Има много плюсове и минуси на ипотечното кредитиране:

1. Дългият срок на заема ви позволява да извършвате плащания в малки суми, но в същото време съществуват рискове да загубите работата си през този период или може да настъпят промени в състава на семейството.Това ще повлияе на нивото на доходите и ще стане повече трудно изплащане на заема.
2. Положителното е, че апартаментът веднага след документите става собственост на кредитополучателя. Дори имотът да е заложен не означава, че банката може да го изгони по всяко време. Длъжникът може да го загуби само със съдебно решение в случай на неизпълнение на задължения за плащане на ипотечен кредит.
3. Платената сума ще бъде много повече от цената на жилището, тъй като включва лихва по кредита, задължителна застраховка живот и платежоспособност на длъжника.

   Положителен момент - кредитополучателят може да получи собственост данъчно приспадане, а това са допълнителни суми, които отиват в семейния доход.

4. В зависимост от региона има различни програми за ипотечно кредитиране: за младо или голямо семейство, за служители в държавния сектор и военнослужещи, те ви позволяват да намалите изискванията за получаване на заем или да намалите месечната вноска.

Разбира се, размерът на надплащането е доста голям, имайте предвид, че цените на недвижимите имоти растат през цялото време, което означава, че като купувате жилище с ипотека, вие правите инвестиция в бъдещето. Това е единствената възможност да станете собственик на жилище за тези, които нямат големи спестявания, за да го закупят.

След като решите да закупите апартамент или друго жилище на кредит, трябва да преминете през процес на няколко етапа:

1. Ако имате възможност и желание, можете да се свържете с опитен брокер, който работи с ипотечни кредити. Той може да ви посъветва за най-изгодните оферти или да избере банката, която със сигурност ще ви одобри за кредит. Посредникът винаги знае всички тънкости, ще помогне да се избегне бумащината, но услугите му трябва да бъдат платени.
2. След като вземете удостоверения от местоработата, направите копия на документите си, трябва да се свържете с банката, за да получите одобрение за кредита. Всяка банка има свои собствени срокове за разглеждане на заявление, може да бъде три дни или месец и половина. Заедно с положително решение можете да определите минималната и максималната сума за закупуване на жилище. Ако банката е издала отрицателно решение, можете да опитате да намерите друг кредитор.
3. След одобрението на кредита следва труден и отговорен етап – изборът на апартамент. Не всяка оферта ще бъде подходяща за ипотека. Тук можете да действате самостоятелно или да включите брокер. Задължително условие е проверка на "чистотата" на сделката и оценката на недвижимия имот.
4. Прехвърляне на всички документи в кредитна институция, така че закупеното жилище да премине всички процедури за проверка чрез службата за сигурност на банката и адвокатите.
5. Изготвяне и подписване на договор за ипотека. Той трябва да включва пълен погасителен план. Има регистрация на застраховка на жилището и кредитополучателя. Трябва незабавно да подпишете договор за продажба. Най-често банките изискват тя да бъде нотариално заверена.
6. Прехвърлянето на пари от банката към продавача може да се извърши по два начина: чрез разплащателна сметка или чрез депозитна каса.
7. Последната стъпка е регистрация на недвижими имоти в регистрационната камара и получаване на документи, потвърждаващи правото на жилище.

Целият процес на закупуване на жилище с ипотека е много сложен и отнема много време, изисква задълбочено познаване на законите, не можете да правите грешки при изготвянето на никакви документи. Но след като сте преминали през всички трудности, вие ще станете собственик на имота.

Декор

Всички сделки за подписване на договори за ипотека, след получаване на всички разрешения, се извършва в банката в присъствието на купувач, кредитен мениджър, продавачи евентуално брокер. Ако банката постави условие за изискване на поръчители, тогава тяхното присъствие по време на подписването също е задължително.

Първо подписват договор за заем, откриват сметка на кредитополучателя, за да преведат цялата сума. Първоначалната вноска се превежда по сметката на продавача.

Ако нотариус не е присъствал на сделката, тогава бъдете готови за факта, че при регистриране на имота всички копия на документите, подадени в регистрационната камара, все пак ще трябва да бъдат заверени от него.

След регистриране на имота в съответните органи, на купувача се издава документ, установяващ правото на собственост с тежест, а на продавача се прехвърля остатъкът от средствата.

Регистрацията на ипотеката е последният етап, след който ще бъде невъзможно да се откаже сделката. За да обявите договора за невалиден, ще трябва да се обърнете към съда и трябва да имате основателни причини да го оспорите.

Можете да подадете всички събрани документи в няколко банки едновременно, т.н направете няколко копия наведнъжнеобходими справки. Така ще ви бъде по-лесно да изберете по-добра оферта.

1. Формуляр за кандидатстване, който трябва да бъде попълнен много внимателно, без грешки.
2. Паспорт с копия на всички страници. Преди да подадете в банката, уверете се, че на страниците няма допълнителни ръкописни бележки, например кръвна група или деца, вписани не от службата по вписванията, а от родителите. Понякога изискват и втори документ, удостоверяващ самоличността ви.
3. Удостоверение за регистрация на брак или неговото прекратяване.
4. Копия от актове за раждане на деца.
5. Копия от вашите дипломи и свидетелства за образование.
6. Копие от трудовата книжка, заверено от работодателя или споразумение, потвърждаващо вашата дейност. Вашият трудов стаж на последното място на работа трябва да бъде най-малко шест месеца.
7. Документи, потвърждаващи доходите на кредитополучателя: сертификат 2-NDFL за една година или, ако се извършва предприемаческа дейност, след това копия от данъчна декларация за 2 години и сертификат вече във формуляра 3-NDFL.
8. Може да се наложи да представите документи, които потвърждават собствеността върху ценно имущество: къщи, коли, земя, ценни книжа.
9. Съгласието на поръчителите и удостоверения, потвърждаващи техните доходи.
10. Документи, потвърждаващи правото ви на преференциални условия: удостоверение за многодетно семейство, удостоверение от мястото на работа на бюджетни организации.

Допълнителна информация във видеото:

За да може банката да одобри имота, който сте избрали, трябва да съберете и пакет документи за него, обикновено продавачът прави това:

• копия на документи за собственост;
• кадастрален паспорт от ОТИ и неговото копие;
• удостоверение от паспортната служба за липсата на регистрирани лица в закупеното жилище;
• копия на паспорти на продавачи;
• разрешение от органите по настойничество, ако собствениците са деца.

Това не е целият списък, тъй като всяка банка има право да изисква допълнителна информация, например за погасени кредити или удостоверение за регистрация по местоживеене и други.

Военната ипотека съществува от 2005 г., преди имаше комплексна програма за осигуряване на жилища за военнослужещи, но от 2014 г. тя беше опростена. Те просто започнаха да издават държавни субсидии в допълнение към преференциалното ипотечно кредитиране.

Размерът на плащанията за всеки участник е индивидуалени зависи от трудовия стаж, ранга, броя на членовете на семейството. Например, за човек, който току-що започва службата си, това може да бъде сума, равна на 1 милион рубли, максимумът е около 5 000 000 рубли. Това отчита средната цена на квадратен метър жилища в цялата страна.

Самата ипотека за военните се състои в това, че на участника се издава заем с лихвен процент, по-нисък от този на обикновените кредитополучатели.Част от парите за изплащане на заема се изпращат от държавата в специална сметка, открита на името на войникът. Тази програма се нарича "натрупваща-ипотечна система".

Предимството на такава ипотека е, че става възможно да се купи жилище във всеки регион на Русия. Много банки, на които е възложено издаването на такива заеми, не изискват първоначална вноска, не начисляват комисионни, не е необходимо да представят отчети за приходите и не е необходимо да застраховат живота и здравето си.

Недостатъците са, че кредитът се отпуска само след три години участие в натрупващата се ипотечна система, веднага след уволнението спира изплащането на месечните суми.

Необходимостта от продажба на апартамент на заем може да възникне за всеки участник в ипотечното кредитиране. Това може да е желание за закупуване на голям апартамент или, обратно, трудности при плащането на месечните вноски.

Обезпечение

За закупуване на такъв апартамент е необходимо одобрението на банката за извършване на сделката. За да направите това, е необходимо продавачът да му изпрати известие за предстоящата транзакция, в което да говори подробно за причините за продажбата. В този случай, след получаване на пари от купувача, кредитополучателят е длъжен да изплати целия ипотечен кредит предсрочно. Банката не обича това да се случва, тъй като в този случай губи част от приходите за дълъг период от време.

Цената на ипотекиран апартамент винаги е под средната, тъй като процедурата за изготвяне на договор за покупко-продажба има редица нюанси и изисква съгласието на трети страни.

Има два варианта за изчисление:

• сумата е разделена на две части, едната от които е равна на дълга към банката, а остатъкът към продавача, докато договорът посочва периода, за който банката, след изплащане на кредита, се задължава да се оттегли от залога ;
• вторият е когато купувачът иска да се възползва от ипотеката, като в този случай договорът за кредит се преиздава на новия собственик и той продължава да плаща кредита, а продавачът получава сумата, която вече е платил на банката.

След получаване на всички средства, банката трябва да издаде удостоверение за липса на задължения и да издаде удостоверение за залог за прехвърляне в Регистрационната камара. Последната стъпка е подписването на договор за продажба.

С тежести

На пазара за недвижими имоти можете да намерите апартаменти с тежести, купувачите могат да изберат такава сделка, защото:

• цената на апартаментите е много по-ниска;
• подходяща площ, разпределение;
• купувачът не планира да живее сам в апартамента, така че условията не са важни за него.

Таксата може да бъде различна:

• банкова сметка;
• арест на недвижим имот в случай на каквито и да било дългове от продавача, сделките не се извършват до пълното погасяване на дълговете;
• наем, ако хора, които плащат за него по споразумение със собственика, живеят в жилището за продажба, тогава те не могат да бъдат изгонени преди края на периода на наемане;
• апартамент с регистриран в него човек, той не подлежи на изваждане по закон, ще трябва да живеете заедно с него.

По този начин виждаме, че такъв апартамент трябва да се купува с повишено внимание, като се изчислят всички възможности за премахване на тежестта. Ако вземете извлечение от USRR, можете да се уверите, че няма други тежести.

Можете да проверите наличието на регистрирани лица от домашната книга или от финансовата и лична сметка. Когато превеждате каквато и да е сума пари, винаги трябва да вземете разписка и дори по-добре да използвате сейф.

Ако всичко е направено правилно и според закона, тогава няма да има проблеми при закупуване на недвижим имот с тежести, а при съмнения винаги можете да се свържете с опитен адвокат или брокер.

Рискове

Когато купувате апартамент на ипотека, трябва да предвидите всички рискове, които могат да възникнат по време на целия срок на кредита. Не са много от тях, но не трябва да ги пренебрегвате:

1. Трябва да сте уверени в редовните си доходи, които ще ви позволят не само да плащате заема, но и да не намалявате качеството на живот. Затова застраховката живот, здраве и платежоспособност ще ви помогне в случай на непредвидени обстоятелства.
2. Много е важно да не правите забавяния на плащанията, дори и малки. Законът „За ипотеката“ ясно казва: ако плащанията се забавят три пъти през годината, банката има пълното право да възбрани апартамента. За да върне парите, той ще продаде жилище, цената му ще бъде значително намалена. Затова внимавайте за датите на плащане, по-добре е да направите вноска предварително.
3. Ако внезапно решите да вземете ипотека в чуждестранна валута, тогава, като получавате доход в рубли, вие сте изложени на голям риск, тъй като вашето плащане може да бъде значително увеличено поради ръста на обменния курс. Разбира се, ако заплатата ви се начислява в долари или евро, тогава е по-изгодно да кандидатствате за ипотека в чуждестранна валута, тъй като лихвените проценти по нея са намалени и сумата на надплащането ще бъде много по-ниска.

Ако имате затруднения с плащането на кредита, не крийте и не пренебрегвайте обажданията и исканията на банката. Ако изпаднете в затруднено положение, най-добре е сами да се свържете с кредитната институция с изявление, в което трябва да посочите причините, които затрудняват плащането. Въз основа на него банката може да предложи няколко решения: разсрочени плащания, намаляване на размера на вноската чрез увеличаване на срока на договора за кредит или друга възможност.

Днес ще разгледаме стъпка по стъпка инструкции за закупуване на апартамент в ипотека.

Мнозина поставят знак за равенство между робството и ипотеките. Никой обаче не казва, че наемането на къща или седенето на врата на роднини е робство. Несъмнено е по-добре да положите всички усилия и да имате собствено пълноценно жилище, отколкото да се местите от апартамент в апартамент през целия си живот.

ипотеката евъзможността да изпълните мечтата си - собственото си жизнено пространство. Хората стават „роби“ на ипотеките не защото са лоши сами по себе си, а защото ги използват неправилно.

Инструкции стъпка по стъпка за закупуване на апартамент в ипотека

1. Оценка на възможностите

Винаги се старайте да оценявате адекватно възможностите си. Можете, разбира се, да седите шест години на " дошираках”, но да спечелите пари за тристаен апартамент в центъра на града, но наистина ли има нужда от това? Дали целта на живота ви е да получите апартамент, а не желанието да живеете комфортно? Можете ли да живеете с три хиляди рубли на месец в името на една своя мечта и да се лишите от всичко? Покупката на апартамент с ипотека ще ви направи ли по-щастливи?

Основното правило, от което трябва да се ръководите, когато теглите ипотека, е способността да я изплащате. Ипотеката върху апартамент не трябва да бъде лъвският пай от доходите ви, намалявайки бюджета ви до жизнения минимум. Няма нужда да се лишавате от всички благословии на живота. Да, можете да спестите, но в разумни граници. Ипотеките не трябва да са вашето главоболие.

Ипотечното плащане трябва да бъде МАКСИМУМ 30 процента от вашия месечен доход минус сметки за комунални услуги, данъци, наеми и т.н. Трезво преценявайте доходите си и сумата, която сте готови да платите, без да се лишавате от нещата, с които сте свикнали. Да, ще трябва да намалите бюджета си по един или друг начин, но се уверете, че тази процедура е възможно най-безболезнена. Закупуване на апартамент през 2016гособено задължава да пести.

2. Разумен срок

Много банки са в състояние да ви предложат заем до тридесет години. А някои дори до четиридесет. И ако вярвате на статистиката, тогава ипотечен кредит за апартамент в Русия се взема средно за петнадесет години. И така, дългосрочни заеми, за период от 10 години или повече - това е самото робство, за което всички говорят, спомняйки си за ипотеката.

Не знаеш какво може да ти се случи през тези десет години. Може би изобщо няма да имате нужда от този апартамент. Това е кошмар! И това безумно надплащане, което ви заплашва през този период? Дори да купите апартамент с ипотека от 12 процента годишно, ще трябва да платите 70% над сумата, която сте взели! Оптималният срок, за който си струва да вземете ипотека, е 7 години. Ако не сте сигурни, че можете да платите необходимата сума за даден период, вземете 10.

3. Адекватна ставка

Адекватна лихва е тази, която не ви превръща в "кредитен роб". Надплащането не трябва да надвишава сто процента от сумата на кредита. Оптималната лихва в този случай е 12% годишно. Ако имате нужда от краткосрочен заем, тогава е възможно закупуването на апартамент в ипотека при висок лихвен процент.

Лихвеният процент зависи от:

Срок на заема: дълъг срок означава висок процент. Това е една от причините ипотеката за апартамент да е краткосрочна.
от валутата на кредита. Ако вземете заем в долари, процентът обикновено ще бъде много по-нисък.
От осигуровките. Ако няма застраховка, ипотеката на апартамент ще ви струва повече.
От метода за потвърждаване на дохода. ще те отреже лихвен процентсредно с 2 процента, в сравнение със ставката при предоставяне на сертификат под формата на банка.

4. Ранни плащания

Ипотеката върху апартамента трябва да е такава, че да е възможно предсрочно погасяване на плащането. Според статистиката руснаците теглят ипотека средно за 15 години, а средният период, за който изплащат вноската, е 7 години. С предсрочно плащане намалявате надплащането, което трябва да платите върху лихвата по кредита.

Трябва обаче да се помни, че отказът от всичко в името на предсрочното изплащане на заема е неприемлив. Премерете силите си, планирайте приходите и разходите си, направете задължителна месечна вноска по кредита и само ако след всички разходи имате сума за предсрочно погасяване на дълга, не забравяйте да я платите.

Имайте предвид, че колкото по-рано започнете изплати заем предсрочно– толкова по-добре за вашия бюджет. В този случай ще спечелите, тъй като надплащането ще намалее с доста значителен процент и ако решите да изплатите заема преди падежа, но след половината от кредитното време, тогава поради инфлацията няма да почувствате особено разлика в размера на плащането. Опитайте се да изплатите ипотеката веднага и изразходвайте средствата, освободени след плащането, за нещо, от което също се нуждаете.

Вие също имате избор, можете да вземете ипотека с предсрочно погасяване и намаляване на срока на кредита или размера на плащането на месец. Ако изберете първия тип, тогава сумата, която надплащате, ще бъде значително намалена. Ако вашият избор падне върху намаляване на месечното плащане, тогава сумата на плащанията ще „удушава“ бюджета ви по-малко всеки месец. Зависи само от вашите индивидуални съображения, както и от размера на кредита - ако ипотеката не задушава бюджета ви, тогава вземете намаление на срока, а ако отнема лъвския пай от бюджета ви - изберете обратния вариант . не е толкова трудно, колкото изглежда.

5. Въздушна възглавница

За да сте готови за всяка форсмажорна ситуация, трябва да имате „предпазна възглавница“, която е сумата, с която можете да живеете средно шест месеца, без да се ограничавате по никакъв начин и да плащате редовно ипотеката си. Ако се страхувате от дълго боледуване или предстояща криза, увеличете възглавницата така, че да издържи около година. Само не прекалявайте с натрупването. Ако все още имате пари след обичайните месечни разходи, тогава дайте половината за предсрочно погасяване на ипотеката, а другата половина спестете. Дори ще дишате по-спокойно от осъзнаването, че сте застраховани от всякакви нестандартни и форсмажорни ситуации. Покупка на апартамент с ипотека през 2016 гможе да се превърне в един от тези случаи, защото при тази икономическа ситуация е трудно да се предвиди нещо.

6. Комфортна банка

Препоръчително е да изберете банка, която ще ви е удобна, защото ще трябва да имате контакт с него всеки месец и колкото по-малко нерви и време ви отнемат тези контакти, толкова по-добре. Признаци на удобна банка:

Удобна локация. Банковият офис трябва да е близо до дома ви. Максимумът е от работа. Тази опция е нежелателна, тъй като е по-вероятно да промените местоработата си, отколкото мястото на пребиваване.
Удобно банково време.
Коректно обслужване и квалифициран персонал.
Електронна опашка. По-точно неговото присъствие.
Липса на дълго чакане на километрични опашки.

Ако имате свободни средства, за да извършите плащане на страз за два или дори три месеца, възползвайте се от тази възможност. Колкото по-малко трябва да се свържете с банката, толкова по-малко стрес и повече свободно време ще донесете впоследствие при закупуване на апартамент в ипотека.

7. Достойна цел

Трябва ясно да разберете за какво е тази ипотека. Наистина ли ви трябва? Купуването на апартамент през 2016 г. - струва ли си този риск по време на криза? И ако е така, след като осъзнаете това, трябва да ви стане много по-лесно да издържите всички трудности, свързани с плащането, защото това е ключът към успеха във всяка област.

Е, това са всички основни правила, благодарение на които закупуването на апартамент с ипотека ще се превърне в постижимо бреме за вас и няма да ви накара да мразите всичко и всички около вас, а ще ви донесе радост и мотивация за лично и.

Последна актуализация: 02.02.2019 г

Покупката на апартамент чрез ипотека е отговорно и важно решение в живота на всеки човек. Следователно потенциалният кредитополучател трябва първо да оцени собствените си финансови възможности. Това трябва да вземе предвид:

• Възможен размер на месечните плащания (като правило не повече от половината от получения доход);
• Цената на апартамента;
• Размерът на първоначалната вноска (обикновено - 30% или повече от цената на жилището);
• Тип апартамент и предложената площ на местоположението му.

Инструкции за закупуване на апартамент в ипотека включва следните процедури.

Избор на банка и ипотечна програма

Преди да вземете ипотечен кредит за закупуване на апартамент, трябва да анализирате условията и офертите в различните банки. Определящите показатели при избора на най-добрия вариант са:

• Размер на ипотечния кредит;
• Лихвеният процент, като правило, варира от 11 до 15% годишно и зависи от банката и желаната сума;
• Тежести (условия за екстрадиция и издръжка);
• Валута на кредита;
• Условия за обезпечение (включително изисквания за гаранция);
• Условия за плащане;
• Условия на застраховката (включително ипотечния обект);
• Наличие на санкции за предсрочно погасяване.

След като изберете няколко подходящи банки и ипотечни програми, е необходимо внимателно да проучите тънкостите на ипотечния продукт въз основа на съвет, получен в резултат на обаждане или посещение.

Трябва също така да се помни, че много банкови институции налагат изисквания и ограничения на бъдещите кредитополучатели, а именно:

• Постоянна регистрация на определена от банката територия;
• Определен стаж на текущото място на работа (общ стаж най-малко 1 година, на последно място повече от 4-6 месеца);
• Положителна кредитна история;
• Без криминално досие;
• Няма други паралелни заеми;
• правоспособност;
• Изискване за възраст (минимална възраст 21, максималната се определя от момента на изплащане на заема, до тази година кредитополучателят трябва да е на не повече от 65-75 години)
• Ако участват съкредитополучатели, тогава не повече от 3 души, степента на родство - съпрузи, братя, родители, трети лица;
• Ако кредитополучателят е мъж под 27 години без военна книжка, ще му бъде отказан кредит. Тоест, не може да бъде кредитополучател военнослужещ, който не е отбил службата си, който има отсрочка (например във връзка с обучението си) и др. (с изключение на военнослужещите в запаса) .

Прилагане едновременно в няколко банки,можете да разберете конкретните условия на ипотеката и процедурата за закупуване на апартамент във всеки от тях. След одобрение на заявлението е необходимо да се пристъпи към избор на подходящ апартамент. Тази процедура обикновено отнема 2–3 месеца.

Информация за предварителните условия за ипотечно кредитиране е достъпна на официалните уебсайтове на банките.

Времето за одобрение на молбата за ипотека е 5 до 10 работни дни. Междувременно всички представени документи се проверяват внимателно, така че трябва да започнете да търсите жилище само след твърдото съгласие на кредитната институция.

Важно: банката може да откаже да издаде заем и да сключи договор само ако от представените документи е ясно, че потенциалният кредитополучател не е в състояние да изплати заема и лихвата въз основа на финансовите си възможности. Останалите мотиви за отказ са незаконосъобразни и подлежат на обжалване пред съда.

Избор на имот

Когато избирате недвижим имот, трябва да вземете предвид изискванията на банката за ипотечния обект. Обикновено:

Апартамент на вторичния пазар трябва:

Жилищна сграда или вила трябва:

• Да се ​​намира в зоната, определена от ипотечната програма;
• Имат целогодишен път за достъп;
• Да са подходящи за целогодишна употреба:
• Спазвайте санитарните стандарти (имате системи за отопление, канализация и водоснабдяване);
• Преминете съответната кадастрална регистрация.

За да изберете недвижими имоти в нови сгради, банковите институции, като правило, предлагат обекти от базата на предприемачи, които са преминали официална акредитация. За това са предвидени специални програми, включително държавни, за подпомагане на ипотечното кредитиране на първичния жилищен пазар.

Пример:ДелтаКредит Банк предлага кредити по програма Ипотека с държавна подкрепа при 12% годишно. Клиентите могат да се възползват от предимствата в рамките на условията, одобрени от правителството на Руската федерация.

Ако кредитополучателят самостоятелно избере апартамент на първичния пазар, тогава банките обикновено налагат следните изисквания на разработчиците:

• Срокът на пазара на жилищно строителство е повече от пет години;
• Съответствие със стандартите за оценка на финансовата стабилност в съответствие с Федерален закон 214-FZ;
• Няма закъснения (повече от година) в завършването на строителството и въвеждането в експлоатация на съоръженията през предходни години;
• Наличие на въведени в експлоатация обекти на точково и масово развитие (два или повече);
• Липса на откриване на производство по несъстоятелност или решение за ликвидация;
• Други изисквания.

За да получат професионална помощ при избора на недвижими имоти и увереност в правната чистота на сделките, банките предлагат да използват услугите на агенции за недвижими имоти, които са техни партньори. За да направят това, те предоставят на клиентите подходящите партньорски бази.

Оценка на имоти

За навременното изпълнение на задълженията по договора, условията на ипотеката определят предоставянето на ликвидно обезпечение, което най-често служи като придобития имот. Пазарната стойност на обезпечението е отправна точка за определяне на размера на ипотечния кредит и следователно оценката на обезпечението е важен показател в процеса на кредитиране.

Повечето банки, за да извършат надеждна оценка на обезпечението за заем, предлагат да използват услугите на оценителски организации от своите партньори. В същото време те не ограничават кредитополучателите в техния избор, но ако докладът за оценка е предоставен от организация, която има отрицателен опит с банката, последната има право да започне допълнителна проверка.

Също така, ако се разкрие неточност на предоставените оценки или нарушения на изискванията на законодателството в областта на оценката, тогава банковите институции имат право да изпращат мотивирани жалби до регулаторните организации (SROO). Ето защо експертите препоръчват да се използват услугите на партньорски оценители.

Удостоверението за оценка се предоставя на банката кредитор.

Списък с документи и заявление до банката

В повечето банки документите, предоставени за закупуване на апартамент с ипотека, са:

• формуляр за кандидатстванеза ипотечен кредит можете да кандидатствате онлайн на сайта на банката;
• По клиент, фотокопия на следните документи:
  • Фотокопие на паспорта;
  • Удостоверение за доход под формата на конкретна банкова институция или 2-NDFL;
  • Заверено копие от трудова книжка;
  • SNILS - осигурителен сертификат за държавно пенсионно осигуряване
  • Военна книжка за мъже на военна възраст;
  • Документи за образование (сертификати, дипломи и др.);
  • Удостоверение за брак/развод и брачен договор (при наличие);
  • Актове за раждане на деца;
  • Удостоверение за регистрация в данъчния орган индивидуаленпо местоживеене на територията на Руската федерация (при присвояване на идентификационен номер на данъкоплатеца (TIN);
  • Документи за съществуващи дългови задължения на клиента (или вече изпълнени);
• За недвижими имоти:

• • Правни документи (договори, актове и др.);
  • Техническа документация (кадастрален паспорт или удостоверение за регистрация);
  • Фотокопия на паспорти на продавачи на недвижими имоти.

Могат да бъдат поискани и документи за други редовни доходи и семейно положение.

Пример:Семейна двойка кандидатства в банката за ипотека от 2 500 000 рубли, и двамата работят (общ месечен доход от 50 000 рубли), нямат деца, на 30 години. Те бяха отказани от банката, тъй като доходите не им позволяваха да получат заем - жизненият минимум за всеки е 15 000 рубли. Решение: вземете по-малка сума - 1 500 000, или потърсете допълнителен съкредитополучател, който не е на пенсионна възраст, с заплатанай-малко 25 000 на месец.

Ако в обекта на обезпечение са вписани пълнолетни дееспособни лица, които не са кредитополучатели, банките изискват от тях допълнително подписани и нотариално заверени декларации, че са запознати, че:

• Апартаментът, в който живеят, е прехвърлен в обезпечение;
• В случай на неизпълнение на задълженията, посочени в договора за ипотека, апартаментът ще бъде възбранен, до изваждането на кандидатите.

Ако в обекта на обезпечение са вписани лица, които не са близки роднини на залогодателя, банките допълнително изискват обяснение за необходимостта от регистрация посочени лицав този обект и документни доказателства за собствеността на тези лица, където те могат да бъдат регистрирани.

Важно:По правило банките не приемат, че сред собствениците на недвижими имоти, прехвърлени като обезпечение, е имало непълнолетни и / или недееспособни лица.

Сключване на договор за кредит

Преди да подпишете договор за заем за закупуване на апартамент, е необходимо внимателното му проучване. Трябва да се обърне специално внимание на всички тежести и потенциални разходи, особено за скрити лихви, за които се препоръчва да ги преведете в числа.

По правило скритата лихва се състои от различни комисионни (за теглене, поддръжка на сметка и др.) и задължителни депозити, определени като процент от размера на ипотечния кредит.

Пример:При получаване на ипотечен заем в размер на 1 милион рубли при лихва от 10% годишно, годишните плащания без скрити лихви ще възлизат на 100 хиляди рубли (1 милион * 10%). Начисляването само на комисионна за теглене в размер на 2,8% ще доведе до увеличение на лихвения процент до 12,8% и допълнителни плащания в размер на 28 хиляди рубли (1 милион * 2,8%).

Важно:С Указ на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация № 8274/09 от 17.11.2009 г. на банките е забранено да начисляват такса за откриване и поддържане на заемна сметка.

Ако банката налага комисионни, което ги прави задължителни при получаване на кредит, то тя трябва да посочи тези тежести в договора и при оповестяване на ефективния лихвен процент. Преминавайки през етапите на закупуване, при подписване на договора е необходимо да се изисква от банката да разкрие свързаните с това разходи, за да се определи реалната стойност на ипотеката.

Трябва да обърнете внимание и на условията за промяна на размера на лихвата. Много банки предоставят тази възможност едностранно без съгласието на кредитополучателя. Това е изпълнено с факта, че в определени икономически ситуации банката може да увеличи лихвения процент и заемът за клиента ще стане непоносим. Следователно е необходимо да се търси включване в договора за заем на условия, които предвиждат промяна на лихвата или сумите за погасяване на заема само по взаимно съгласие на страните.

Друго важно условие е възможността за предсрочно погасяване на кредита. Това е предвидено в закона. Банките обаче хитруват и обуславят това право с допълнителни плащания.
Например, договорът за кредит може да предвижда, че в случай на предсрочно погасяване на кредита, кредитополучателят плаща на банката еднократно плащане в размер на 1% от погасената сума над предсрочно погасения кредит.

Регистрация на сделка с продавача и прехвърляне на пари

Следващата стъпка в процедурата по закупуване, след сключването на договора за заем, ще бъде получаването на средства и придобиването на избрания имот. Прехвърлянето на пари е ключов момент от сделката. Веднага след като парите са в ръцете на купувача, можете да се заемете с изпълнението на *договора за покупка на апартамент*. Отношенията между страните се отразяват в договора за продажба, важно условие за който е стойността на имота и редът за плащане. Процедурата за плащане може да се извърши:

• Пари на ръка);
• Безкасово плащане (превод по сметка на продавача);
• Чрез банкова сметка.

Често банките издават заем при условията на първоначална регистрация на сделка за покупко-продажба на недвижим имот и ипотека и едва след това издават заемни средства. В такива случаи придобиването на недвижим имот се извършва на следните етапи:

• купувачът уведомява продавача за сключения договор за кредит и се съгласява на сделката с условие за разсрочено плащане
• заплаща аванс на продавача от собствени средства
• регистрация на сделката и ипотека
• на банката се предоставят удостоверения за сключената сделка и регистрация на ипотеката, въз основа на които се издават парите
• окончателно споразумение с продавача

По правило продавачите се съгласяват с такива условия, тъй като след регистриране на ипотека банката издава заемни средства през следващите работни дни. А покупко-продажбата без плащане гарантира на продавача гаранционен депозит по силата на закона. Така че продавачът няма риск.

Сделката за покупка и регистрация на апартамент се извършва в Федерална службадържавна регистрация, кадастър и картография (Rosreestre). При сключването й е важно да се постигне съгласие по всички важни условия, които няма да позволят тази сделка да не се осъществи.

Застраховка и прехвърляне на ипотека

За да сключите договор за ипотека, трябва да преминете през процедурата задължителна застраховказаложено недвижимо имущество от рисковете от повреда и загуба. Тази процедура е предвидена в Закона за ипотеката.

Често банките изискват застраховка живот на кредитополучателя или други рискове. Решението за подписване на споразумение с допълнителни видове застраховки е решение на кредитополучателя, тъй като води до увеличаване на плащанията по кредита (скрити лихви).

Следва процесът на формализиране на договора за ипотека и ипотеката. Договорът за ипотека е регистриран в Rosreestr, което няма да позволи на кредитополучателя да извършва каквито и да било действия с имота без съгласието на банката, притежателят на залога. Ипотеката остава за банковата институция и й позволява да препродаде правото на вземане по договор за залог.

Методи за събиране на просрочени задължения по кредити

Просрочените кредити оказват негативно влияние върху дейността на всяка финансова институция, до нейната жизнеспособност. В тази връзка банките ще подобрят процеса на работа с проблемни кредити.

Работата с длъжниците преминава през конструктивен диалог. Ако се установи, че финансовите затруднения на кредитополучателя са спешни, банките отиват да преструктурират заема чрез:

• Промени в графика за плащане;
• Удължаване на кредити;
• Промени в лихвения процент.

Ако поемането на кредита разкри проблеми по отношение на платежоспособността на кредитополучателя, банката му изпраща известия с искания за погасяване на дълга и преговаря с него. По време на преговорите се обясняват последиците от неплащане на дълга, до възможността за прехвърляне на делото към съда (принудително събиране на дълга).

Трябва да се отбележи, че укриването на дълг е криминално престъпление. Следователно е необходимо да се използват всички възможности за изплащане на дълга по договора за заем и за предпочитане на доброволна основа.

Какво да направите, ако нямате пари да продължите да плащате ипотечен кредит

Трябва да се вземат предвид всякакви нюанси, например загуба на работа, влошаване на здравето и т.н. В случай на забавяне на плащането банковите служители започват да се обаждат на длъжника по телефона и да им напомнят за плащането на дълга . Ако няма отговор на това, банката изпраща известие по пощата за спешно плащане на съществуващото задължение в рамките на 10 дни. Ако не се реагира на това, залогодателят има право да се обърне към съда, където ще бъде взето решение за предсрочното възстановяване на цялата останала сума на кредита и лихвите и за продажбата на апартамента на търг.
Апартаментът на търга се продава на ипотечна стойност, която обикновено е по-ниска от пазарната. Ето защо, когато сключвате договор за ипотека, трябва да обърнете внимание на размера на обезпечителната стойност и да се опитате да я доближите до пазарното ниво.

В този случай, след продажбата на апартамента, длъжникът ще получи само платените от него суми по основния кредит минус %, също минус наложените от банката глоби и то само ако останат парите от продажбата на апартамента .

Пример:клиентът получи заем за закупуване на апартамент в размер на 3 000 000 рубли. За 2 години 500 000 рубли бяха върнати на банката, като се вземат предвид лихвите. Към момента на събиране дългът към банката в съда е 2 700 000 рубли. (салдо по кредита + дължима лихва). Стойността на обезпечението на апартамента беше 2 300 000 рубли, но всъщност беше продаден на търг за 2 000 000 рубли. В резултат на това кредитополучателят дължи на банката още 700 000 рубли (този остатък се покрива от застрахователната сума).
Това означава, че длъжникът остава на червено - губи апартамента и размера на платената лихва, плаща неустойка на банката, която възлиза на впечатляващи суми. Останалите средства се използват за изплащане на съдебни и други разходи, както и на банката (за изплащане на издаден по-рано заем).

Но тъй като процесът на възбрана на апартамент е доста дълъг, през това време е препоръчително да си намерите работа и да изплатите дългове:

• В случай, че длъжникът си намери работа преди делото или дори по време на съдебното заседание и т.н. и изплати текущия си дълг, възможно е мирно уреждане на спора, тъй като за банките също не е изгодно да се намесват в продажба на апартамент.
• Ако делото стигне до съда, длъжникът може да се бори за намаляване на размера на санкцията (при определени условия тя може да бъде намалена).

Ако имате въпроси по темата на статията, не се колебайте да ги зададете в коментарите. Определено ще отговорим на всички ваши въпроси в рамките на няколко дни.

87 коментара