В ситуации нестабильности рынков и валютных курсов все больше инвесторов выходят на рынок коммерческой недвижимости , способной приносить немалый доход от сдачи помещений в аренду. Этот тренд подтверждают и данные компании CBRE, по подсчетам которой инвестиции в коммерческую недвижимость в России за I квартал 2016 года по сравнению с прошлым годом выросли в 4,5 раза. Однако вкладывая средства в такой проект, инвестор должен отдавать себе отчет, насколько его площади будут востребованы, и кто будет их арендовать.

Дмитрий Михайлов, директор

по развитию компании AKTIVO

О тонкостях взаимоотношений собственников и арендаторов, а также о том, на какой доход можно рассчитывать от сдачи в аренду помещений разных форматов, рассказывает Дмитрий Михайлов, директор по развитию компании AKTIVO , краудфандинговой площадки, работающей в сфере недвижимости.

Безусловно, каждый арендатор торгового помещения заинтересован в наиболее выгодной локации для своего бизнеса, где ему удобно повесить свою вывеску и продавать товар. Это ясно любому собственнику коммерческого объекта. Тем не менее, полагать, что этим специфика выбора коммерческого объекта для инвестирования и ограничивается, было бы неверно. Разные форматы торговой недвижимости предполагают и разных арендаторов со своими требованиями к помещению с точки зрения безопасности, наличия в нем коммуникаций и прочего. Итак, остановимся на этом подробнее.

Арендаторы непритязательные, но проблемные

Небольшие торговые площади размером 40-50 кв. метров, пожалуй, одни из самых ликвидных объектов на рынке торговой недвижимости. Если такие площади имеют хорошую локацию, к примеру, у метро или на проходных улицах, на них могут претендовать достаточно много арендаторов: чаще всего это магазины сотовой связи, магазины цветов и продавцы мясной продукции, такие как «Сетунь», «Дымов», «Мясницкий ряд» и т.д. Такие точки бывают востребованы салонами красоты, парикмахерскими и другими представителями сферы услуг. Ставка за кв. метр в небольших помещениях может достигать 10 000 руб. в месяц, а иной раз и выше.

Тем не менее, за высокие ставки этого торгового формата собственникам помещений нередко приходится расплачиваться своим временем и нервами из-за постоянных просьб съемщиков понизить арендную ставку, угроз, связанных с тем, что арендатор покинет помещение, и т.д. И такие угрозы имеют под собой основания - небольшие арендаторы, как правило, довольно мобильны. К примеру, сети салонов сотовой связи на открытие новой точки тратят всего от 600 000 до 1 млн рублей. В случае если текущая локация или арендная ставка конкретной точки не устраивают руководство сети, ее покидают, а товар перевозят на место получше - финансовые затраты на такой переезд за счет экономии на аренде можно «отбить» всего за несколько месяцев. Собственник же будет вынужден искать себе нового постояльца. К таким мобильным арендаторам относятся и небольшие магазинчики, продающие ограниченный ассортимент продовольственных товаров - затраты на открытие торговых точек у них тоже не очень велики. Отсюда и агрессивная стратегия, которой часто следуют в таком бизнесе: взять лучшее место по ставке выше рыночной, а затем уговорами и угрозами снижать ее, насколько это возможно. Собственнику помещения нужно быть готовым и к этому.

Особняком в этом ряду стоят аптеки, которые, как правило, также арендуют площади размером 40-60 кв. метров. Этот тип арендаторов более консервативен, меняет локацию с явным неудовольствием. У аптечного бизнеса есть дополнительная причина подходить серьезно к выбору места для торговли и идти на компромисс с собственником. Все дело в лицензии, которую аптеки получают на торговлю в конкретном месте. Получение разрешительной документации на новый объект - это всегда затрата времени и денег.

Особые требования: банки, ломбарды и ювелирные салоны

В целом мелкие арендаторы довольно неприхотливы и не выдвигают к помещению особых требований: при сдаче помещения в аренду собственнику не нужно думать, к примеру, об обеспечении надежного энергоснабжения объекта или дополнительных мощностях электроэнергии. А вот ювелирные салоны, банки и ломбарды в этом отношении намного более требовательны.

К примеру, приглашать такого арендатора в стеклянный торговый павильон просто бессмысленно. Менеджеры и собственники этого бизнеса очень дотошно изучают объект именно с точки зрения возможного взлома и проникновения в помещение. А бизнесу, связанному с финансовыми услугами, в частности, банкам, необходимо постоянное подключение к электроснабжению и наличие резервной линии, которая будет обеспечивать бесперебойную подачу электроэнергии в случае возникновения проблем на основной линии. Причем наличие должной безопасности и особые требования к энергоснабжению, как правило, не сказываются на величине арендной ставки.

Еще в 2011-2012 годах, когда банковские организации активно развивали свои розничные сети, они часто арендовали небольшие помещения площадью 40-60 кв. метров, но сейчас количество таких отделений сокращается. Вместо многочисленных маленьких офисов банки предлагают клиентам онлайн-обслуживание. Это, конечно, не значит, что они совсем перестали открывать новые отделения, но предпочтения банковских организаций изменились. Сейчас большинство из них развивает сеть отделений в формате от 100 кв. метров. Такой метраж позволяет иметь меньше офисов, но предлагать населению полный перечень услуг в каждой локации. За помещения такой площади банковские организации платят по среднесрочной цене около 5-7 тысяч руб. за кв. метр и не предлагают никаких наценок за свои повышенные требования.

Небольшие продуктовые магазины: лицензии на алкоголь и сложности переезда

Продовольственные магазины, предлагающие широкой ассортимент товаров, в частности, супермаркеты, как правило, предпочитают арендовать значительно бОльшие площади - от 300-350 кв. метров. Торговые сети, торгующие продуктами питания, сейчас готовы арендовать площади от 1500 до 4000 руб. в месяц за кв. метр. В последнее время продуктовые магазины предлагают собственникам не фиксированные ставки, а процент от оборота, чтобы минимизировать свои убытки. Продовольственная розница не любит платить много. Но особенность такого арендатора в том, что он готов занимать место не только на первой линии, но и в глубине жилого массива, поскольку и там найдутся покупатели, которые будут ему лояльны.

Излюбленная локация крупных продуктовых магазинов - это отдельно стоящие здания с дополнительным входом для погрузки и выгрузки товара. Первые этажи жилых домов они занимают неохотно - жильцы жалуются на шум от погрузки, запахи, разговоры под окнами и т. д. Тем не менее, если в районе других вариантов нет, ритейлеры соглашаются и на жилые дома. Однако самый главный фактор, влияющий на стоимость коммерческого объекта для таких арендаторов, - возможность получить лицензию на торговлю алкоголем. Любой продовольственный магазин получает значительную долю прибыли от торговли «горячительным» и прописывает в договорах аренды, что до тех пор, пока не получит лицензию для этого помещения, ставка будет меньше на 30-50%. Инвестору, вложившему средства в такой объект, следует знать, что торговым точкам вблизи детских садов, школ и других образовательных учреждений лицензии на алкоголь не выдаются.

Требовательный арендатор: общепит

Ресторанный бизнес или фастфуд может претендовать на различные площади. Для иного фастфуда подойдут и 20-30 кв. метров. Столовым, кафе или ресторанам, конечно, нужны помещения побольше. К тому же не всякое помещение подходит для точки общепита: всё, что связано с приготовлением еды, требует наличия больших мощностей электроэнергии (от 100 кВт) и возможности оборудовать вытяжку (т.е. доступ к вентиляции). Все это обеспечивает собственник. Если же речь идет не о фастфуде, а о ресторанном бизнесе, рассчитывать на высокие ставки аренды особо не приходится. Даже самые престижные и известные рестораны зачастую не слишком прибыльны. Ставки аренды на помещения под рестораны могут быть среднерыночными, а могут быть и ниже.

Арендаторы стабильные и солидные

Вероятно, повторю прописную истину, если скажу, что наиболее стабилен тот арендатор, который арендует наибольшую площадь. Компании, открывающие торговые объекты площадью от 1000 кв. метров, разумеется, стараются подходить к вопросу выбора помещения наиболее тщательно. Открытие такой торговой точки - это уже десятки миллионов рублей. Переезд такого гиганта может занять не одну неделю. Но и собственнику помещения может потребоваться больше времени, чтобы в случае возникновения проблем найти замену крупному арендатору. Такая ситуация настраивает обе стороны на поиск консенсуса в различных вопросах.

На наш взгляд, с такого рода арендаторами собственнику работать намного выгоднее. Так, инвесторы нашей краудфандинговой площадки на данный момент приобрели два объекта стрит-ритейла, якорными арендаторами в которых являются супермаркеты «Виктория» и «Пятерочка», занимающие площади 2 000 и 650 кв. метров соответственно. Следующим нашим объектом также должно стать помещение, якорным арендатором которого будет продовольственный магазин - супермаркет известного бренда. Ставки аренды для таких магазинов составляют 1500 - 4000 руб. за кв. метр. Теоретически мы могли бы заниматься покупкой объектов меньшей площади и сдавать их по низким ставкам или нарезать площади под сдачу по более высоким ставкам. Но тогда не получали бы стабильный доход и не могли бы рассчитывать на пятнадцатилетние контракты, предполагающие ежегодную индексацию.

Если арендатор регулярно вносит арендную плату и помещение не простаивает, это значит, что собственник не несет убытки. Выбрав для себя локацию, крупный магазин вряд ли покинет ее, если арендная ставка составляет менее 10% от его оборота. При этом бизнес крупнейших торговых сетей активно развивается даже в кризис, и риск потери такого арендатора, по крайней мере, в ближайшей перспективе, представляется минимальным.

Каждый собственник сам выбирает стратегию: стремится он к высоким ставкам или к стабильности. На мой взгляд, именно стабильный арендатор в итоге приносит собственнику больший доход, чем тот, кто вроде бы готов платить большие суммы.

Дмитрий Михайлов - директор по развитию компании AKTIVO, краудфандинговой площадки, работающей в сфере недвижимости. Имеет опыт работы в ритейле более 10 лет по направлениям: управление франшизой и управление недвижимостью. Работал в крупных федеральных компаниях со штатом более 15 000 человек на позиции руководителя по управлению недвижимостью.

Рост рынка финансовых услуг, а также уход с рынка банковских услуг значительного количества кредитных организаций в связи с отзывом лицензии, позволяет крупнейшим банкам расширять сферу своего присутствия. Это в первую очередь происходит за счет приобретения и аренды коммерческой недвижимости под дополнительные отделения и офисы. У многих арендодателей возникает вопрос, как сдать помещение в аренду банку, поскольку арендатор в лице банка является надежным партнером, который стабильно исполняет свои обязательства независимо от внешних факторов.

Требования и критерии к помещениям

Банки и иные финансовые организации особенно тщательно выбирают помещения для расположения своих офисов и представительств. Удачно выбранное место позволяет не только привлечь новых лиц в ряды потенциальных клиентов, но и повысить репутацию и статус среди постоянных. Какие требования предъявляют банки к арендуемым помещениям и о чем необходимо позаботиться, заключая договор с банком. Проанализируем данную категорию арендных правоотношений.

Подходя к поиску помещений в аренду для обособленных отделений, банки готовы платить арендную плату выше других арендаторов, но при этом и требования к объектам у них достаточно высоки. Анализ предложений нескольких банков по аренде и покупке позволил выделить следующие общие критерии к нежилым помещениям:

• строение должно быть надлежащим образом введено в эксплуатацию;
• отсутствие какого-либо обременения, в том числе ареста и иной спорной ситуации;
• возможность долгосрочной аренды (минимум от 5 лет);
• расположение в деловом центре города;
• доступность для автомобилистов и пешеходов (наличие парковки);
• первый этаж здания;
• возможность субаренды.

В зависимости от целей и функционала будущего отделения требования могут существенно дополняться. Так, если планируются открыть отделение, направленное на обслуживание розничных клиентов в Москве, некоторые банки требуют выполнение следующих условий:

• расположение в оживленном месте (рядом с метро либо с крупными транспортными развязками);
• открытая и свободная планировка;
• возможность доступа в помещение круглосуточно;
• презентабельный вид снаружи и возможность размещения рекламы на фасаде.

Кроме этого достаточно часто предъявляются и такие специфичные требования как:

• отсутствие эксклюзивного права одного провайдера на услуги связи;
• наличие определенной высоты от пола до потолка (например, 2,5 м.);
• определенный уровень энергоснабжения.

Каждый банк формирует подробные критерии самостоятельно, при этом чем больше предъявляется специфичных требований тем выше цену он готов платить за арендованную коммерческую недвижимость.

По сравнению с указанными выше требованиями аренда помещения под банкомат не предполагает каких-либо особенностей, за исключением круглосуточного доступа.

Особенности аренды банковских помещений

Договор аренды в отношении помещений, предназначенных для отделений банка, регламентируется гл. 34 Гражданского кодекса.

Поскольку аренда банковских помещений предполагает длительный характер – такой договор всегда оформляется в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. осуществляется направлением уведомления за месяц до предполагаемой даты.

Кроме этого банк, как правило, за счет собственных средств осуществляет ремонт помещения для того, чтобы оно соответствовало всем требованиям Центробанка. Поэтому важно сразу определить, судьбу неотделимых улучшений после расторжения арендных отношений.

При сдаче в аренду помещения под банкомат необходимо четко указать место его расположения, поскольку в большинстве случаев сдавать требуется не всё помещение, а лишь небольшая его часть.

Аренда помещения под банк привлекает арендодателей размерами арендной платы и долгосрочностью соглашения. Все требования, предъявляемые банками, имеют цель показать преимущество над конкурентами и обеспечить лояльное отношение клиентов к банковским услугам.

Альфа-Банк, основанный в 1990 году, является универсальным банком, осуществляющим все основные виды банковских операций, представленных на рынке финансовых услуг, включая обслуживание частных и корпоративных клиентов, инвестиционный банковский бизнес, торговое финансирование и т.д. Головной офис Альфа-Банка располагается в Москве. В Альфа-Банке работает около 21 тысячи сотрудников. В 2014 году в связи с принятием Банком России решения о санации и победой на тендере, в состав Банковской Группы «Альфа-Банк» вошел ПАО «Балтийский Банк». Прямыми акционерами Альфа-Банка являются российская компания АО «АБ Холдинг», которая владеет более 99% акций банка, и кипрская компания «ALFA CAPITAL HOLDINGS (CYPRUS) LIMITED», в распоряжении которой менее 1% акций банка. Банковская группа «Альфа-Банк» сохраняет позицию одного из крупнейших российских частных банков по размеру совокупного капитала, кредитному портфелю и средствам клиентов. Кроме этого, Альфа-Банк входит в список топ-10 системно значимых кредитных организаций, который был опубликован Центральным Банком РФ во второй половине 2015 года. По состоянию на конец 2016 года клиентская база Альфа-Банка составила около 334 100 корпоративных клиентов и 14,3 миллионов физических лиц. В 2016 году Группа продолжила свое развитие как универсальный банк по основным направлениям: корпоративный и инвестиционный бизнес, малый и средний бизнес (МСБ), торговое и структурное финансирование, лизинг и факторинг), розничный бизнес (включая потребительское кредитование, кредиты наличными и кредитные карты, накопительные счета и депозиты, дистанционные каналы обслуживания). Стратегическими приоритетами Банковской Группы «Альфа-Банк» на 2017 год являются поддержание статуса лидирующего частного банка в России с акцентом на надежность и качество активов, а также ориентированность на лучшие в отрасли качество обслуживания клиентов, технологии, эффективность и интеграцию бизнеса. В 2016 году Банковская группа «Альфа-Банк» успешно осуществила выпуск бессрочных еврооблигаций общей суммой 700 млн. долларов США. Данная сделка является уникальной на российском рынке. После введения стандартов Базель III Альфа-Банк был первым эмитентом в России, выпустившим публичные бессрочные Еврооблигации. Первый колл-опцион предусмотрен через 5.25 лет, ставка купона на первые 5.25 лет была зафиксирована на уровне 8% годовых (выплата ежеквартальная). Ведущие международные рейтинговые агентства присваивают Банковской группе «Альфа-Банк» одни из самых высоких рейтингов среди российских банков, которые находятся либо на одном уровне (Moody’s), либо всего на одну ступень ниже (Standard&Poor’s, FitchRatings), чем рейтинги крупнейших государственных банков, опирающимся на поддержку государства. Среди российских частных банков рейтинги Альфа-Банка являются наивысшими. 20 февраля 2017 г. международное рейтинговое агентство S&P Global Ratings пересмотрело прогноз по рейтингам Альфа-Банка со «Стабильного» на «Позитивный» и подтвердило долгосрочный рейтинг Банка на уровне BB. 21 февраля 2016 международное рейтинговое агентство Moody’s Investor’s Service пересмотрело прогноз по рейтингам Альфа-Банка с «Негативного» на «Стабильный» и подтвердило долгосрочный рейтинг Банка на уровне Ва2. По мнению рейтинговых агентств Альфа-Банк имеет масштабную филиальную сеть в России, бизнес банка диверсифицирован, банк имеет сильную капитальную базу и хорошее показатели ликвидности и качества активов. Альфа-Банк подтверждает лидирующие позиции в банковском секторе России. Так Банк в 2016 году стал лауреатом премии «Финансовый Олимп» в номинации «Надежный банк». Альфа-Банк и его премиальная программа «Максимум+» вошли в ТОП-3 лучших предложений в сегменте премиального банковского обслуживания по версии исследовательской компании Frank Research Group. Также Банк одержал победу в номинации «Лучшее дистанционное банковское обслуживание» за специальное предложение для клиентов ПУ «Максимум+» и А-Клуба - «Альфа-Мобайл Премиум». По итогам работы в 2015 году Альфа-Банк был удостоен наград от международной платежной системы VISA в рамках глобальной программы Visa Global Service Quality Performance Awards за высокое качество предоставляемых операционных услуг клиентам банка, держателям карт Visa. В пятый раз Альфа-Банк был награжден в номинациях Authorization approval rate - самый высокий показатель по успешным одобренным операциям по дебетовым продуктам и Risk efficiency - самый высокий уровень эффективности риск-менеджмента. Кроме того, А-Клуб Private Banking возглавил рейтинг Forbes «Лучших российский банк для миллионеров» cреди российских банков без государственного участия. Альфа-Банк стал победителем в номинации «Лучший розничный клиентский сервис» как банк, отличающийся клиентоориентированностью и безупречным отношением с клиентами-физическими лицами по версии портала FutureBanking. Альфа-Банк получил награду за проект внедрения стандартов Базельского комитета по банковскому надзору (Basel II, Basel III): за концепт решения и командный подход в категории Security, Fraud, and Risk Management (англ. - безопасность, противодействие мошенничеству и управление рисками) конкурса компании Celent, участника группы Oliver Wyman - одной из ведущих международных фирм в области управленческого консалтинга. Альфа-Банк четвертый год подряд становится «Лучшим банком на валютном рынке» по итогам конкурса «Дилер года» Московской международной валютной ассоциации. Альфа-Банк назвали лучшим банком на валютном рынке в 2015 году (The Best Forex Desk 2015) по итогам национального конкурса «Дилер года» Московской международной валютной ассоциации. По итогам 2015 года Альфа-Банк вошел в тройку крупнейших российских факторов, согласно данным Ассоциации факторинговых компаний (АФК). Главный управляющий директор Альфа-Банка Алексей Марей - Банкир Года в 2015 году по версии портала «Банки.ру» Банковская Группа «Альфа-Банк» является социально-ориентированной организацией. Важным направлением ее благотворительной деятельности является помощь социально незащищенным слоям населения: воспитанникам детских домов и интернатов, тяжелобольным детям, ветеранам Великой Отечественной войны. Альфа-Банк активно развивает собственную стипендиальную программу для талантливых российских студентов «Альфа-Шанс», оказывает финансовую поддержку благотворительному фонду «Линия жизни» и является членом Корпоративного клуба WWF России. С момента своего основания в 1990 г. банк известен поддержкой масштабных культурных мероприятий. При содействии Альфа-Банка Россию посетили всемирно известные зарубежные музыканты: Рэй Чарльз, Элтон Джон, Тина Тернер, Брайан Адамс, Эрик Клэптон, Стинг, Робби Уильямс, Уитни Хьюстон, Пол Маккартни, Марк Нопфлер и многие другие. Альфа-Банк - официальный европейский банк Чемпионата мира по футболу FIFA 2018 и Кубка Конфедераций FIFA 2017. Альфа-Банк считает свою репутацию наиболее ценным активом, по этой причине он один из первых Российских компаний опубликовал Социальный отчет. Миссия Мы верим, что свобода - ключевая ценность современного человека. Объединяя неравнодушных людей, их опыт и энергию, мы помогаем вам быть свободнее в поступках и мечтах.

Проблеме поиска недвижимости для коммерческого использования посвящено немало ресурсов в Интернете, периодических печатных изданиях и т. д. Основополагающим критерием классификации существующих объектов недвижимости является назначение:

1. Жилые помещения.

2. Помещения для коммерческого использования.

3. Производственно-складские помещения.

Далее, если говорить о коммерческих помещениях, то они бывают 4-х классов (А, В, C, D). К классу А относят наиболее выгодные варианты (специализированные бизнес-центры, офисы, проектами которых занималась известные строительные компании). Проект такого здания обычно выполняют знаменитые девелоперы в данной отрасли. Помещения отличаются отличным дизайном, оптимальной планировкой, современной парковкой. Класс В характеризуется более скромными условиями, однако хороший ремонт и планировочные аспекты объекта остаются. Для класса С характерны такие помещения, как площади на первых этажах жилых зданий, бывшие научно-исследовательские институты, учебные заведения и т. д. Класс D сходен с предыдущим классом, однако состояние здания значительно уступает (ремонт, наличие линий электропередач, состояние сантехники, канализации и т.д.).

Основными требованиями, которыми должна обладать арендуемая площадь для коммерческого использования, являются:

Класс недвижимости;

Площадь;

Общее состояние объекта (ремонт);

Планировка (количество этажей, наличие подвала, чердака, запасных выходов);

Высота потолков, шаг колонн (инженерно-техническое решение);

Отсутствие объектов по соседству, которые влияют на имидж (свалка, кладбище) и прочее.

Если необходимо подобрать помещение под банк , то в дополнение к вышеуказанным аспектам стоит отметить следующие моменты:

Наличие изолированного помещения для сейфов и специальных хранилищ;

Возможность установления современной системы контроля и охраны (сигнализации);

Наличие парковочных мест на прилегающей территории;

Так как кредитно-финансовые организации занимаются обслуживанием клиентов, немаловажным является радиус доступности, т. е. теоретическая проходимость людей в районе размещения помещения под офис банка.

Поскольку банковские учреждения - это сетевые структуры, то, подбирая очередное помещение, арендатор рассчитывает найти предложение со сходными маркетинговыми, техническими и локационными требованиями.

С каждым днем появляется все больше и больше зданий, а, следовательно, и предложений по аренде (продаже) недвижимости, однако некоторые проблемы выбора все же существуют. Основной является проблема соотношения цены и локационных характеристик помещений. Бизнесменов, естественно, интересуют объекты недвижимости с наиболее выгодными локационными признаками (близость расположения офиса к центру города, транспортным развязкам) и умеренной ценой.

Чтобы найти наиболее подходящий вариант недвижимости стрит-ритейл, необходимо регулярно заниматься мониторингом объявлений о продаже (сдаче в наем).

Обычно осуществляется на долгосрочной основе. При этом арендуемая площадь проходит частичную, а иногда и полную реконструкцию (фасад, внутренняя отделка). Для того, чтобы сэкономить время на поиск таких объявлений, лучше всего воспользоваться базой предложений в сети Интернет по аренде недвижимости на надежных ресурсах.

Продажа помещения под банк наиболее часто осуществляется в тех случаях, когда покупателю нужно здание для главного офиса кредитной организации, потому что арендуемые помещения относятся к временным размещениям объекта. Поэтому и требования к продаваемым площадям значительно выше. Если говорить о цене, то в таком случае лучше заключать сделки без посредников, сэкономив значительную сумму денег, которые положены агентствам недвижимости за оказание услуг.