Poté, co se rozhodnete koupit byt nebo jiné bydlení na úvěr, musíte projít procesem v několika fázích:

1. Máte-li možnost a chuť, můžete se obrátit na zkušeného realitního makléře, který s hypotékami pracuje. Dokáže vám poradit nejvýhodnější nabídky nebo vybrat banku, která vám úvěr určitě schválí. Zprostředkovatel vždy zná všechny jemnosti, pomůže vyhnout se papírování, ale jeho služby musí být zaplaceny.
2. Poté, co si vyzvednete certifikáty z pracoviště, zkopírujete si své dokumenty, musíte kontaktovat banku, abyste získali souhlas s půjčkou. Každá banka má své vlastní podmínky pro zvážení žádosti, mohou to být tři dny nebo měsíc a půl. Spolu s kladným rozhodnutím můžete určit minimální a maximální částku pro koupi domu. Pokud banka vydala zamítavé rozhodnutí, můžete zkusit najít jiného věřitele.
3. Po schválení úvěru následuje problémová a zodpovědná fáze - výběr bytu. Ne každá nabídka bude vhodná pro hypotéku. Zde můžete jednat samostatně nebo zapojit realitního makléře. Předpokladem je kontrola „čistoty“ transakce a ocenění nemovitosti.
4. Předání všech dokumentů úvěrové instituci, aby zakoupené bydlení prošlo všemi ověřovacími procedurami přes bezpečnostní službu banky a právníky.
5. Sepsání a podpis hypoteční smlouvy. Musí obsahovat úplný splátkový kalendář. Existuje registrace pojištění bydlení a dlužníka. Měli byste okamžitě podepsat kupní smlouvu. Banky nejčastěji vyžadují, aby to bylo ověřeno notářem.
6. Převod peněz bankou prodávajícímu lze provést dvěma způsoby: prostřednictvím běžného účtu nebo pomocí schránky.
7. Posledním krokem je registrace nemovitosti v registrační komoře a získání dokladů potvrzujících právo na bydlení.

Celý proces koupě bydlení na hypotéku je velmi složitý a zdlouhavý, vyžaduje důkladnou znalost zákonů, při sestavování jakýchkoli dokumentů se nemůžete mýlit. Když však projdete všemi obtížemi, stanete se vlastníkem nemovitosti.

Výzdoba

Všechny transakce k podpisu hypotečních smluv po obdržení všech povolení, probíhá v bance za přítomnosti kupujícího, úvěrového manažera, prodávajícího a možná i realitní makléř. Pokud si banka stanoví podmínku, že jsou vyžadováni ručitelé, pak je jejich přítomnost v době podpisu rovněž povinná.

Nejprve podepíší smlouvu o půjčce, založí účet dlužníka, aby převedli celou částku. Záloha je převedena na účet prodávajícího.

Pokud při transakci nebyl notář přítomen, pak se připravte na to, že při zápisu nemovitosti budou muset všechny kopie dokumentů předložených registrační komoře stejně ověřit.

Po registraci nemovitosti na příslušných úřadech je kupujícímu předán doklad o zřízení vlastnického práva s věcným břemenem a na prodávajícího je převeden zůstatek finančních prostředků.

Registrace hypotéky je poslední fází, po které nebude možné transakci odmítnout. Chcete-li prohlásit smlouvu za neplatnou, budete se muset obrátit na soud a k jejímu zpochybnění musíte mít pádné důvody.

Všechny nasbírané dokumenty můžete odevzdat více bankám současně, tzn vytvořit více kopií najednou potřebné reference. Bude pro vás tedy snazší vybrat si lepší nabídku.

1. Formulář žádosti, který by měl být vyplněn velmi pečlivě, bez chyb.
2. Pas s kopiemi všech stránek. Před odesláním do banky se ujistěte, že na stránkách nejsou žádné další ručně psané poznámky, například krevní skupina nebo děti zadané nikoli matričním úřadem, ale rodiči. Někdy také vyžadují předložení druhého dokladu prokazujícího vaši totožnost.
3. Osvědčení o registraci manželství nebo jeho zániku.
4. Kopie rodných listů dětí.
5. Kopie vašich diplomů a osvědčení o vzdělání.
6. Kopie sešitu ověřená zaměstnavatelem nebo dohoda potvrzující vaši činnost. Vaše pracovní zkušenost na posledním pracovišti musí být alespoň šest měsíců.
7. Dokumenty potvrzující příjem dlužníka: osvědčení 2-NDFL za rok nebo, pokud je vykonávána podnikatelská činnost, kopie daňové přiznání na 2 roky a potvrzení již ve formě daně z příjmu 3 fyzických osob.
8. Možná budete muset předložit dokumenty, které potvrzují vlastnictví cenného majetku: domy, auta, pozemky, cenné papíry.
9. Souhlas ručitelů a potvrzení o jejich příjmu.
10. Dokumenty potvrzující vaše právo na preferenční podmínky: osvědčení o velké rodině, osvědčení z místa výkonu práce rozpočtových organizací.

Další informace k videu:

Aby banka schválila vámi vybranou nemovitost, měli byste si k ní také shromáždit balík dokumentů, obvykle prodejce:

• kopie titulních dokumentů;
• katastrální pas ze ZISZ a jeho kopie;
• osvědčení od pasového úřadu o nepřítomnosti registrovaných osob v zakoupeném bydlení;
• kopie pasů prodejců;
• povolení od opatrovnických orgánů, pokud jsou vlastníky děti.

Toto není celý výčet, protože každá banka má právo požadovat další informace například o splácených úvěrech nebo potvrzení o registraci z místa bydliště a další.

Vojenská hypotéka existuje od roku 2005, dříve existoval komplexní program na zajištění bydlení pro armádu, ale od roku 2014 se zjednodušil. Prostě začali vydávat státní dotace vedle zvýhodněných hypotečních úvěrů.

Výše plateb pro každého účastníka je individuální a závisí na délce služby, hodnosti, počtu rodinných příslušníků. Například pro osobu, která právě začíná svou službu, to může být částka rovnající se 1 milionu rublů, maximum je asi 5 000 000 rublů. To zohledňuje průměrné náklady metr čtvereční bydlení po celé republice.

Samotná hypotéka pro armádu spočívá v tom, že účastníkovi je vydán úvěr s úrokovou sazbou nižší než u běžných dlužníků Část peněz na splacení úvěru posílá stát na zvláštní účet otevřený na jméno voják. Tento program se nazývá „akumulativní hypoteční systém“.

Výhodou takové hypotéky je, že je možné koupit dům v jakémkoli regionu Ruska. Mnohé banky pověřené poskytováním takových úvěrů nepožadují zálohu, neúčtují provize, nemusí předkládat výkazy zisků a ztrát a není třeba si pojistit život a zdraví.

Nevýhodou je, že úvěr je poskytován až po třech letech účasti v systému akumulačních hypoték, ihned po výpovědi se zastaví výplata měsíčních částek.

Potřeba prodeje úvěrového bytu může vzniknout každému účastníkovi hypotečního úvěrování. Může to být touha koupit velký byt nebo naopak potíže s placením měsíčních plateb.

Vedlejší

Ke koupi takového bytu potřebujete souhlas banky k dokončení transakce. K tomu je nutné, aby mu prodejce zaslal oznámení o nadcházející transakci, ve kterém podrobně pohovořil o důvodech prodeje. V tomto případě je dlužník po obdržení peněz od kupujícího povinen splatit celý hypoteční úvěr v předstihu. Bance se to nelíbí, protože v tomto případě dlouhodobě přichází o část příjmu.

Náklady na zastavený byt jsou vždy podprůměrné, protože postup při sepisování kupní smlouvy má řadu nuancí a vyžaduje souhlas třetích stran.

Existují dvě možnosti výpočtu:

• částka je rozdělena na dvě části, z nichž jedna se rovná dluhu vůči bance a zůstatek vůči prodávajícímu, přičemž ve smlouvě je uvedena doba, po kterou je banka po splacení úvěru povinna odstoupit od zástavy ;
• druhým je situace, kdy chce kupující využít hypotéku, v takovém případě je úvěrová smlouva vystavena znovu novému majiteli a ten nadále platí úvěr a prodávající obdrží částku, kterou již bance zaplatil.

Po obdržení všech prostředků musí banka vystavit potvrzení o bezdlužnosti a vydat zástavní list k převodu do Registrační komory. Posledním krokem je podpis kupní smlouvy.

S břemenem

Na realitním trhu můžete najít byty s věcným břemenem, kupující mohou do takového obchodu jít, protože:

• cena bytů je mnohem nižší;
• vhodná plocha, dispozice;
• kupující v bytě sám bydlet neplánuje, takže podmínky pro něj nejsou důležité.

Poplatek se může lišit:

• bankovní vklad;
• zatčení nemovitosti v případě jakýchkoli dluhů ze strany prodávajícího, transakce se neprovádějí až do úplného splacení dluhů;
• nájemné, pokud v prodávaném bydlení bydlí lidé, kteří jej na základě dohody s vlastníkem platí, nelze je před uplynutím doby nájmu vystěhovat;
• byt s osobou v něm zapsanou, nepodléhá ze zákona vyklizení, budete s ním muset bydlet společně.

Vidíme tedy, že takový byt by se měl kupovat s rozmyslem, s propočtením všech možností odstranění věcného břemene. Pokud si vezmete výpis z USRR, můžete se ujistit, že tam nejsou žádná další břemena.

Přítomnost registrovaných osob můžete zkontrolovat z domovní knihy nebo z finančního a osobního účtu. Při převodu jakékoli částky peněz si vždy musíte vzít účtenku a ještě lépe použít bezpečnostní schránku.

Pokud je vše provedeno správně a dle zákona, pak při koupi nemovitosti s věcným břemenem nebudou žádné problémy a v případě jakýchkoliv pochybností se můžete vždy obrátit na zkušeného právníka či realitního makléře.

Rizika

Při koupi bytu na hypotéku je potřeba předvídat všechna rizika, která mohou nastat po celou dobu trvání úvěru. Není jich tolik, ale ani byste je neměli ignorovat:

1. Musíte si být jisti svým pravidelným příjmem, který by vám umožnil nejen splácet úvěr, ale také nesnižovat kvalitu života. V případě nepředvídatelných okolností vám proto pomůže životní, zdravotní pojištění a pojištění schopnosti splácet.
2. Je velmi důležité nedopouštět se zpoždění plateb, a to ani malých. Zákon „o hypotéce“ jasně říká: pokud se platby zpozdí třikrát během roku, má banka plné právo byt zabavit. Aby vrátil peníze, prodá bydlení, jeho cena se výrazně sníží. Dávejte si proto pozor na termíny výplat, je lepší vložit příspěvek předem.
3. Pokud se náhle rozhodnete vzít si hypotéku v cizí měně, pak tím, že obdržíte příjem v rublech, jste vystaveni velkému riziku, protože vaše platba může být výrazně zvýšena v důsledku růstu směnného kurzu. Samozřejmě, pokud je váš plat nashromážděn v dolarech nebo eurech, pak je výhodnější požádat o hypotéku v cizí měně, protože úrokové sazby na ni jsou sníženy a částka přeplatku bude mnohem nižší.

Máte-li potíže se splácením úvěru, neskrývejte a ignorujte výzvy a požadavky banky. Pokud se ocitnete v obtížné situaci, bude pro vás nejlepší obrátit se na úvěrovou instituci sami s prohlášením, ve kterém musíte uvést důvody, které znesnadňují platbu. Na jeho základě může banka nabídnout několik řešení: odklad splátek, snížení výše příspěvku prodloužením doby úvěrové smlouvy nebo jinou variantu.

Dnes se podíváme na návod krok za krokem pro koupi bytu na hypotéku.

Mnozí kladou rovnítko mezi otroctví a hypotéky. Nikdo však neříká, že pronájem domu nebo sezení na krku příbuzných je otroctví. Nepochybně je lepší vynaložit veškeré úsilí a mít vlastní plnohodnotné bydlení, než se celý život stěhovat z bytu do bytu.

hypotéka je možnost splnit si svůj sen - vlastní životní prostor. Lidé se stávají „otroky“ hypoték ne proto, že jsou sami o sobě špatní, ale proto, že je používají nesprávně.

Pokyny krok za krokem pro koupi bytu na hypotéku

1. Posouzení příležitosti

Vždy se snažte adekvátně posoudit své schopnosti. Můžete samozřejmě sedět šest let na " doshirakakh“, ale vydělat peníze na třípokojový byt v centru města, ale je to opravdu potřeba? Je smyslem vašeho života získat byt a ne touha bydlet v pohodlí? Jste schopni žít za tři tisíce rublů měsíčně kvůli jednomu ze svých snů a odepřít si všechno? Udělá vám koupě bytu na hypotéku větší radost?

Hlavním pravidlem, kterým byste se měli řídit při sjednávání hypotéky, je schopnost ji splácet. Hypotéka na byt by neměla tvořit lví podíl na vašich příjmech a škrtat vám rozpočet na životní minimum. Není třeba se připravovat o všechna požehnání života. Ano, ušetřit se dá, ale v rozumných mezích. Hypotéky by vás neměly bolet.

Splátka hypotéky musí činit MAXIMÁLNĚ 30 procent vašeho měsíčního příjmu minus účty za energie, daně, nájemné a tak dále. Střízlivě zhodnoťte svůj příjem a částku, kterou jste ochotni zaplatit, aniž byste si odpírali věci, na které jste zvyklí. Ano, rozpočet tak či onak budete muset škrtit, ale dbejte na to, aby tento postup byl co nejméně bolestivý. Koupě bytu v roce 2016 především zavazuje šetřit.

2. Přiměřená doba

Řada bank je schopna vám nabídnout úvěr až na třicet let. A někteří i do čtyřiceti. A pokud věříte statistikám, pak se hypoteční úvěr na byt v Rusku bere v průměru na patnáct let. Takže dlouhodobé půjčky na dobu 10 a více let - to je právě to otroctví, o kterém všichni mluví, když si vzpomenete na hypotéku.

Nevíte, co se vám za těch deset let může stát. Možná tento byt nebudete vůbec potřebovat. Je to noční můra! A ten šílený přeplatek, který vám v tomto období hrozí? I když si koupíte byt s hypotékou za 12 procent ročně, budete muset zaplatit o 70 % víc, než jste si vzali! Optimální doba, na kterou se vyplatí hypotéku vzít, je 7 let. Pokud si nejste jisti, že jste schopni zaplatit požadovanou částku za dané období, vezměte 10.

3. Přiměřená sazba

Adekvátní sazba je taková, která z vás neudělá „úvěrového otroka“. Přeplatek by neměl být vyšší než sto procent výše úvěru. Optimální úroková sazba je v tomto případě 12 % ročně. Pokud potřebujete krátkodobý úvěr, pak je možná koupě bytu na hypotéku s vysokým úrokem.

Úroková sazba závisí na:

Doba půjčky: dlouhodobá znamená vysoké procento. I proto by hypotéka na byt měla být krátkodobá.
z měny půjčky. Pokud si vezmete půjčku v dolarech, bude sazba obvykle mnohem nižší.
Z pojištění. Pokud není pojištění, hypotéka na byt vás vyjde dráž.
Ze způsobu potvrzení příjmu. pořeže tě úroková sazba v průměru o 2 procenta ve srovnání se sazbou při poskytnutí certifikátu ve formě banky.

4. Předčasné platby

Hypotéka na byt musí být taková, aby bylo možné předčasné splacení splátky. Podle statistik si Rusové berou hypotéku v průměru na 15 let a průměrná doba, po kterou splácejí splátku, je 7 let. Předčasnou splátkou si snížíte přeplatek, který jste povinni zaplatit na úrocích úvěru.

Je však třeba mít na paměti, že odepřít si vše kvůli předčasnému splacení půjčky je nepřijatelné. Změřte své síly, naplánujte si příjmy a výdaje, udělejte si povinnou měsíční výši splátky úvěru a teprve pokud po všech výdajích máte částku na předčasné splacení dluhu, určitě ji uhraďte.

Mějte na paměti, že čím dříve začnete předčasně splatit půjčku– tím lépe pro váš rozpočet. V tomto případě vyhrajete, protože se přeplatek sníží o poměrně značné procento a pokud se rozhodnete splatit půjčku před datem splatnosti, ale po poloviční době úvěru, tak kvůli inflaci nijak zvlášť nepocítíte rozdíl ve výši platby. Snažte se hypotéku splatit ihned a uvolněné prostředky po splacení utrácejte za něco, co také potřebujete.

Na výběr máte i vy, můžete si vzít hypotéku s předčasným splacením a zkrácením doby úvěru, případně výše splátky měsíčně. Pokud zvolíte první typ, pak se částka, kterou přeplatíte, znatelně sníží. Pokud vaše volba padne na snížení měsíční platby, pak výše plateb bude každý měsíc „škrtit“ váš rozpočet méně. Záleží pouze na vašich individuálních úvahách, stejně jako na výši úvěru - pokud hypotéka nedusí váš rozpočet, pak si vezměte zkrácení termínu, a pokud to vezme lví podíl na vašem rozpočtu - zvolte opačnou variantu . není tak těžké, jak se zdá.

5. Airbag

Abyste byli připraveni na jakoukoli situaci vyšší moci, potřebujete mít „bezpečnostní polštář“, což je částka, se kterou můžete žít v průměru šest měsíců, aniž byste se jakkoli omezovali a pravidelně spláceli hypotéku. Pokud se bojíte dlouhé nemoci nebo nadcházející krize, pak polštář zvětšete tak, aby vydržel zhruba rok. Jen to s hromaděním nepřehánějte. Máte-li po obvyklých měsíčních výdajích ještě peníze, pak polovinu dejte na předčasné splacení hypotéky, druhou polovinu ušetřete. Dokonce se vám bude pohodlněji dýchat z uvědomění, že jste pojištěni proti jakékoli nestandardní situaci a situaci vyšší moci. Koupě bytu na hypotéku v roce 2016 se může stát jedním z takových případů, protože při této ekonomické situaci je těžké něco předvídat.

6. Komfortní banka

Je vhodné vybrat si banku, která vám bude vyhovovat, protože s ním budete muset mít kontakt každý měsíc a čím méně nervů a času vám tyto kontakty uberou, tím lépe. Známky pohodlné banky:

Výhodná poloha. Pobočka banky by měla být blízko vašeho domova. Maximum je z práce. Tato možnost je nežádoucí, protože je pravděpodobnější, že změníte své pracoviště než bydliště.
Pohodlné bankovní hodiny.
Slušný servis a kvalifikovaný personál.
Elektronická fronta. Přesněji jeho přítomnost.
Nedostatek dlouhého čekání v kilometrových frontách.

Pokud máte volné finanční prostředky na provedení platby do drahokamu po dobu dvou nebo dokonce tří měsíců, využijte této příležitosti. Čím méně budete muset kontaktovat banku, tím méně stresu a více volného času vám následně přinese koupě bytu na hypotéku.

7. Důstojný gól

Musíte jasně pochopit, k čemu tato hypotéka je. Opravdu to potřebuješ? Koupě bytu v roce 2016 – vyplatí se toto riziko v době krize? A pokud ano, pak poté, co si to uvědomíte, by pro vás mělo být mnohem snazší vydržet všechny potíže spojené s platbou, protože to je klíč k úspěchu v jakékoli oblasti.

No, to jsou všechna základní pravidla, díky kterým se pro vás koupě bytu na hypotéku stane proveditelnou zátěží a nepřiměje vás ke všemu a všem kolem vás nenávidět, ale přinese vám radost a motivaci pro osobní a.

Poslední aktualizace: 02.02.2019

Koupě bytu prostřednictvím hypotéky je zodpovědným a důležitým rozhodnutím v životě každého člověka. Potenciální dlužník proto musí nejprve posoudit své vlastní finanční možnosti. To by mělo vzít v úvahu:

• Dosažitelná výše měsíčních plateb (zpravidla to není více než polovina přijatého příjmu);
• Cena bytu;
• Výše zálohy (obvykle - 30 % nebo více nákladů na bydlení);
• Typ bytu a navrhovaná plocha jeho umístění.

Pokyny pro koupi bytu na hypotéku zahrnují následující postupy.

Výběr banky a hypotečního programu

Než si vezmete hypotéku na koupi bytu, musíte si udělat rozbor podmínek a nabídek v různých bankách. Určujícími ukazateli při výběru nejlepší možnosti jsou:

• Výše hypotečního úvěru;
• Úroková sazba se zpravidla pohybuje od 11 do 15 % ročně a závisí na bance a požadované částce;
• Věcná břemena (podmínky vydání a podpory);
• Měna půjčky;
• Podmínky zajištění (včetně požadavků na záruku);
• Platební podmínky;
• Podmínky pojištění (včetně hypotečního předmětu);
• Přítomnost sankcí za předčasné splacení.

Po výběru několika vhodných bank a hypotečních programů je nutné pečlivě prostudovat složitost hypotečního produktu na základě rad obdržených na základě telefonátu nebo návštěvy.

Je třeba také připomenout, že mnoho bankovních institucí ukládá potenciálním dlužníkům požadavky a omezení, a to:

• Trvalá registrace na území určeném bankou;
• Určitá délka služby na aktuálním pracovišti (celková délka služby minimálně 1 rok, v posledním místě více než 4-6 měsíců);
• pozitivní úvěrová historie;
• Bez trestního rejstříku;
• Žádné další paralelní půjčky;
• způsobilost k právním úkonům;
• Požadavek na věk (minimální věk 21, maximum je určeno okamžikem splacení úvěru, do tohoto roku by dlužníkovi nemělo být více než 65-75 let)
• Pokud se jedná o spoludlužníky, pak ne více než 3 osoby, stupeň vztahu - manželé, bratři, rodiče, třetí strany;
• Pokud je dlužníkem muž mladší 27 let bez vojenského průkazu, bude mu půjčka zamítnuta. To znamená, že dlužníkem (s výjimkou vojenského personálu, v záloze) nemůže být osoba odpovědná za vojenskou službu, která nedokončila službu, která má odklad (například v souvislosti se studiem) atd. .

Uplatňuje se současně v několika bankách, v každém z nich zjistíte konkrétní podmínky hypotéky a postup při koupi bytu. Po schválení žádosti je nutné přistoupit k výběru vhodného bytu. Tento postup obvykle trvá 2–3 měsíce.

Informace o podmínkách hypotečního úvěru jsou k dispozici na oficiálních stránkách bank.

Doba schválení žádosti o hypotéku je 5 až 10 pracovních dnů. Mezitím jsou všechny předložené dokumenty pečlivě kontrolovány, takže je třeba začít hledat bydlení až po pevném souhlasu úvěrové instituce.

Důležité: banka může odmítnout poskytnutí úvěru a uzavřít smlouvu pouze v případě, že z předložených dokumentů je zřejmé, že potenciální dlužník není schopen splácet úvěr a úroky na základě svých finančních možností. Zbývající motivy odmítnutí jsou nezákonné a lze se proti nim odvolat k soudu.

Výběr nemovitosti

Při výběru nemovitosti byste měli zohlednit požadavky banky na předmět zástavy. Obvykle:

Byt na sekundárním trhu musí:

Obytný dům nebo chata musí:

• Být umístěn v zóně definované hypotečním programem;
• Mít celoroční přístupovou cestu;
• Vhodné pro celoroční použití:
• Dodržujte hygienické normy (mají systémy vytápění, kanalizace a zásobování vodou);
• Předejte příslušný katastrální zápis.

Pro výběr nemovitostí v nových budovách nabízejí bankovní instituce zpravidla objekty ze základny developerů, kteří prošli oficiální akreditací. K tomu jsou poskytovány speciální programy, včetně státních, na podporu hypotečních úvěrů pro primární trh s bydlením.

Příklad: DeltaCredit Bank nabízí úvěry v rámci programu Hypotéka se státní podporou za 12 % ročně. Klienti mohou využívat výhod v rámci podmínek schválených vládou Ruské federace.

Pokud si dlužník nezávisle vybere byt na primárním trhu, pak banky obvykle kladou na vývojáře následující požadavky:

• Termín na trhu bytové výstavby je více než pět let;
• Soulad se standardy hodnocení finanční stability v souladu s federálním zákonem 214-FZ;
• Žádné zpoždění (více než rok) v dokončení výstavby a uvedení zařízení do provozu v předchozích letech;
• Dostupnost objektů bodového a hromadného rozvoje (dva nebo více) uvedených do provozu;
• Neexistence zahájení konkurzního řízení nebo rozhodnutí o likvidaci;
• Další požadavky.

Pro získání odborné pomoci při výběru nemovitosti a důvěry v právní čistotu obchodů nabízejí banky využít služeb realitních kanceláří, které jsou jejich partnery. K tomu poskytují zákazníkům vhodné partnerské základny.

Oceňování majetku

Pro včasné plnění závazků ze smlouvy určují podmínky hypotéky poskytnutí likvidního zajištění, které nejčastěji slouží jako pořizovaný majetek. Tržní hodnota zajištění je výchozím bodem pro stanovení výše hypotečního úvěru, a proto je ocenění zajištění důležitým ukazatelem v úvěrovém procesu.

Většina bank, aby provedla spolehlivé posouzení zajištění úvěru, nabízí využití služeb oceňovacích organizací z řad svých partnerů. Zároveň dlužníky ve výběru neomezují, pokud však hodnotící zprávu poskytuje organizace, která má s bankou negativní zkušenost, má tato právo iniciovat dodatečnou kontrolu.

Rovněž v případě odhalení nepřesnosti poskytnutých posudků nebo porušení požadavků legislativy v oblasti posuzování mají bankovní instituce právo zasílat motivované stížnosti regulačním organizacím (SROO). Odborníci proto doporučují využít služeb partnerských odhadců.

Ocenění je předáno věřitelské bance.

Seznam dokumentů a žádost do banky

Ve většině bank jsou dokumenty poskytované pro koupi bytu na hypotéku:

• přihláška o hypoteční úvěr lze zažádat online na webu banky;
• Podle klienta, fotokopie následujících dokumentů:
  • fotokopie pasu;
  • potvrzení o příjmu ve formě konkrétní bankovní instituce nebo 2-NDFL;
  • ověřená kopie sešitu;
  • SNILS - potvrzení o státním důchodovém pojištění
  • Vojenský průkaz pro muže vojenského věku;
  • doklady o vzdělání (certifikáty, diplomy atd.);
  • Oddací/rozvodový list a oddací smlouva (pokud jsou k dispozici);
  • Rodné listy dětí;
  • Osvědčení o registraci u finančního úřadu individuální v místě bydliště na území Ruské federace (při přidělení daňového identifikačního čísla (TIN);
  • Dokumenty o existujících dluhových závazcích klienta (nebo dříve provedených);
• Pro nemovitosti:

• • Právní dokumenty (smlouvy, akty atd.);
  • Technická dokumentace (katastrální pas nebo osvědčení o registraci);
  • Fotokopie pasů prodejců nemovitostí.

Mohou být také požadovány doklady o dalším pravidelném příjmu a rodinném stavu.

Příklad: Manželský pár požádal banku o hypotéku ve výši 2 500 000 rublů, oba pracují (celkový měsíční příjem 50 000 rublů), bez dětí, věk 30 let. Banka je odmítla, protože příjem jim neumožnil získat půjčku - životní minimum pro každého je 15 000 rublů. Řešení: vezměte si menší částku - 1 500 000, nebo vyhledejte dalšího spoludlužníka, který není v důchodovém věku, s plat minimálně 25 000 měsíčně.

Pokud jsou v předmětu zajištění zapsáni schopní dospělí, kteří nejsou dlužníky, banky je požádají, aby dodatečně poskytli podepsaná a notářsky ověřená prohlášení o jejich vědomí, že:

• Byt, ve kterém bydlí, přechází do zástavy;
• V případě nesplnění povinností uvedených v zástavní smlouvě bude byt exekuován, a to až do vyklizení žadatelů.

Pokud jsou v předmětu zajištění zapsány osoby, které nejsou blízkými příbuznými zástavce, banky navíc požadují vysvětlení nutnosti registrace určené osoby v tomto objektu a listinné doklady o vlastnictví těchto osob, kde mohou být zapsány.

Důležité: Banky zpravidla neakceptují, že mezi vlastníky nemovitostí převedených jako zástava byli nezletilí a / nebo osoby nemohoucí.

Uzavření smlouvy o půjčce

Před podpisem smlouvy o úvěru na koupi bytu je nutné její pečlivé prostudování. Velkou pozornost je třeba věnovat všem věcným břemenům a případným nákladům, zejména skrytým úrokům, u kterých se doporučuje převést je do čísel.

Skrytý úrok se zpravidla skládá z různých provizí (za vyplacení, vedení účtu apod.) a povinných vkladů, které se určují procentem z výše hypotečního úvěru.

Příklad: Po obdržení hypotečního úvěru ve výši 1 milion rublů se sazbou 10 % ročně budou roční platby bez skrytých úroků činit 100 tisíc rublů (1 milion * 10 %). Účtování pouze provize za výběr ve výši 2,8 % povede ke zvýšení úrokové sazby na 12,8 % a dodatečným platbám ve výši 28 tisíc rublů (1 milion * 2,8 %).

Důležité: Výnosem prezidia Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace č. 8274/09 ze dne 17.11.2009 je bankám zakázáno účtovat poplatek za zřízení a vedení úvěrového účtu.

Pokud banka ukládá provize, které jsou povinné pro získání úvěru, pak musí tato zatížení uvést ve smlouvě a při zveřejnění efektivní úrokové sazby. Při průchodu nákupními fázemi je při podpisu smlouvy nutné požadovat po bance zveřejnění souvisejících nákladů, aby bylo možné určit skutečnou hodnotu hypotéky.

Pozor si dejte také na podmínky změny výše úroku. Mnoho bank tuto možnost poskytuje jednostranně bez souhlasu dlužníka. To je zatíženo tím, že v určitých ekonomických situacích může banka zvýšit úrokovou sazbu a úvěr se pro klienta stane neúnosným. Proto je nutné usilovat o to, aby podmínky, které upravují změnu výše úroku nebo splátky úvěru, do smlouvy o půjčce obsahovaly pouze po vzájemné dohodě stran.

Další důležitou podmínkou je možnost předčasného splacení úvěru. To je dáno zákonem. Banky však jdou na trik a podmiňují toto právo doplatky.
Např, může smlouva o úvěru stanovit, že v případě předčasného splacení úvěru zaplatí dlužník bance jednorázovou platbu ve výši 1 % ze splacené částky nad rámec předčasně splaceného úvěru.

Registrace transakce u prodejce a převod peněz

Dalším krokem v procesu koupě, po uzavření smlouvy o úvěru, bude přijetí finančních prostředků a pořízení vybrané nemovitosti. Převod peněz je klíčovým bodem transakce. Jakmile budou peníze v rukou kupujícího, můžete se zabývat vyřízením *kupní smlouvy na byt*. Vztahy mezi stranami jsou promítnuty do kupní smlouvy, jejíž důležitou podmínkou je hodnota nemovitosti a způsob platby. Platební postup lze provést:

• Peníze na ruku);
• bezhotovostní platba (převodem na účet prodávajícího);
• Prostřednictvím bankovního účtu.

Banky často vydávají úvěr za podmínek počáteční registrace transakce nákupu a prodeje nemovitosti a hypotéky a teprve poté vydávají vypůjčené prostředky. V takových případech se nabývání nemovitosti provádí v následujících fázích:

• kupující oznámí prodávajícímu uzavřenou smlouvu o úvěru a souhlasí s obchodem s podmínkou odložení platby
• platí prodávajícímu zálohu z vlastních prostředků
• registrace transakce a hypotéky
• bance jsou poskytnuty certifikáty o uzavřené transakci a registraci hypotéky, na základě kterých jsou peníze vydány
• konečné vypořádání s prodávajícím

Prodejci s těmito podmínkami zpravidla souhlasí, protože po registraci hypotéky banka vydá úvěrové prostředky v následujících pracovních dnech. A nákup a prodej bez placení garantuje prodávajícímu složení kauce ze zákona. Prodejce tedy nemá žádné riziko.

Transakce za nákup a registraci bytu se provádí v Federální služba státní evidence, katastr a kartografie (Rosreestre). Při jejím uzavírání je důležité domluvit se na všech důležitých podmínkách, které nedovolí, aby se tato transakce neuskutečnila.

Pojištění a převod hypotéky

Chcete-li uzavřít hypoteční smlouvu, musíte projít tímto postupem povinné ručení zastavil nemovitý majetek před nebezpečím poškození a ztráty. Tento postup stanoví zákon o hypotékách.

Banky často vyžadují životní pojištění dlužníka nebo jiná rizika. Rozhodnutí podepsat smlouvu s doplňkovými druhy pojištění je rozhodnutím dlužníka, protože vede ke zvýšení splátek úvěru (skrytý úrok).

Následuje proces formalizace zástavní smlouvy a hypotéky. Zástavní smlouva je registrována u Rosreestr, což dlužníkovi nedovolí provádět s nemovitostí žádné úkony bez souhlasu banky, držitele zástavy. Hypotéka zůstává bankovní instituci a umožňuje jí dále prodat právo na uplatnění podle zástavní smlouvy.

Způsoby vymáhání pohledávek po splatnosti z úvěrů

Úvěry po lhůtě splatnosti mají negativní dopad na činnost každé finanční instituce až do její životaschopnosti. V tomto ohledu banky zlepší proces práce s problémovými úvěry.

Práce s dlužníky prochází konstruktivním dialogem. Pokud se zjistí, že finanční potíže dlužníka jsou naléhavé, banky přistoupí k restrukturalizaci úvěru:

• Změny v splátkovém kalendáři;
• Prodloužení půjčky;
• Změny úrokových sazeb.

Pokud se při upsání úvěru objevily problémy z hlediska platební schopnosti dlužníka, banka mu zašle výzvy s požadavky na splacení dluhu a jedná s ním. Při jednání se vysvětlují důsledky nezaplacení dluhu, až po možnost postoupení věci soudu (násilné vymáhání dluhu).

Nutno podotknout, že obcházení dluhů je trestným činem. Proto je nutné využít všech možností, jak dluh ze smlouvy o úvěru uhradit, a to nejlépe dobrovolně.

Co dělat, když nejsou peníze na další splácení hypotečního úvěru

Je třeba vzít v úvahu všechny možné nuance, například ztrátu zaměstnání, zhoršení zdravotního stavu atd. V případě prodlení s platbou začnou zaměstnanci banky volat dlužníkovi na telefon a připomínat mu platbu dluhu . Pokud na to nereaguje, banka do 10 dnů zašle e-mailové oznámení o naléhavé platbě stávajícího dluhu. Pokud na to nebyla žádná reakce, má zástavce právo obrátit se na soud, kde bude rozhodnuto o předčasném vymožení celé zbývající částky úvěru a úroků a o prodeji bytu v dražbě.
Byt v dražbě se prodává za zástavní hodnotu, která je obvykle nižší než tržní hodnota. Při uzavírání zástavní smlouvy je proto třeba dbát na velikost zástavní hodnoty a snažit se ji přiblížit tržní úrovni.

V tomto případě dlužník po prodeji bytu obdrží pouze jím zaplacené částky na hlavním úvěru minus %, dále minus pokuty uložené bankou, a to pouze v případě, že peníze z prodeje bytu zůstanou .

Příklad: klientovi byla poskytnuta půjčka na nákup bytu ve výši 3 000 000 rublů. Po dobu 2 let bylo bance vráceno 500 000 rublů s přihlédnutím k úrokům. V době inkasa je dluh vůči bance u soudu 2 700 000 rublů. (zůstatek úvěru + splatný úrok). Zajišťovací hodnota bytu byla 2 300 000 rublů, ale ve skutečnosti byl prodán v aukci za 2 000 000 rublů. Výsledkem je, že dlužník dluží bance dalších 700 000 rublů (tento zůstatek je kryt pojistnou částkou).
To znamená, že dlužník zůstává v červených číslech - ztratí byt a výši zaplacených úroků, zaplatí bance pokutu, která činí impozantní částky. Zbývající prostředky jsou použity na úhradu právních a jiných nákladů a bance (na splacení dříve poskytnutého úvěru).

Ale protože proces exekuce bytu je poměrně dlouhý, během této doby je vhodné najít si práci a splatit dluhy:

• V případě, že si dlužník najde práci před soudem nebo i během soudního jednání apod. a splatí svůj dosavadní dluh, je možné smírné urovnání sporu, neboť pro banky se rovněž nevyplácí zapojovat se do sporu. prodej bytu.
• Pokud se věc dostane k soudu, může dlužník bojovat o snížení výše penále (za určitých podmínek ji lze snížit).

Pokud máte dotazy k tématu článku, neváhejte se jich zeptat v komentářích. Všechny vaše dotazy určitě zodpovíme během několika dnů.

87 komentářů